Ο επενδυτικός κολοσσός που διαθέτει πλέον ακίνητα αξίας 325 δισ. δολαρίων

του Shawn Tully

Τι κοινό έχουν τα ξενοδοχεία Cosmopolitan και Bellagio στο Λας Βέγκας με το συγκρότημα κατοικιών Stuyvesant Town του Μανχάταν και τον χώρο γραφείων Embassy Office Parks στην Ινδία; Ανήκουν σε επενδυτικά funds που ελέγχονται από τη Blackstone, τον κολοσσό του ιδιωτικού equity.

Κατά την τελευταία δεκαετία, η Blackstone έχει επεκταθεί στη διαχείριση ακινήτων. Από τότε που μπήκε στο χρηματιστήριο, το 2007, έχει οκταπλασιάσει το κεφάλαιο που αφιερώνει στο real estate, στα 163 δισεκατομμύρια δολάρια. Η Blackstone μοχλεύει αυτό το κεφάλαιο λαμβάνοντας στεγαστικά δάνεια, και άρα η συνολική αξία των ακινήτων που διαθέτει «στο έδαφος» είναι περίπου 325 δισεκατομμύρια δολάρια. Με βάση αυτό το στοιχείο, είναι η μεγαλύτερη εταιρεία διαχείρισης εμπορικών ακινήτων στον κόσμο.

Η Blackstone έχτισε αυτή την αυτοκρατορία στο παρασκήνιο, αλλά και με πρόσφατες εντυπωσιακές συμφωνίες. Πέρυσι το φθινόπωρο ολοκλήρωσε το στήσιμο του μεγαλύτερου επενδυτικού fund ακινήτων στην ιστορία, ύψους 20,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Ταυτόχρονα, ολοκλήρωσε τη μεγαλύτερη συναλλαγή ιδιωτικών ακινήτων, αγοράζοντας περίπου 1.000 αποθήκες, συμπεριλαμβανομένων και πολλών που είχαν ενοικιαστεί στην Amazon, από την εταιρεία logistics GLP για 18,7 δισεκατομμύρια δολάρια.

Σε έναν κλάδο στον οποίο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες και επενδυτές είναι πολύ μικρότεροι, τα μεγέθη της Blackstone την έχουν φέρει στο προσκήνιο. «Δεν έχουμε ξαναδεί μια εταιρεία που να μπορεί να κάνει συμφωνίες τέτοιου μεγέθους ή να κινείται τόσο γρήγορα» λέει ο Roy March, επικεφαλής της επενδυτικής τράπεζας ακινήτων Eastdil Secured.

Το 2018, ο 50χρονος Jonathan Gray, ο μάνατζερ που έχτισε τις οικονομικές δραστηριότητες της Blackstone στον κλάδο του real estate, έγινε πρόεδρος και διευθυντής λειτουργιών, και αναμένεται να διαδεχθεί τον συνιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο Steve Schwarzman.

Στο γραφείο του, στον 44^ο όροφο της έδρας της εταιρείας, ο Gray παρουσιάζει την επενδυτική του φιλοσοφία. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί παρά την επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης, σημειώνει: «Αυτό καθιστά πολύ πιο δύσκολη την επίτευξη μεγάλων αποδόσεων στο σύνολο της αγοράς». Η πρόκληση για τη Blackstone είναι η επιλογή των κατάλληλων τομέων στην αγορά που θα της επιτρέψουν τη συνέχιση των σταθερών αποδόσεων.

Η Blackstone επενδύει στο real estate μέσω δύο κατηγοριών funds. Η πρώτη είναι τα Blackstone Real Estate Partners (BREP), τα οποία η εταιρεία αποκαλεί «ευκαιριακά». Τα funds αυτά αγοράζουν ακίνητα που είναι κενά ή σε κακή κατάσταση, τα οποία μπορούν να ανασκευαστούν γρήγορα ώστε να επιτευχθούν μεγάλες βραχυπρόθεσμες αποδόσεις. Αυτή η κατηγορία funds έχει κατά μέσο όρο ετήσια απόδοση 15%, από το λανσάρισμά της το 1994 μέχρι σήμερα.

Η δεύτερη κατηγορία, Core+ είναι πιο συντηρητική, στοχεύοντας σε ακίνητα που ήδη παράγουν σταθερό εισόδημα από ενοικίαση. Τα επενδυτικά οχήματα Core+, τα οποία περιλαμβάνουν το Blackstone Real Estate Investment Trust (BREIT), διαθέτουν κεφάλαιο 46,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων και εξασφαλίζουν ετήσια απόδοση 10%, συμπεριλαμβανομένων και των μερισμάτων.

Οι άριστοι δεσμοί που η εταιρεία διατηρεί με θεσμικούς επενδυτές τής δίνουν ένα στρατηγικό πλεονέκτημα. Στήνοντας γιγαντιαία funds, η Blackstone μπορεί να αγοράζει τεράστια περιουσιακά στοιχεία με μία μόνο κίνηση. Ουσιαστικά, η Blackstone «χτυπάει» ακίνητα που δεν μπορούν να αγγίξουν οι μικρότεροι «παίκτες», κι έτσι εξασφαλίζει έκπτωση. «Αν πωλείται ένα κτίριο γραφείων 20 εκατομμυρίων δολαρίων, μπορεί να έχεις 20 διεκδικητές» λέει ο Yler Henritze, επικεφαλής εξαγορών Κεντρικής & Νότιας Αμερικής. «Όταν όμως η συμφωνία είναι ύψους 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων, ο ανταγωνισμός είναι πολύ πιο περιορισμένος». Και αυτή η έκπτωση που επιτυγχάνεται αυξάνει το τελικό κέρδος για τη Blackstone.