Αειφόρα κτίρια και logistics: Οι στρατηγικές προτεραιότητες της PRODEA
Έως το τέλος του 2023, το 40% του γραφειακού χαρτοφυλακίου της PRODEA Investments θα είναι πιστοποιημένα πράσινο, με αξία που εκτιμάται ότι θα ξεπερνά τα 500 εκατ. ευρώ, μεγαλύτερο από την αξία ολόκληρου του χαρτοφυλακίου πολλών άλλων AEEAΠ.
Ο Θανάσης Καραγιάννης, Chief Investment Officer (CIO) της εταιρείας, ξεδιπλώνει στο Fortune Greece τη στρατηγική του μεγαλύτερου παίκτη της ελληνικής αγοράς real estate. Eπίκεντρο της στρατηγικής της PRODEA είναι η δυνατή άμυνα του χαρτοφυλακίου της απέναντι στον πληθωρισμό, που εξασφαλίζει σταθερότητα και ενίσχυση εισροών, επιπλέον των εσόδων από τα νέα projects που η εταιρεία ολοκληρώνει πιο άμεσα και αναμένεται να δημιουργήσουν περίπου 24 εκατ. ευρώ νέα έσοδα (στα υφιστάμενα ετησιοποιημένα έσοδα των 146 εκατ. ευρώ) έως το τέλος του 2023.
O Θανάσης Καραγιάννης αναγνωρίζει ότι οι τάσεις στασιμοπληθωρισμού επηρεάζουν τη ζήτηση, αλλά έχει εμπιστοσύνη στο αποτέλεσμα της δουλειάς του real estate, που έχει πολλαπλασιαστικά οφέλη για την ευρύτερη κοινωνία. Από τη θέση του CIO της ηγετικής εταιρείας της αγοράς, περιγράφει τις διαθέσιμες πηγές κεφαλαίων για τα projects του pipeline, χωρίς να αποκλείει την άντληση κεφαλαίων με νέο πράσινο ομόλογο, ενώ αναφέρεται στη σημασία των συνεργασιών.
Η αγορά ακινήτων έχει μπει σε τροχιά ανάκαμψης εδώ και μια τριετία περίπου, με υψηλή ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα και αύξηση τιμών στα μισθώματα στις μεγάλες πόλεις. Ποιοι είναι οι καταλύτες;
Η αγορά είχε δείξει σημαντικά σημάδια βελτίωσης από το 2019. Ως προς τις επενδύσεις, με την είσοδο περισσότερων και νέων ξένων επενδυτών, ενισχύθηκε η ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα, με αποτέλεσμα να συμπιεστούν οι αποδόσεις, βοηθούμενες και από τη βελτίωση των μακροοικονομικών της χώρας και την κατακόρυφη πτώση των επιτοκίων των ελληνικών ομολόγων. Ως προς τα μισθώματα, το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, καθώς και η βελτίωση του οικονομικού περιβάλλοντος, συνδυαστικά με την έλλειψη νέου, ποιοτικού και certified πράσινου προϊόντος, οδήγησε σε επίπεδα ενοικίων που είχαμε να δούμε από το 2007. Στη συνέχεια, η πανδημία δημιούργησε μεγάλα ερωτηματικά, αλλά αποδείχτηκε θετικός «καταλύτης» προς όφελος των νέων κτιρίων με καλές μηχανολογικές υποδομές. Μερικές από τις καλύτερες μισθώσεις μας τις πετύχαμε κατά τη διάρκεια της πανδημίας, γεγονός που τονίζει και τη σημασία του ποιοτικού προϊόντος.
Ο Covid-19 αποδείχτηκε θετικός καταλύτης προς όφελος των νέων κτιρίων, γεγονός που τονίζει τη σημασία του ποιοτικού προϊόντος.
