Η «ανάσταση» του real estate στην Ελλάδα

Από το 2008 μέχρι και το 2015, η εικόνα στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα ήταν αποκαρδιωτική. Σύμφωνα με στοιχεία της PwC, την περίοδο 2008 – 2015 χάθηκαν 15 δισ. ευρώ επενδύσεων σε κατασκευές, ενώ την ίδια περίοδο η τιμή των κατοικιών συρρικνώθηκε κατά 41%, ο όγκος συναλλαγών μειώθηκε από το 2008 ως το 2014 κατά 72%, ενώ την ίδια στιγμή οι φόροι στο ακίνητο αυξήθηκαν περίπου έξι φορές.

Τα πράγματα όμως άρχισαν να αλλάζουν από τη διετία 2015-2016. «Πριν από περίπου ένα χρόνο είδα στην ελληνική αγορά μια σημαντική ευκαιρία», λέει στο Fortune ο George Kachmazov, ιδρυτής και διαχειριστής της εταιρείας Tranio, η οποία ειδικεύεται σε επενδύσεις ακινήτων. «Πριν το 2017 επικεντρωνόμασταν κυρίως στην ισπανική και τη γερμανική αγορά. Όμως εξαιτίας των χαμηλών τιμών ακινήτων, στραφήκαμε προς την Ελλάδα».

Για τον ίδιο, η ελληνική αγορά και κυρίως αυτή του κέντρου της Αθήνας, προσφέρει τις περισσότερες επενδυτικές ευκαιρίες που μπορεί να βρει κανείς αυτή τη στιγμή σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις. Κι ένας από τους παράγοντες που έπαιξαν πολύ σημαντικό ρόλο, είναι η ραγδαία αύξηση του τουρισμού. «Κυρίως κοιτάμε σε περιοχές οι οποίες βρίσκονται περιμετρικά της Ακρόπολης σε απόσταση 3-4 χλμ. Οτιδήποτε βρίσκεται σε αυτήν την περιοχή, μας ενδιαφέρει».

Σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα το 2017 μειώθηκαν μόλις κατά 1%, ποσοστό το οποίο αποτελεί το χαμηλότερο της δεκαετίας. Χαρακτηριστικό είναι ότι ο μέσος όρος πτώσης στις τιμές ακινήτων των περασμένη οκταετία ήταν 6,5% ανά έτος. Στοιχεία τα οποία δείχνουν ότι η πορεία σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων στέλνει ένα πολύ θετικό σήμα στους επενδυτές: Η πτώση των τιμών έχει «φρενάρει» και η ευκαιρία για αποδοτικές επενδυτικές κινήσεις δεν θα κρατήσει για πολύ.

Ο George Kachmazov επικεντρώνεται κυρίως στο ιστορικό κέντρο, περιμετρικά της Ακρόπολης σε ακτίνα 3-4 χλμ. Γειτονιές όπως το Θησείο ή η Πλάκα, είναι αυτή τη στιγμή «απλησίαστες», όμως σημεία όπως ο Λυκαβηττός, το Γκάζι, το Κουκάκι, το Μετς, το Μεταξουργείο βρίσκονται μέσα στο «ραντάρ» ανθρώπων οι οποίοι ήδη βρίσκονται για τουλάχιστον έναν χρόνο στην Ελλάδα για να «σκανάρουν» την αγορά και να εντοπίσουν τις ευκαιρίες που αναζητούν. Αρκεί να είναι έτοιμοι να αποδεχτούν και τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής οικονομίας, τα capital controls, και τον φόβο για ένα «ατύχημα» το οποίο θα αποτρέψει τους επενδυτές.

«Φυσικά υπάρχει ρίσκο, όμως χωρίς ρίσκο δεν μπορείς να βρεις κάποια συμφέρουσα ευκαιρία. Αυτό το οποίο βλέπω είναι πως εάν μπορείς να αγοράσεις φτηνά στην Ελλάδα, το χειρότερο που μπορείς να πάθεις είναι να μην βγάλεις μεγάλο κέρδος. Όμως δεν θα χάσεις λεφτά. Αυτό μας συμφέρει, καθώς στο κακό σενάριο δεν θα χάσεις, ενώ στο καλό έχεις να κερδίσεις πολλά».

Η επέκταση σε νέες αγορές και ο ρόλος της Golden Visa

Η Tranio ξεκίνησε πριν από επτά χρόνια ως ο συνδετικός κρίκος μεταξύ -κυρίως- Ρώσων οι οποίοι ήθελαν να αγοράσουν ακίνητα στη Μεσόγειο και την κεντρική Ευρώπη. Συνεργάζεται με περισσότερες από 500 εταιρείες, οι περισσότερες εκ των οποίων είναι μεσιτικά γραφεία, και φιλτράρει μέσω της ιστοσελίδας της τα ακίνητα που προωθούνται προς εκμετάλλευση. Μετρά καθημερινά 10.000 επισκέπτες και οι αγορές στις οποίες στοχεύει περισσότερο είναι η Ρωσία, η Μέση Ανατολή, η Ευρώπη, οι ΗΠΑ και η Κίνα. «Εκτός όμως από τον πυρήνα της επιχείρησής μας, ο οποίος έχει να κάνει κυρίως με τα ακίνητα, δραστηριοποιούμαστε και στη διαχείριση κεφαλαίων. Προσελκύουμε κεφάλαια από επενδυτές τους οποίους γνωρίζουμε, και διαχειριζόμαστε ορισμένες από τις επενδύσεις τους». Όσον αφορά την ελληνική αγορά, ο George Kachmazov παρατηρεί ότι οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι προέρχονται από τη Ρωσία, την Κίνα, την Τουρκία και κατά ένα ποσοστό από την υπόλοιπη Ευρώπη.

