Το Real Estate επιστρέφει: Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για τη φορολόγηση ακινήτων

Του Βασίλη Οικονομίδη*

Καθώς η Ελλάδα εξέρχεται από την ύφεση, η αγορά ακινήτων φαίνεται να αποκτά ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η σημαντική πτώση των αξιών των ακινήτων την περίοδο της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας (από το 2008 εκτιμάται ότι η συνολική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα έχει μειωθεί κατά μέσο όρο σε ποσοστό 45%), έχει δημιουργήσει ένα πρόσφορο περιβάλλον για επενδύσεις σε ακίνητα, τόσο από ξένους, όσο και από εγχώριους επενδυτές.

Αρχίζει να αποτελεί κοινή πεποίθηση ότι οι αξίες των ακινήτων και οι αντίστοιχες αποδόσεις πιθανότατα θα αρχίσουν να ανεβαίνουν. Δεν πρέπει να αγνοηθεί ωστόσο, πως αποφασιστικός παράγοντας που επηρεάζει την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα και συνεκτιμάται από τους ιδιοκτήτες και υποψηφίους επενδυτές, είναι το καθεστώς φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.

Οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση:

α. Φυσικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά απευθείας στα φυσικά πρόσωπα για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση ή επένδυση.

β. Νομικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά σε εταιρείες για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση, επένδυση, κατασκευή ή ανοικοδόμηση.

Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται μέσω της φορολογίας των εισοδημάτων των φυσικών και νομικών προσώπων από ακίνητη περιουσία που έχουν στην Ελλάδα και μέσω της φορολογίας της ίδιας της ακίνητης περιουσίας.

Ι) Φόρος εισοδήματος από ακίνητη περιουσία

Α. Φυσικά Πρόσωπα

Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης ακίνητης περιουσίας φορολογείται με συντελεστές, 15%, 35% και 45% (για ποσά άνω των €35.000).

H άσκηση από φυσικό πρόσωπο ατομικής επιχείρησης όταν αυτό έχει και εισόδημα από ακίνητα, δεν επηρεάζει την παραπάνω φορολογική μεταχείριση για το εισόδημα από ακίνητα (παραμένει δηλαδή ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα).

Ωστόσο, τα πρόσωπα που κατέχουν ακίνητη περιουσία για επαγγελματικούς σκοπούς, όταν δηλαδή η ατομική επιχείρηση έχει ως αντικείμενο την εμπορική εκμετάλλευση, ανάπτυξη και επένδυση σε ακίνητα (π.χ. ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων {ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.λπ.}), υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 22% για ετήσιο εισόδημα μέχρι €20.000, 29% για ποσά άνω των €20.000, 37% για ποσά άνω των €30.000 και 45% στα ποσά άνω των €40.000.

Β. Νομικά πρόσωπα

Για τα νομικά πρόσωπα, ο συντελεστής φορολόγησης ανέρχεται σε 29% για όλα τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα μισθώματα που εισπράττονται από ακίνητα θεωρούνται επίσης ως κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στη διανομή μερισμάτων και λοιπών διανεμόμενων κερδών που πραγματοποιεί ελληνική εταιρεία διενεργείται παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15%.

ΙΙ) Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας

i) Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) Επιβάλλεται σε φυσικά και νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα. Ως φορολογική βάση λαμβάνεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως ορίζεται από τις φορολογικές αρχές.

Ο ΕΝΦΙΑ αποτελείται από: α) τον κύριο φόρο, ο οποίος επιβάλλεται σε κάθε ακίνητο χωριστά και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες (π.χ. επιφάνεια, τιμή ζώνης, όροφος, παλαιότητα του κτιρίου, πρόσοψη, ποσοστό ιδιοκτησίας και άλλους ειδικούς συντελεστές) και β) τον συμπληρωματικό φόρο με σταθερό συντελεστή 0,55% (όταν πρόκειται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες και για τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους), με συντελεστή 0,10% (όταν πρόκειται για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα νομικών προσώπων) και με κλιμακούμενο συντελεστή από 0,1% έως 1,15% (όταν πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, σε περίπτωση που η συνολική αξία της περιουσίας τους υπερβαίνει το ποσό των € 200.000).

