Βασίλης Φουρλής: «Στρατηγική απόφαση η ενασχόληση με το real estate»
Ο Όμιλος FOURLIS ενδυναμώνει τον ανεξάρτητο εταιρικό βραχίονα στον τομέα αξιοποίησης και εκμετάλλευσης ακινήτων, κλάδο που, αν και τυπικά αποτελεί νέο πεδίο δραστηριοποίησης, εντούτοις αποτελούσε την «κρυμμένη αξία» του λιανεμπορικού ομίλου, που μετρά ήδη 70 χρόνια δραστηριότητας.
Η θυγατρική Trade Estates, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Ομίλου Βασίλη Φουρλή, θα ολοκληρώσει την τρέχουσα χρονιά με χαρτοφυλάκιο ακινήτων ύψους 300 εκατ. ευρώ, γεγονός που την καθιστά μία από τις μεγαλύτερες ομοειδείς εταιρείες στη χώρα. Παρά την «τέλεια πληθωριστική καταιγίδα», όπως χαρακτηρίζει ο Βασίλης Φουρλής την παρούσα συγκυρία, αλλά και την εκτίμησή του πώς οι δυσμενείς συνθήκες θα επηρεάσουν και το 2023, η Trade Estates συνεχίζει το πλάνο επενδύσεών της με μεσοπρόθεσμο στόχο την αύξηση του χαρτοφυλακίου της στα 500 εκατ.ευρώ και απώτερο το 1 δισ. ευρώ.
Στον σχεδιασμό της περιλαμβάνεται η απόκτηση νέων εμπορικών ακινήτων και logistics center, αλλά και η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό, η οποία θα αποτελέσει διακριτό μέρος της εμβληματικής μεικτής αστικής ανάπλασης της περιοχής. Ταυτόχρονα, ο όμιλος προετοιμάζει την εισαγωγή της Trade Estates στο Χρηματιστήριο Αθηνών, γεγονός που θα σημάνει και την εταιρική της αυτονόμηση.
Ποιο σκεπτικό οδήγησε έναν παραδοσιακό λιανεμπορικό όμιλο, όπως η FOURLIS, να ασχοληθεί επιχειρηματικά με την ανάπτυξη και αξιοποίηση ακινήτων, απόφαση που οδήγησε στην ίδρυση της Trade Estates;
Η διαχείριση ακίνητης περιουσίας σε κάθε δραστηριότητα λιανικής αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι. Η απασχόληση κεφαλαίου για τη χρήση οποιουδήποτε σημείου πώλησης, είτε είναι υπό καθεστώς ιδιοκτησίας, μέσω ενοικίασης, είτε οποιοδήποτε υβριδικό μοντέλο (μακροχρόνια μίσθωση, leasing, μακροχρόνιο δικαίωμα χρήσης γης κλπ), απαιτεί και την ανάλογη απόδοση. Ο Όμιλος FOURLIS, με ήδη 70 χρόνια λειτουργίας, έχει συγκεντρώσει ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακίνητης περιουσίας, με αξία που υπερβαίνει τα 200 εκατ. ευρώ. Ωρίμασαν, λοιπόν, οι συνθήκες έτσι ώστε το μεγαλύτερο μέρος αυτού του χαρτοφυλακίου, αξίας περίπου 185 εκατ. ευρώ, να αποτελέσει το αρχικό κεφάλαιο σύστασης μίας εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, που θα έχει ειδικό σκοπό, μέγεθος και σταθερές αποδόσεις, με στόχο πάντα τη μεγιστοποίηση της αξίας των μετόχων της.