Όσον αφορά ειδικά τους μη Ευρωπαίους, μεγάλο δέλεαρ αποτελεί το πρόγραμμα Golden Visa. Από το 2013 όταν και ξεκίνησε το πρόγραμμα που παρέχει άδειες παραμονής σε όσους επενδυτές από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης αγοράσουν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, έως τον Σεπτέμβρη του 2017 δείχνουν ότι χορηγήθηκαν 2.014 άδεις σε ξένους επενδυτές. Κίνα (850), Ρωσία (388) και Τουρκία (161) βρέθηκαν στις τρεις πρώτες θέσεις των ενδιαφερόμενων. Ιδιαίτερα για την περίπτωση της Τουρκίας, ο κ. Kachmazov παρατηρεί ένα έντονο ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα από την εκδήλωση του αποτυχημένου πραξικοπήματος στη χώρα και μετά. «Δεν μιλάμε για κινήσεις στο πλαίσιο ενός σχεδίου απόδρασης, αλλά η εξασφάλιση μιας εναλλακτικής. Πρόκειται, στην ουσία, για μια δικλείδα ασφαλείας, μιας εξόδου εφόσον τα πράγματα εξελιχθούν άσχημα. Αυτό που λέγεται είναι ότι “εάν γίνει κάτι κακό, τότε θα φύγω”».

Τι ζητά ένας επενδυτής

«Όταν κοιτά ένας επενδυτής την Ελλάδα, αναζητεί μια συμφέρουσα συμφωνία. Μάλιστα, σήμερα υπάρχουν λιγότερες από όσες πριν από έναν χρόνο», σημειώνει ο ιδρυτής της Tranio. «Μιλάμε για μια αγορά η οποία έχει μεγάλη έλλειψη κεφαλαίων. Φυσικά, κάποια πράγματα έχουν αλλάξει. Ήρθαν επενδυτές όπως εγώ όμως η κατάσταση είναι πολύ καλύτερη σε σύγκριση με άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις».

Μέσα στις πιο πρόσφατες αλλαγές που έφεραν την αναθέρμανση της μεσιτικής αγοράς, θα περίμενε κανείς να βρίσκονται και οι παρεμβάσεις σε πρακτικά ζητήματα τα οποία αποθάρρυναν μέχρι πρότινος έναν επενδυτή να ρίξει τα χρήματά του στην Ελλάδα. Όμως, όπως λέει ο George Kachmazov, τα ζητήματα της γραφειοκρατίας και της υψηλής και περίπλοκης φορολογίας, παραμένουν. Επιπλέον, υπάρχει και το τεράστιο ζήτημα της χρηματοδότησης. Προβλέπει, μάλιστα, ότι εάν ξεμπλοκάρουν τραπεζικά κεφάλαια για επενδύσεις, η αγορά ακινήτων «μπορεί να αναπτυχθεί κατά 20-30%».

Σε αυτό το σημείο, εντοπίζει και μια ακόμη ελληνική ιδιαιτερότητα: την έλλειψη οργανωμένης αγοράς. «Σε μια μεγάλη πόλη του εξωτερικού υπάρχουν αναλυτικά στοιχεία τα οποία δείχνουν ότι, για παράδειγμα, σε μια συγκεκριμένη περιοχή με τον τάδε ταχυδρομικό κώδικα οι τιμές των ακινήτων κινούνταν σε αυτό το επίπεδο, η συχνότητα πωλήσεων και αγορών είχε συγκεκριμένο ποσοστό, κ.ο.κ. Υπάρχουν τόσες πολλές πληροφορίες και δεδομένα για τις αγορές. Στην Ελλάδα δεν συμβαίνει αυτό. Ένα κτίριο μπορεί να κοστίζει 1.500 ευρώ το τμ και το διπλανό του να κοστίζει 3.000 ευρώ το τμ., επειδή ο ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει μεγάλο χρέος και ο άλλος να πιστεύει ότι έχει ένα «διαμάντι» το οποίο σε λίγο καιρό θα αξίζει πολλά περισσότερα».

Στο βασικό ερώτημα εάν αξίζει κάποιος να επενδύσει αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα, ο ιδρυτής της Tranio απαντά «ναι». Ο ίδιος, μαζί με ομάδα επενδυτών και συνεργατών, είναι αυτή τη στιγμή διατεθειμένοι να επενδύσουν 10 εκατ. ευρώ, ενώ, όπως λέει, η απόδοση στην αγορά φτάνει σήμερα το 7%. Κι αν τον ρωτούσε κανείς τί θα ήταν καλύτερο να κάνει με την επένδυσή του, ο George Kachmazov απαντά ότι θα ήταν προτιμότερο να κρατήσει το ακίνητο για 1-2 χρόνια για να το εκμεταλλευτεί, και μετά να σκεφτεί την πιθανότητα να το μεταπωλήσει. Τα πάντα, βέβαια, εξαρτώνται από τις προθέσεις του καθενός.