Στροφή 180 μοιρών για την αγορά κατοικίας

Μετά από τα αλλεπάλληλα χτυπήματα που δέχτηκε η αγορά ακινήτων στα δύσκολα χρόνια της κρίσης, χάνοντας πάνω από το 60% της αξίας της, πλέον φαίνεται να έχουν ωριμάσει οι συνθήκες και ο κλάδος να πραγματοποιεί στροφή 180 μοιρών. Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν δε ότι το 2020 θα είναι χρονιά των ακινήτων, εκτίμηση την οποία βασίζουν τόσο στις παρεμβάσεις που έχουν δρομολογηθεί, όσο και σε εκείνες που θα μπουν σταδιακά σε εφαρμογή, συμβάλλοντας στην ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Είναι αυτή η πραγματική εικόνα ή μήπως θα έπρεπε να κρατάμε μικρό καλάθι;

Σύμφωνα με τον Επιστημονικό  Σύμβουλο της SOLUM Property Solutions, τέως Ορκωτό εκτιμητή και Πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, πράγματι μετά τις εκλογές έχουν γίνει, από την πλευρά της Πολιτείας, σημαντικά βήματα που ελαφρύνουν, τόσο το κόστος απόκτησης ακινήτου (αναστολή ΦΠΑ), όσο και το κόστος διακράτησης (μείωση του ΕΝΦΙΑ) ενώ αναμένεται και κάποια περαιτέρω ελάφρυνση.

Παράλληλα,  η χρυσή βίζα εξακολουθεί να φέρνει ξένους αγοραστές ακινήτων, στην πλειοψηφία τους Κινέζοι, κύμα το οποίο ενδεχομένως σημειώσει μείωση, λόγω κορωνοϊού. Μεγάλη ήταν επίσης η κινητικότητα στην αγορά ακινήτων λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) – κινητικότητα που άρχισε ήδη να παρουσιάζει σημάδια κορεσμού – ενώ από την πλευρά τους οι τράπεζες στρέφονται στη διαφήμιση στεγαστικών δανείων με σύγχρονους και πιο προσεκτικούς όρους.

Ωστόσο, όπως επισημαίνει στο fortunegreece.com ο κ. Χαραλαμπόπουλος, υπάρχουν και αρκετά αρνητικά στοιχεία που δεν θα πρέπει να μας αφήνουν ανεπηρέαστους, μεταξύ των οποίων, το δημογραφικό, τα χαμηλά εισοδήματα των νοικοκυριών, το ψηλό επίπεδο ανεργίας, η διστακτικότητα των Ελλήνων να δανείζονται από τις τράπεζες, καθώς επίσης και οι υψηλές προσδοκίες αρκετών κατασκευαστών και ιδιοκτητών ακινήτων που αρνούνται να βάλουν νερό στο κρασί τους.

«Σε σχέση με το παρελθόν υπάρχει βελτιωμένο κλίμα και κατά την άποψή μου πρέπει να έχουμε συγκρατημένη αισιοδοξία με εκλογίκευση των προσδοκιών, τόσο των πωλητών όσο και των αγοραστών» επισημαίνει.

Ενώ  o ΦΠΑ (24%) στις συναλλαγές νέων ακινήτων λειτουργούσε ως αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, υπάρχουν φόβοι ότι η μείωση του ενδέχεται να μην περάσει στην αγορά, και να υπάρξουν έντονες αντιδράσεις, κυρίως από την πλευρά των κατασκευαστών. Επικαλούμενος τις επαφές που είχε με τους κατασκευαστές, η αίσθηση που αποκόμισε ο κ. Χαραλαμπόπουλος είναι ότι το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ θα κάνει πιο προσιτή την απόκτηση νέων ακινήτων, ιδίως των κατοικιών. Στην περίπτωση των επαγγελματικών ακινήτων, διευκρινίζει πως υπάρχει  και η άλλη πλευρά του συμψηφισμού του ΦΠΑ, όπου ο κατασκευαστής κρίνει εάν θα θελήσει να υπαχθεί στο  καθεστώς απαλλαγής ΦΠΑ η μη, προκειμένου να είναι ευχερέστερη η πώληση τέτοιου είδους ακινήτων.

Πού βρίσκονται οι επενδυτικές ευκαιρίες

Η απόκτηση ακινήτων σε περιοχές όπου σχεδιάζονται σταθμοί νέων γραμμών μετρό εξασφαλίζει μια υπεραξία μετά την πάροδο κάποιων ετών όπου θα υλοποιηθεί το έργο. Μικρού σχετικά εμβαδού κατοικίες είναι πιο εμπορικές.

Εδώ πρέπει να σημειώσουμε και το γεγονός της σχεδόν μηδενικής απόδοσης που έχουν οι καταθέσεις στις τράπεζες. Αυτό οδηγεί πολλούς επενδυτές στην αγορά ακινήτων,  που έχουν  σοβαρούς μισθωτές διότι έτσι έχουν πολύ καλύτερη απόδοση.

«Ευκαιρίες πάντοτε υπήρχαν και θα υπάρχουν, αλλά αυτό απαιτεί συστηματική έρευνα, διότι, μεταξύ άλλων, σχετίζεται κάθε φορά με το προφίλ, τόσο του αγοραστή, όσο και του πωλητή και των αναγκών που κάθε φορά έχουν» λέει χαρακτηριστικά ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Ο ίδιος δηλώνει αισιόδοξος για την πορεία της αγοράς ακινήτων, η οποία θα χρειαστεί πολύ χρόνο για να ανακάμψει, εφόσον στην κρίση χάθηκε το 85 με 90% της οικοδομικής δραστηριότητας και των συναλλαγών ακινήτων. Το μέλλον φαντάζει ευοίωνο με το αγοραστικό ενδιαφέρον να είναι έντονο από Κινέζους, Τούρκους, Ρώσους, Ιταλούς, Γερμανούς, Γάλλους,  Άγγλους, Λιβανέζους, Άραβες αλλά και Αμερικανούς.

