Fortune Έρευνα: Ποιοι και γιατί αγοράζουν πλέον ακίνητα στην Ελλάδα

Για τους περισσότερους Έλληνες η αγορά ενός ακινήτου συνιστούσε μέχρι πρότινος το πιο ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, αφού επρόκειτο για μια αγορά με διαχρονική αξία.  Το να αποκτήσεις δικό σου σπίτι αποτελούσε για πολλά χρόνια προτεραιότητα για ένα μεγάλο κομμάτι της ελληνικής κοινωνίας. Μέχρι που η κρίση άλλαξε τα δεδομένα. Οι τιμές κατοικιών υποχώρησαν σημαντικά, η αγοραστική δύναμη συρρικνώθηκε, ενώ το κερασάκι στην τούρτα ήταν ο ΕΝΦΙΑ. Τα παραπάνω οδήγησαν σε αλλαγή μιας βαθιά ριζωμένης πεποίθησης.

Οι Έλληνες πλέον δεν προβαίνουν σε αγορά κατοικίας, επιλέγουν το ενοίκιο και προσπαθούν να «πετάξουν από πάνω τους» οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο τους επιβαρύνει. Τα τελευταία στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος είναι απογοητευτικά καθώς το ποσοστό της πτώσης τιμών στα ακίνητα ξεπερνά το 40%. Καταξιωμένα στελέχη της αγοράς ακινήτων μιλούν στο Fortune για τις επιπτώσεις των capital controls, τις επενδυτικές ευκαιρίες και σκιαγραφούν το προφίλ των ξένων επενδυτών που «καιροφυλακτούν».

Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, ΕΛΙΕ
«Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει περιορισμένο. Αναζητούν μόνο ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού. Συνήθως είναι εταιρείες και ορισμένα επιθετικά funds που ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές» αναφέρει στο Fortune Greece ο Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.

Πεποίθησή του είναι πως η παλαιά αρχή ότι το ακίνητο είναι το ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο, έχει ανατραπεί στα χρόνια της κρίσης. Πολλοί μάλιστα θεωρούν σήμερα ως δυσβάσταχτο βάρος την κατοχή ακινήτου, λόγω της υπέρμετρης φορολογίας του και η απαλλαγή από αυτό καθίσταται έργο δύσκολο. Το επιβεβαιώνουν άλλωστε και τα στοιχεία των συμβολαιογράφων που κάνουν λόγο για ελάχιστες πράξεις μεταβίβασης. «Σήμερα οι έχοντες ακίνητα πέραν αυτών που τους είναι απόλυτα απαραίτητα για να κατοικήσουν ή να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους, θέλουν να τα πουλήσουν, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές… Παρά ταύτα εφόσον αποκατασταθούν τα οικονομικά της χώρας και εκλογικευτεί η φορολογία, τότε το ακίνητο θα επανέλθει στις επενδύσεις που θεωρούνται ασφαλείς».

Παρά την πτώση των τιμών στα ακίνητα, η οποία από την έναρξη της κρίσης είναι της τάξης του 43% για τα διαμερίσματα στην Αττική και Θεσσαλονίκη, και μικρότερη σε άλλες περιοχές της χώρας, η τάση που επικρατεί είναι αυτή της ενοικίασης ενός ακινήτου που να καλύπτει τις βασικές ανάγκες. «Η πτώση είναι μεγαλύτερη στα επαγγελματικά ακίνητα (ξεπερνάει το 60%) και κορυφώνεται σε καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες άξονες, σε γραφεία και σε logistics παλαιών προδιαγραφών. Είναι γνωστό ότι τα καταστήματα σε μη εμπορικούς δρόμους παραμένουν στα αζήτητα, ενώ όλοι με λύπη βλέπουμε την απόλυτη υποβάθμιση στην οποία έχει περιέλθει το μεγαλύτερο τμήμα της οδού Σταδίου».