Ποιο είναι το σημερινό οικονομικό αποτύπωμα της ΑΕΕΑΠ, σε ποιους τομείς επικεντρώνονται οι επενδύσεις της και ποιος είναι ο στόχος μεγέθυνσής της;
Σκοπός της Trade Estates ΑΕΕΑΠ είναι να επενδύει αποκλειστικά σε εμπορικά πάρκα (Big Boxes) και σε σύγχρονα κέντρα αποθήκευσης προϊόντων και ανεφοδιασμού του κλάδου λιανικών πωλήσεων φυσικών καταστημάτων και e-commerce. Η Trade Estates ΑΕΕΑΠ έχει φθάσει ήδη να κατέχει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 270 εκατ. ευρώ και μέχρι το τέλος του έτους υπολογίζουμε ότι θα φτάσει στα 300 εκατ. ευρώ, ένα μέγεθος που την κατατάσσει ήδη ανάμεσα στις μεγαλύτερες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Ο μεσοπρόθεσμος στόχος μας είναι να ξεπεράσουμε σε μεικτή αξία ακινήτων τα 500 εκατ. ευρώ, έχοντας ένα συγκεκριμένο μεικτό πλάνο εξαγορών και ανάπτυξης ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του Retail Park στο Ελληνικό. Ο μακροχρόνιος στόχος μας είναι η Trade Estates ΑΕΕΑΠ να προσεγγίσει μία αξία χαρτοφυλακίου της τάξης του ενός δισ. ευρώ τα επόμενα έξι έως επτά χρόνια.
Πέρα από την κατά τον νόμο υποχρέωση εισαγωγής της ΑΕΕΑΠ σε ελεύθερη αγορά, έχετε ήδη ανακοινώσει την πρόθεσή της για δημόσια εγγραφή και «ανεξαρτητοποίηση» της εταιρείας από τον υπόλοιπο όμιλο. Ποιος είναι ο οδικός χάρτης προς αυτή την κατεύθυνση;
Πέραν της υποχρέωσης αυτού του είδους των εταιρειών για την εισαγωγή τους σε οργανωμένη αγορά, προκύπτει και η ανάγκη βάσει κεφαλαιακής διάρθρωσης για εισαγωγή στο Χρηματιστήριο. Έχουμε ήδη ξεκινήσει τη διαδικασία σύνταξης ενημερωτικού δελτίου, προκειμένου να κατατεθεί σύντομα προς έγκριση από τις αρμόδιες αρχές, με στόχο να προχωρήσουμε σε δημόσια προσφορά είτε το τέταρτο τρίμηνο του 2022, είτε το πρώτο τρίμηνο του 2023, ανάλογα και με τις συνθήκες στο οικονομικό περιβάλλον.
Μετά από χρόνια υποεπένδυσης σε σύγχρονους εμπορικούς χώρους, εκτιμάτε ότι οι συνθήκες ζήτησης επιτρέπουν την τοποθέτηση κεφαλαίων σε retail χώρους;
Η πρόσφατη εμπειρία της πανδημίας δημιούργησε νέες συνθήκες στο σύγχρονο λιανεμπόριο. Η ταχύτερη ανάπτυξη των ηλεκτρονικών πωλήσεων οδήγησε στην ανάγκη του πολυκαναλικού δικτύου (Omnichannel), με τις γραμμές μεταξύ καταστημάτων φυσικών πωλήσεων, κέντρων logistics και ηλεκτρονικών πωλήσεων να μην είναι απαραιτήτως τόσο διακριτές. Σε αυτό το περιβάλλον, τα «ανοιχτά» εμπορικά πάρκα (Big Box Retail Parks) αποτελούν μια ανερχόμενη παγκόσμια τάση. Πεποίθησή μας, λοιπόν, είναι ότι η επένδυση σε χώρους αυτής της κατηγορίας, οι οποίοι προσελκύουν τους ισχυρούς παίκτες του λιανεμπορίου, επιτυγχάνει μία σωστή αναλογία απόδοσης και ρίσκου για την Trade Estates.
Τα «ανοιχτά» εμπορικά πάρκα αποτελούν μια ανερχόμενη παγκόσμια τάση.