Τα επαγγελματικά ακίνητα

Πώς διαμορφώνεται η εικόνα στα επαγγελματικά ακίνητα; Υπάρχουν άραγε ελληνικές ή ξένες εταιρείες που προβαίνουν σε επέκταση των εργοστασιακών τους εγκαταστάσεων σε βιομηχανικές περιοχές;

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος εξηγεί πως τα καταστήματα ζητούνται κατά κύριο λόγο σε καθιερωμένους εμπορικούς άξονες και ελάχιστα σε δευτερεύοντες, ενώ υπάρχουν και πάρα πολλά πρώην καταστήματα που παραμένουν στα αζήτητα, λόγω του υπέρμετρου αριθμού που υπήρχε προ κρίσης.

Χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών (πράσινα κτίρια) υπάρχουν ελάχιστοι και όταν ανεγείρονται στην περιοχή της πρωτεύουσας προκαλούν το ενδιαφέρον ΑΕΕΑΠ, funds κλπ, διότι στα χρόνια της κρίσης υπήρξε κατασκευαστική απραξία η ανέγερση μόνον κατόπιν παραγγελίας.

Σύγχρονοι χώροι logistics σε περιοχές εγγύς της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης είναι κάτι που ζητείται, εφόσον έχουν ικανό μέγεθος και καλή προσπέλαση

«Οι βιομηχανικοί χώροι είναι ένα ιδιαίτερο ζήτημα. Σε πολλές από τις βιομηχανικές ζώνες ΕΤΒΑ θα δει κανείς δεκάδες βιομηχανικά ακίνητα κλειστά. Το βιομηχανικό ακίνητο κατά κανόνα πρέπει να είναι σχεδιασμένο για τη συγκεκριμένη κάθε φορά βιομηχανία. Η χώρα μας διακρίνεται κυρίως για την αποβιομηχάνηση και οι οποιεσδήποτε επεκτάσεις είναι λιγοστές και πολύ συγκεκριμένες» τονίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Αγορά κατοικίας vs ενοίκιο

Ο Έλληνας γαλουχήθηκε με την πεποίθηση ότι η κατοικία θεωρείται το ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο, άποψη δεκαετιών η οποία στα χρόνια της κρίσης αναθεωρήθηκε, κάνοντας πολλούς να πιστεύουν ότι οδεύουμε στη λογική του ενοικίου, όπως συμβαίνει άλλωστε και στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες.

Οι λόγοι που οδήγησαν στην ιδιοκτησία πολλοί, το μεγαλύτερο όμως βάρος πέφτει στο εθνικό μας νόμισμα, τη δραχμή, η οποία χρησιμοποιήθηκε σε μια εποχή όπου υπήρχαν μεγάλοι πληθωρισμοί αλλά και αυξήσεις ονομαστικών αξιών των ακινήτων, που πολλές φορές κάλυπταν κάποιες ελαφρές υποτιμήσεις.

«Κατά τα χρόνια της κρίσης σημειώθηκε μεσοσταθμική κάμψη των τιμών των κατοικιών  κατά 45% περίπου, ενώ στα καταστήματα ξεπέρασε το 60%.Η οικονομική δυσπραγία και η υπερφορολόγηση του ακινήτου, έστρεψε πολλούς στο ενοίκιο, αλλά και η υπερβολική αύξηση ενοικίων σε κάποιες περιοχές (λόγω και βραχυχρόνιας μίσθωσης) οδηγεί είτε σε αναζήτηση κατοικίας σε πιο μακρινές περιοχές, είτε στην αγορά μικρής κατοικίας (παλιάς που θα ανακαινισθεί ή νέας) που η ζήτηση αυτή παρακινεί τους κατασκευαστές να ανεγείρουν νέες οικοδομές» επισημαίνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Καταλήγει λέγοντας πως, τηρουμένων των αναλογιών και εφόσον το ακίνητο δεν υπερφορολογείται, θα εξακολουθήσει να είναι μια αρκετά ασφαλής επιλογή.

Αξίζει να αναφερθεί πως το ιδιοκτησιακό καθεστώς κατοικίας στην Ελλάδα για το 2014 άγγιζε το 74%. Μια νέα στατιστική έκθεση που δημοσιεύθηκε από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η οποία πραγματοποιήθηκε την περασμένη χρονιά, κατέγραψε το στεγαστικό καθεστώς των πολιτών σε κάθε ευρωπαϊκή χώρα βάσει του είδους της κατοικίας τους -διαμέρισμα ή σπίτι- και το αν αυτή τους ανήκει ή την ενοικιάζουν. Περισσότεροι από τους μισούς Ευρωπαίους, για την ακρίβεια το 59.3% ζουν σε σπίτια, το 40% διαμένει σε διαμερίσματα, ενώ οι ιδιοκτήτες είναι επίσης περισσότεροι από τους ενοικιαστές σε κάθε μέλος της Ε.Ε.

Οι πληθυσμοί με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτητών ήταν της Ρουμανίας με 96.1%, της Σλοβακίας με 90.3% και της Λιθουανίας με 89.9%. Στον αντίποδα, οι πληθυσμοί με τα υψηλότερα ποσοστά ενοικιαστών ήταν αυτοί της Γερμανίας με 47.5%, της Αυστρίας με 42.8% και της Δανίας  με 36.7%.

Η Ελλάδα βρίσκεται στη 15η θέση της λίστας με τις χώρες με τους περισσότερους ιδιοκτήτες κατοικιών (74%) και 14η σε αυτή με τους περισσότερους ενοικιαστές (26%).