Ο Πρόεδρος του ΕΛΙΕ υπογραμμίζει πως οι συνεχείς εκλογικές διαδικασίες, η αύξηση της ανεργίας, η μείωση μισθών και συντάξεων, η έλλειψη προοπτικής και η κακή ψυχολογία που σταδιακά δημιουργήθηκε, έχουν «παγώσει» την αγορά. Τονίζει δε πως το γενικότερο κλίμα στην αγορά ακινήτων ήταν πολύ κακό και προ της επιβολής των capital controls, τα οποία και επέφεραν ολοκληρωτική ασφυξία στην κτηματαγορά. «Εδώ πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τα πράγματα. Στην Αμερική και σε άλλες χώρες η κρίση είχε ως αφετηρία την κτηματαγορά. Αντίθετα στη χώρα μας χρειάστηκε πρώτα να καταρρεύσει η οικονομία και στη συνέχεια να ακολουθήσουν τα ακίνητα. Δεν υπήρχε ¨φούσκα¨ στην ελληνική κτηματαγορά, παρά μόνον σε λίγες περιπτώσεις και περιοχές. Υπήρχαν άλλα επίπεδα μισθών, άλλη απασχόληση, άλλος τραπεζικός δανεισμός κλπ. Εφόσον η χώρα συνεχίσει το καθοδικό σπιράλ τότε δυστυχώς και τα ακίνητα θα εκμηδενισθούν ως αξίες».

Η λύση θα δοθεί, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, μόνο μέσω της δημιουργίας ενός φορολογικού πλαισίου που θα ενθαρρύνει το επιχειρείν, αλλά και όταν αρχίσει η χώρα να παράγει ποιοτικά και ανταγωνιστικά προϊόντα που να υποκαθιστούν τις εισαγωγές και να εξάγονται.  «Χρειάζεται σταθερή κυβέρνηση που θα εμπνεύσει τους Έλληνες ώστε να αρχίσει να παράγεται ¨πλούτος¨ στη χώρα.Τότε και μόνον τότε θα επανεκκινήσει η κτηματαγορά, διότι δεν είναι αυτόνομη, αλλά αποτελεί τμήμα της γενικότερης οικονομίας».

Θεολόγος Μπόσδας , KENSINGTON Finest Properties International
Από την πλευρά του ο Θεολόγος Μπόσδας, Διευθυντής Πωλήσεων της KENSINGTON Finest Properties International στην Ελλάδα τονίζει πως το ενδιαφέρον των υποψήφιων επενδυτών στρέφεται προς τα παράλια ακίνητα της ελληνικής κτηματαγοράς, τόσο στο τμήμα της Αθηναϊκής Ριβιέρας όσο και στα νησιά και τα παράλια της ηπειρωτικής Ελλάδας. «Η έμφαση αυτή έχει εντοπισθεί κυρίως λόγω της “καταλυτικής” δράσης ξένων υποψήφιων αγοραστών. Εκτιμάται πως η ουσιαστική τους συμβολή σε συμβόλαιο θα είναι ισχνή σε επίπεδο ποσοστού, πλην όμως η ύπαρξή τους κινεί την αγορά και δίνει το κίνητρο στους εγχώριους αγοραστές να ξεπεράσουν τις όποιες ψυχολογικές αναστολές. Σημαντικό στοιχείο έρευνας της Kensington International αποτελεί το γεγονός ότι τόσο η προσφορά όσο και η ζήτηση στα Νότια Προάστια έναντι των Βορείων Προαστίων της πρωτεύουσας αγγίζει ποσοστό που φτάνει το 35-50% ανά περιοχή».

Σύμφωνα με τον κ. Μπόσδα τη δεδομένη χρονική στιγμή, το ενδιαφέρον εντοπίζεται σε παραδοσιακούς παραθεριστικούς προορισμούς με διεθνή αναγνώριση. Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Κρήτη και Κέρκυρα βρίσκονται στην κορυφή της λίστας με τους προορισμούς με το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον, με τις περιοχές της Δυτ. Πελοποννήσου, την ευρύτερη του Πορτο Χελίου και την Χαλκιδική να ακολουθούν.