Ο συνδυασμός προσφοράς αποθηκευτικών λύσεων και εμπορικών καταστημάτων καθιστά, κατά κάποιον τρόπο, την Trade Estates συνεργάτη των νέων λιανικών projects;
Οι συνθήκες μίας δεκαετούς οικονομικής κρίσης την οποία ακολούθησε η πανδημία, δεν ήταν και οι καλύτερες για την προσέλκυση νέων διεθνών brands στη χώρα μας. Τώρα που υπάρχει μια τάση σταθεροποίησης, πολλά νέα διεθνή brands ενδιαφέρονται να ξεκινήσουν δραστηριότητα στη Ελλάδα, πράγμα που οδηγεί σε αυξημένη ζήτηση εμπορικών χώρων. Όπως όμως προανέφερα, η πολυκαναλική (Omnichannel) προσέγγιση, αλλάζει τα δεδομένα του εμπορικού χώρου με την παραδοσιακή μορφή. Δεν υπάρχει καμιά αμφιβολία ότι, για να υποστηρίξει κανείς την «online» και «offline» πώληση, χρειάζεται υψηλή αυτοματοποίηση στην αποθήκευση και διαχείριση προϊόντων σε συνδυασμό με την ψηφιακή αίσθηση που επιβάλει η νέα τάξη πραγμάτων στους εμπορικούς χώρους. Η Trade Estates ΑΕΑΑΠ έχει ως βασικό στόχο την προσέλκυση των πιο επιτυχημένων brands ως μισθωτές, έχοντας τη δυνατότητα να καλύψει ολοκληρωμένα μεγάλο μέρος των αναγκών δικτύου, αλλά και αποθηκευτικών χώρων.
Η πανδημία και η διαταραχή που αυτή έφερε στον εφοδιασμό των επιχειρήσεων, αλλά και στην εξυπηρέτηση των καταναλωτών, υπογράμμισαν εμφατικά την ανάγκη αποτελεσματικών συστημάτων logistics. Τι μέρος του χαρτοφυλακίου της Trade Estates καταλαμβάνουν οι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι και ποιος είναι ο σχεδιασμός σας για αντίστοιχες μελλοντικές επενδύσεις;
Σήμερα αποτελούν περίπου το 15% της αξίας του χαρτοφυλακίου. Σύντομα, όμως, το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί σημαντικά με δύο projects που ήδη δουλεύουμε και βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο.
Η πρόσφατη στρατηγική συμφωνία με τη Lamda Development για την απόκτηση έκτασης στο Ελληνικό, με σκοπό τη δημιουργία retail park, αποτελεί μια από τις επενδύσεις-άγκυρες του όλου project. Τι σχεδιάζετε να δημιουργήσετε εκεί και ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα της επένδυσης;
Το Ελληνικό είναι ένα από τα μεγαλύτερα project μεικτής ανάπτυξης στην Ευρώπη (αν όχι το μεγαλύτερο) και η συνεργασία με τη Lamda Development βασίζεται στη συμφωνία να αναπτύξουμε από την πλευρά μας το Retail Park (30.000 τμ big boxes), ενώ η Lamda Development θα έχει την ανάπτυξη και εκμετάλλευση του Retail Mall. Έως το τέλος του έτους θα αποκτήσουμε το οικόπεδο επιφάνειας 30.000 τ.μ. και θα ξεκινήσουν οι εργασίες κατασκευής, έτσι ώστε το Retail Park να τεθεί σε λειτουργία έως το 2025 σε συνδυασμό με το Retail Mall.