ii) Ειδικός Φόρος Ακινήτων: Σύμφωνα με τον Ν. 3091/2002, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, υπόκεινται σε ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας των ακινήτων τους. Ο νόμος προβλέπει εξαιρέσεις από την υποχρέωση καταβολής του προαναφερθέντος φόρου σε ειδικές περιπτώσεις και ιδίως στην περίπτωση που τα νομικά πρόσωπα δηλώνουν τα πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές τους, και τα τελευταία έχουν λάβει αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα.

Νομικό Πλαίσιο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων

Η πρακτική της εκμίσθωσης ακινήτων από ιδιώτες μέσω διαδικτύου είναι ευρέως διαδεδομένη και μάλιστα σε παγκόσμιο επίπεδο. Η πιο γνωστή διαδικτυακή πλατφόρμα βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων είναι η “airbnb.com”. Δεδομένου ότι η απουσία ειδικού θεσμικού πλαισίου περί βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγούσε σε απώλεια δημοσίων εσόδων (βλ. φαινόμενα φοροδιαφυγής), με το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, προβλέφθηκε πλέον ειδικά η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, εφόσον ο διαχειριστής του ακινήτου έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

Τα μισθώματα, στην περίπτωση αυτή, φορολογούνται ως έσοδα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τον ανωτέρω προοδευτικό φορολογικό συντελεστή (15% – 45%) και δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

Ωστόσο εισόδημα από οποιεσδήποτε άλλες παρεχόμενες υπηρεσίες (πέραν της εκμίσθωσης επιπλωμένου ακινήτου με παροχή κλινοσκεπασμάτων) φορολογείται αναλόγως, σύμφωνα με τον προοδευτικό συντελεστή που αναφέρεται ανωτέρω (22% – 45%).

Σημειωτέον ότι πρόσφατα εκδόθηκε η υπ’ αρ. ΠΟΛ.1187/2017 απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. (ΦΕΚ Β’ 4232/4-12-2017), η οποία προσδιόρισε τη διαδικασία δήλωσης των εισοδημάτων από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων καθώς και άλλες λεπτομέρειες για την εφαρμογή του οικείου νομοθετικού πλαισίου. Η εν λόγω απόφαση ισχύει για βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά.

IV. Eπενδύσεις σε ακίνητα μέσω Νομικού Προσώπου

Δύο δομές χρησιμοποιούνται συχνότερα για επενδύσεις σε ακίνητα μέσω νομικού προσώπου. Η μία είναι η άμεση απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου (asset deal), η οποία ακολουθεί την ίδια διαδικασία με τη συναλλαγή μεταξύ ιδιωτών. Η άλλη είναι με έμμεσο τρόπο, αποκτώντας την πλειοψηφία των μετοχών/μεριδίων ενός νομικού προσώπου που κατέχει το ακίνητο (share deal).

Οι εταιρικοί τύποι που κρίνονται καταλληλότεροι για την κατοχή και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας –κυρίως για λόγους που αφορούν το νομοθετικό πλαίσιο και τη δομή των εταιρικών αυτών τύπων- είναι: η Ανώνυμη Εταιρεία (ΑΕ) και η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ).

Αξίζει να σημειωθεί ότι η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω νομικού προσώπου παρουσιάζει σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως: το ευνοϊκότερο σε σχέση με τα φυσικά πρόσωπα φορολογικό καθεστώς ειδικά για υψηλά εισοδήματα, η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών (ΕΝΦΙΑ, αποσβέσεις κ.λπ.), η διάκριση μεταξύ της περιουσίας της εταιρείας και των ιδιοκτητών της (νομική αυτοτέλεια) και η δυνατότητα αλλαγής ιδιοκτησίας μέσω της μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας.

* Ο Βασίλης Οικονομίδης είναι ιδρυτής και Διευθύνων Εταίρος της Β. Δ. Οικονομίδης και Συνεργάτες (VDI LAW FIRM)