Κάνοντας έναν διαχωρισμό μεταξύ των αγοραστών παραθεριστικής κατοικίας και εκείνων που επιθυμούν να επενδύσουν επαγγελματικά σε ελληνικά ακίνητα, ο κ. Μπόσδας αναφέρει πως Γερμανοί, Γάλλοι και Ιταλοί αποτελούν το ευρωπαϊκό «μπλοκ» που ενδιαφέρεται για ελληνικά ακίνητα, ενώ οι τρίτες χώρες αντιπροσωπεύονται από πολλές αραβικές εθνικότητες , μεταξύ των οποίων ΗΑΕ, Σαουδική Αραβία, Αίγυπτος, και Ιορδανία, ενώ δυνατός παίχτης θεωρείται και η Κίνα.

«Μια πιθανή παραμονή του ευρώ στα τωρινά επίπεδα της συναλλαγματικής του ισοτιμίας με το δολάριο, θα δημιουργήσει ένα έντονο ρεύμα ζήτησης στο αγοραστικό κοινό από τον Νέο Κόσμο, καθώς το τωρινό μας νόμισμα γίνεται πιο ελκυστικό τόσο στο «έξυπνο χρήμα» που αναζητεί προσοδοφόρες τοποθετήσεις όσο και στους ομογενείς οι οποίοι και θα κινηθούν σε τοποθέτηση κεφαλαίων».

Ο ίδιος χαρακτηρίζει ως απογοητευτική την εικόνα της αγοράς, καθώς η έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος και η ενίοτε μη ρεαλιστική ζητούμενη τιμή από πλευράς πωλητή έχουν μειώσει τις συναλλαγές στο ελάχιστο, ενώ προσθέτει πως οι όποιες συναλλαγές πραγματοποιούνται γίνονται μόνο με εκείνους τους πωλητές που έχουν τρομερή ανάγκη ρευστότητας. «Ενδεικτικό του πόσο στρεβλή είναι πλέον η αγορά αποτελεί το γεγονός ότι υπάρχουν περιοχές με τα ακίνητα των οποίων οι καταχωρήσεις επαναλαμβάνονται έως και δέκα φορές ανά μέσο (εφημερίδα/διαδίκτυο), σε διαφορετικές τιμές και με την ξεχωριστή καταχώρηση του ιδιοκτήτη να βάζει την ταφόπλακα στην ίδια του τη διαπραγματευτική αξία της ακίνητης περιουσία του. Υπάρχει λοιπόν εκεί περίπτωση να διεκδικήσει ρεαλιστικό τίμημα κάποιο ακίνητο; Προφανώς και η απάντηση δεν είναι άλλη από το όχι της κοινής λογικής».

Σε κάθε περίπτωση υποστηρίζει πως το ακίνητο ήταν, είναι, και θα παραμείνει επενδυτικό καταφύγιο τόσο στην Ελλάδα όσο και το εξωτερικό. Αυτό που έχει αλλάξει είναι το γεγονός ότι πλέον πολλοί Έλληνες που έχουν ήδη πρώτη κατοικία, λόγω της κρίσης αδυνατούν να στηρίξουν τόσο τις μέχρι πρότινος ασφαλείς για αυτούς επιλογές στέγης, όσο και τα οικογενειακά ακίνητα τα οποία όχι μόνο δεν απέφεραν στο παρελθόν εισόδημα, αλλά πλέον έχει απαιτηθεί για αυτά η φορολογική συνδρομή του κατόχου για τη διατήρησή τους.

«Τα capital controls επηρέασαν με τον χειρότερο τρόπο τις συναλλαγές. Παρατηρήθηκε μια σειρά από ακυρώσεις σε συμβόλαια, ανεξαρτήτως ύψους τιμήματος και προφίλ αγοραστών, τόσο από Έλληνες όσο και ξένους αγοραστές οι οποίοι και προτίμησαν να κάνουν πίσω προκειμένου να διαφυλάξουν τις θέσεις τους και πιθανώς να βρεθούν εκ νέου να διαπραγματεύονται τα ίδια ακίνητα σε ακόμα πιο ελκυστικές τιμές. Επιπρόσθετα, η ύπαρξη των capital controls ανέστειλε και τα όποια πιθανά συμβόλαια που ολοκληρώνονταν με άδηλες καταβολές» .