Οι πληθωριστικές πιέσεις και η εκτίναξη του κόστους κατασκευής και ενέργειας πώς επηρεάζουν το στρατηγικό σας πλάνο; Ποιες επιπλέον προκλήσεις δημιουργούνται;
Δυστυχώς, διανύουμε την περίοδο της «τέλειας πληθωριστικής καταιγίδας». Τις συνέπειες λίγο ή πολύ τις αντιμετωπίζουμε όλοι. Παρ’ όλα αυτά, οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία αποτελούν αμυντικό μηχανισμό σε περίοδο υπερπληθωρισμού λόγω της σύνδεσης των εσόδων της με τον εκάστοτε Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ότι άμεσα, λόγω της αύξησης των πρώτων υλών, ή έμμεσα, δεν επηρεάζεται και αυτό το είδος επενδύσεων, δεδομένου ότι μειώνεται ο ρυθμός ανάπτυξης της οικονομίας. Στις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία σημαντικό ρόλο παίζει το κόστος χρήματος, με πρόβλεψη να αυξηθεί, όπως αναδεικνύουν οι καμπύλες επιτοκίων, αλλά και οι ανακοινώσεις των κεντρικών τραπεζών. Θεωρώ, όμως, σημαντικό να αναφέρουμε ότι το υπερπληθωριστικό περιβάλλον στο οποίο ζούμε δεν οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης, αλλά σε τεχνικούς λόγους, κυριότερος εκ των οποίων είναι και η αύξηση του ενεργειακού κόστους που προκάλεσε ο πόλεμος στην Ουκρανία. Επομένως, είναι πιθανό συντομότερα του αναμενομένου να βρεθεί ένα χαμηλότερο σημείο ισορροπίας, αν εξαλειφθεί ένας ή περισσότεροι από τους τεχνικούς παράγοντες που το προκάλεσαν.
Το κόστος χρήματος διαμορφώνει τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία.
Το εμπόριο μετασχηματίζεται, ενώ μετά την πανδημία παρατηρούνται ραγδαίες αλλαγές. Με την πολυσχιδή εμπειρία σας σε retail, χονδρεμπόριο και εσχάτως εμπορικές αναπτύξεις, πώς εκτιμάτε ότι διαμορφώνεται το τοπίο για το εμπόριο και τις απαραίτητες υποδομές που το πλαισιώνουν, όπως η τεχνολογία, τα Logistics και οι εμπορικές τοποθεσίες;
Η θετική πλευρά του νομίσματος είναι το εφαλτήριο ανάπτυξης που δημιουργούν κυρίως οι ξένοι επενδυτές τα δύο τελευταία χρόνια. Η αρνητική πλευρά αφορά τόσο στο πληθωριστικό περιβάλλον όσο και στη δύσκολη συγκυρία που επηρεάζει την παγκόσμια οικονομία. Τα υφεσιακά φαινόμενα αυξάνονται και γενικότερα οι προβλέψεις παραμένουν εντός της γκρίζας ζώνης. Δεν υπάρχει πλέον αμφιβολία ότι το 2022 και το 2023 θα είναι δύσκολες χρονιές, ακόμα και αν υπάρξουν δραστικές παρεμβάσεις στο οικονομικό τοπίο. Εφόσον, όμως, αποφύγουμε τα ακραία σενάρια, είναι πιθανό να δούμε ευκαιρίες μόχλευσης του εμπορίου και της αγοράς, όσο πλησιάζουμε προς το 2024.
GROWTH Trade Estates
Η Trade Estates ΑΕΕΑΠ κατέχει ήδη χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 270 εκατ. ευρώ. Μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να φτάσει στα 300 εκατ. ευρώ. Μεσοπρόθεσμος στόχος της είναι η δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου μεικτής αξίας ύψους 500 εκατ. ευρώ, ενώ για τα επόμενα 6-7 χρόνια ο πήχης τοποθετείται στο ένα δισ. ευρώ. Πρόθεση του Ομίλου FOURLIS είναι η ανεξαρτητοποίηση της εταιρείας και η εκκίνηση των διαδικασιών για εισαγωγή της στο Χρηματιστήριο. Στόχος είναι να πραγματοποιήσει τη δημόσια προσφορά στο τέλος του 2022 ή στις αρχές του 2023.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα
**Φωτογραφίες: Προσωπικό αρχείο