Ο πόλεμος στην Ουκρανία, με την κρίση που πυροδοτεί, συντηρεί τη ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά και ποιοτικά ακίνητα -όπως αναφέρετε- αλλά, από την άλλη μεριά, προκαλεί και διαταραχή στις τιμές οικοδομικών υλικών. Πώς έχουν επηρεάσει τις συναλλαγές στην αγορά οι πληθωριστικές πιέσεις;
Ήδη προς το τέλος του 2021, είχαμε αρχίσει να βλέπουμε πληθωριστικά σημάδια τα οποία οφείλονταν στη διατάραξη της παραγωγικής και εφοδιαστικής αλυσίδας, ως αποτέλεσμα της Covid-19. Στη συνέχεια, και εκεί που θεωρούσαμε ότι εξερχόμαστε αυτής της πρωτοφανούς υγειονομικής κρίσης και των αποτελεσμάτων της, μπήκαμε σε μία νέα και περίπλοκη γεωπολιτική κατάσταση, η οποία επιδείνωσε σημαντικά τις πληθωριστικές πιέσεις, ενώ δημιούργησε και νέα ανασφάλεια στην οικονομία. Ταυτόχρονα, ακούμε από τις Κεντρικές Τράπεζες της Ευρώπης, του Ηνωμένου Βασιλείου και των Ηνωμένων Πολιτειών ότι εξετάζουν (ή έχουν ήδη ξεκινήσει) την ταχεία αύξηση των επιτοκίων, προς αντιμετώπιση του πληθωρισμού. Ο συνδυασμός αυτός έχει δημιουργήσει τάσεις στασιμοπληθωρισμού, και οι επιχειρήσεις σε πολλές περιπτώσεις τηρούν στάση αναμονής, γεγονός το οποίο επηρεάζει και τη ζήτηση για νέους χώρους.
H PRODEA έχει το πλεονέκτημα ότι το 80% των μισθωτηρίων της είναι συνδεδεμένα με τον πληθωρισμό, ενώ τα λειτουργικά έξοδά της έχουν πολύ μικρή συσχέτιση με αυτόν.
Πώς σας επηρεάζουν αυτές οι εξελίξεις και πώς διαφυλάσσονται σε αυτό το περιβάλλον οι εισροές της PRODEA;
Ως εκ τούτου, το χαρτοφυλάκιό μας αποτελεί πολύ δυνατή άμυνα στον πληθωρισμό, ενώ η υψηλή ποιότητα των μισθωτών μας αποτελεί εγγύηση (όπως αποδείχτηκε και από τα προηγούμενα εννέα έτη συνεπών πληρωμών) ότι η σταθερότητα των εισροών μας δεν θα διαταραχθεί, αλλά αντιθέτως θα ενισχυθεί.
Εκεί που ομολογουμένως έχουμε παρατηρήσει αρνητικές επιπτώσεις του πληθωρισμού, είναι το κατασκευαστικό κόστος, το οποίο αντιμετωπίζουμε με τους εξής τρόπους: Κλειστά κατασκευαστικά συμβόλαια, αύξηση ενοικίων στο πλαίσιο της βελτίωσης της αγοράς, η οποία βοηθάει να παραμείνουν οι αποδόσεις των κατασκευών (development yield) σχεδόν σταθερές, και προσυμφωνημένες αποδόσεις μελλοντικής αγοράς ακινήτων, που σημαίνει ότι στην τιμή εξαγοράς δεν λαμβάνεται υπόψιν το αυξημένο κόστος κατασκευής, το οποίο απορροφάται από τον developer / κατασκευαστή.
Από τον μεγάλο παίκτη της αγοράς real estate περιμένει κανείς υψηλό επίπεδο συνειδητοποίησης του τι σημαίνει για τις πόλεις το αποτύπωμα των κτιριακών υποδομών. Πώς βλέπετε τον ρόλο σας σε μια εποχή που μπαίνει ψηλά ο πήχης για την εξοικονόμηση φυσικών πόρων, την υγεία των ανθρώπων και την παραγωγικότητα;
Ως ο μεγαλύτερος θεσμικός ιδιοκτήτης ακινήτων, η PRODEA οφείλει να ηγηθεί των αλλαγών που χρειάζεται η αγορά μας και σχεδιάζουμε πρωτοποριακές ενέργειες στον ενεργειακό χώρο. H εταιρεία έχει αναγνωρίσει από πολύ νωρίς την ανάγκη να συνεισφέρει θετικά σε περιβαλλοντικά ζητήματα, και γι’ αυτό είχε αγοράσει το 2013 το πρώτο certified κατά LEED πράσινο ακίνητο στην Ελλάδα, τα γραφεία της Cosmote στην Παιανία. Αυτό το business park παραμένει το μεγαλύτερο certified green ακίνητο στην Ελλάδα με 30.000 τ.μ. ανωδομής, και η PRODEA σκοπεύει να προβεί σε περαιτέρω ενεργειακές βελτιώσεις, καθώς και προσθήκη amenities που θα βελτιώσουν την ποιότητα ζωής των εργαζομένων κατά τη διάρκεια της χρήσης των γραφείων.