Μιλώντας για την ελληνική «φούσκα» της αγοράς ακινήτων τονίζει πως βασικό συστατικό της αποτελεί το υπερμοχλευμένο ακίνητo που λόγω κρίσης βρίσκεται να διαπραγματεύεται με αρνητική θέση. Για παράδειγμα υπήρχαν κατοικίες που άξιζαν το 2009 100.000 ευρώ, για τις οποίες εκδόθηκαν στεγαστικά και «επισκευαστικά» δάνεια 130.000 ευρώ και τώρα δεν μπορούν να πουληθούν περισσότερο από 50.000 ευρώ. «Δυστυχώς οι στρεβλώσεις στον υφιστάμενο Πτωχευτικό Κώδικα καθώς και η συμμετοχή του ΤΧΣ στην προηγούμενη ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών δεν επιτρέπουν το «κούρεμα» των δανείων, με αποτέλεσμα τη συσσώρευση ακινήτων προς πώληση. Η πιθανή δε ύπαρξη ρήτρας ελβετικού φράγκου κάνει ακόμα πιο δυσχερή τη θέση τόσο των τραπεζών όσο και των δανειοληπτών που βίωσαν την τρομερή εμπειρία το κόστος του δανείου τους σχεδόν να διπλασιάζεται μέσα σε ελάχιστα χρόνια, εκεί που είχαν επενδύσει στην σταθερότητα του ελβετικού νομίσματος. Ο απεγκλωβισμός της αγοράς από τις στρεβλώσεις είναι εξαιρετικά αργός και μόνο κινήσεις που στοχεύουν στην διαχείριση των ακινήτων κάτω από τη σκέπη “bad bank” ή τιτλοποιήσεων δανειακών χαρτοφυλακίων θα δώσουν τη δυνατότητα στην κτηματαγορά να ανακάμψει σταδιακά».

Η πορεία που θα ακολουθήσει η αγορά θα είναι ανάλογη της πτώσης των τιμών. Το 2009 μεταβιβάζονταν ετησίως το 3,5% των ακινήτων, ποσοστό το οποίο το διάστημα 2013-14 άγγιξε μόλις το 0,25%. Το αποτέλεσμα ήταν, σύμφωνα με τον κ. Μπόσδα, η ελληνική κτηματαγορά να αποκτήσει τα χαρακτηριστικά διατηρητέων 400 ετών (σε επίπεδο ταχύτητας κυκλοφορίας του αποθέματός της) τη στιγμή που μόλις έξι χρόνια πριν, οι πωλήσεις «γύρναγαν» την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων κάθε 30 χρόνια. «Οι προσδοκίες μας για την επόμενη πενταετία θα είναι εξαιρετικά εγκρατείς και συστήνουμε τους αγοραστές να προβαίνουν άμεσα σε αγορές που πληρούν τις ανάγκες και επιθυμίες τους τη στιγμή που η ανάγκη απόσυρσης κάθε υπερβάλλουσας προσφοράς και πληροφορίας από τους πωλητές θα αποτελέσει τον βασικό πυλώνα άμυνας για την εκκαθάριση του διαθέσιμου χαρτοφυλακίου και τον εξορθολογισμό των τιμών».

Γιώργος Καπότσι, REMAX
Αισιόδοξος εμφανίζεται ο Γιώργος Καπότσι, Διευθυντής Καταστήματος της γνωστής κτηματομεσιτικής εταιρείας REMAX στην Ελλάδα, τονίζοντας πως επενδυτικό ενδιαφέρον εξακολουθεί να υπάρχει καθώς η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει πολύ δελεαστική, ιδιαίτερα για τους αγοραστές από το εξωτερικό. Όσο για το προφίλ των ξένων επενδυτών είναι αυτοί που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο για να πάρουν την Visa αλλά και όσοι κάνουν μακροπρόθεσμες επενδύσεις με σκοπό να ωφεληθούν των σημερινών χαμηλών τιμών και των μελλοντικών υπεραξιών. «Οι περισσότεροι ξένοι επενδυτές προέρχονται από τις ανατολικές χώρες καθώς και από τις αραβικές. Παράλληλα έντονο ενδιαφέρον για μικρά εξοχικά διαμερίσματα εκδηλώνουν πολλοί ευρωπαίοι. Κυρίως Ιταλοί, Γερμανοί και Σκανδιναβοί.

Σχολιάζοντας τα στοιχεία της ΤτΕ για πτώση στις τιμές ακινήτων έως και 40%, ο κ. Καπότσι υπογραμμίζει πως στην πραγματικότητα η πτώση των τιμών σε ορισμένες περιοχές ξεπερνά το 40% και πως η μεσοσταθμική πτώση είναι της τάξεως του 40%. «Το ακίνητο είναι ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο εφόσον το δούμε σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα (10+ έτη) και αντιληφθούμε ότι πρόκειται για ένα αγαθό που με το πέρασμα των ετών θα χάσει υποχρεωτικά μέρος της αξίας του λόγω παλαιότητας και αλλαγής των απαιτήσεων διαβίωσης. Οι Έλληνες το έβλεπαν μακροπρόθεσμα μεν αλλά επηρεάζονταν από τις ετήσιες διακυμάνσεις των τιμών και όχι εκείνες της δεκαετίας.

Σήμερα αλλάζει υποχρεωτικά ο τρόπος σκέψης μας και αντιλαμβανόμαστε αυτό που πάντοτε ίσχυε στις ξένες κτηματαγορές: το ακίνητο είναι αρκετά ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο αλλά δεν μπορεί οι τιμές να είναι πάντοτε ανοδικές, θα υπάρχουν περίοδοι που θα γίνονται διορθωτικές κινήσεις τιμών προς τα κάτω. Η «φούσκα» των ακινήτων ακολούθησε την «φούσκα» των μισθών και της υπερκατανάλωσης».

Τα capital controls δεν θα μπορούσαν να αφήσουν ανεπηρέαστη και την κτηματαγορά αφού σε πολλές περιπτώσεις συμφωνίες που ήταν στα «σκαριά» ακυρώθηκαν. Ωστόσο, με τις τελευταίες Π.Ν.Π. μπλοκάρονται μόνο οι περιπτώσεις που αφορούν πώληση ακινήτου που έχει υπόλοιπο δανείου.

Σε ότι αφορά τις ξένες αγορές, η άποψη του κ. Καπότσι είναι πως έχουν ήδη ανακάμψει από τις δικές τους «φούσκες» καθώς οι τιμές μειώθηκαν αισθητά μέσα στα πρώτα δύο χρόνια της κρίσης τους. «Σημαντικό ρόλο έπαιξαν οι τράπεζές τους οι οποίες επέτρεψαν να πουληθούν δανειοδοτημένα ακίνητα στις τρέχουσες τιμές και όχι στις δανειοδοτημένες τιμές. Συνεπώς, η ελληνική κτηματαγορά θα καθυστερήσει λίγο ακόμη προτού σταθεροποιηθεί. Το επόμενο βήμα θα είναι ο τρόπος αντιμετώπισης των κόκκινων δάνειων και των πλειστηριασμών». Εκτιμά δε πως εάν υπάρξει πολιτική και οικονομική σταθερότητα τα επόμενα χρόνια, το 2016 και το 2017 θα βιώσουμε την σταθεροποίηση της αγοράς και από το 2018 πιθανόν να διακρίνουμε κάποια ανοδική πορεία στις τιμές, η οποία θα είναι σταδιακή και πολύ αργή.