Σχεδόν μια δεκαετία μετά, τι ποσοστό του χαρτοφυλακίου σας είναι certified πράσινο (τύπου LEED, BRΕEAM, DGNB);
Από τότε έχουμε αποκτήσει ή έχουμε υπό κατασκευή περισσότερα από 317 χιλιάδες τ.μ. πιστοποιημένων πράσινων ακινήτων, εκτιμώμενης τελικής αξίας για την εταιρεία μας (μόλις ολοκληρωθούν όσα έργα είναι υπό ανάπτυξη) της τάξης των 540 εκατ.ευρώ, μεταξύ των οποίων και το πρώτο LEED certified ξενοδοχείο στην Ελλάδα, το Moxy Athens City στο κέντρο της Αθήνας.
Έως το τέλος του 2023, υπολογίζουμε ότι το ποσοστό του γραφειακού μας χαρτοφυλακίου που θα είναι certified πράσινο θα είναι της τάξης του 40%. Σε απόλυτες τιμές, αυτό εκτιμούμε ότι θα ξεπερνά σε αξία τα 500 εκατ. ευρώ, ποσό που θα είναι μεγαλύτερο από την αξία ολόκληρου του χαρτοφυλακίου πολλών άλλων AEEAΠ. Οι πιστοποιήσεις θα είναι κυρίως κατά LEED, ενώ μπορεί να ακολουθήσουμε και BREAM σε άλλες περιπτώσεις. Φυσικά, μια εταιρεία που θέλει να ηγηθεί της πράσινης ανάπτυξης και του «well being» του προσωπικού, πρέπει να ξεκινήσει από τα ίδια της τα γραφεία, τα οποία σχεδιάσαμε το 2019 να είναι και LEED Gold Certified, αλλά και τα πρώτα WELL certified γραφεία στην Ελλάδα.
Εν κατακλείδι, θεωρούμε επιτακτική ανάγκη να παίξουμε ενεργό ρόλο στη μείωση των εκπομπών CO2 μέσα από τον τρόπο που κατασκευάζουμε τα ακίνητά μας, αλλά παράλληλα θέλουμε να βοηθήσουμε τους μισθωτές μας να ενισχύσουν τα ESG ratings τους παρέχοντάς τους αειφόρα περιβάλλοντα εργασίας.
Το πράσινο ομόλογο έδωσε την ευκαιρία στον όμιλο να προχωρήσει σε σημαντικές επενδύσεις, τόσο σε βιώσιμα κτίρια γραφείων, όσο και σε κέντρα logistics. Τι μέρος των αντληθέντων κεφαλαίων έχει κατευθυνθεί σε επενδύσεις και ποια είναι τα οφέλη;
Όπως αναφέρουμε και στην αναρτημένη μας παρουσίαση, αυτήν την στιγμή εργαζόμαστε σε projects αξίας άνω των 600 εκατ. ευρώ, τα οποία θα απορροφήσουν όλα τα αντληθέντα κεφάλαια του πράσινου ομολόγου. Το ευτυχές είναι ότι οι αποδόσεις αυτών των projects αναμένεται να είναι κατά πολύ μεγαλύτερες από το κόστος του ομολόγου, γεγονός που αναμένεται να αυξήσει την κερδοφορία μας.
Σχεδιάζετε να αναζητήσετε κεφάλαια στο μέλλον με το ίδιο μοντέλο;
Είμαστε στην ευτυχή θέση να έχουμε διαθέσιμες πηγές κεφαλαίων για τα projects του pipeline μας, αλλά, σε περίπτωση που χρειαστεί, δεν αποκλείεται να προχωρήσουμε σε άντληση κεφαλαίων με τον ίδιο τρόπο ή ακόμα και με αύξηση κεφαλαίου, ώστε να δώσουμε τη δυνατότητα και σε ακόμα περισσότερους επενδυτές και αποταμιευτές να αποκτήσουν έμμεση πρόσβαση στο χαρτοφυλάκιό μας.
Είναι τα logistics και ο χώρος της φιλοξενίας τομείς που θέλετε να ενισχύσετε τα μερίδιά σας, πέραν των γραφείων;
Οι κλάδοι που θα ενισχυθούν στο χαρτοφυλάκιό μας εξαρτώνται σημαντικά από τη μεσοπρόθεσμη δυναμική της αγοράς ως προς τους χρήστες. Πιστεύουμε ότι η χώρα μας έχει μεγάλη ανάγκη από νέο, υψηλής ποιότητας, certified πράσινο stock γραφείων, δεδομένου ότι όλοι οι μεγάλοι χρήστες έχουν εντάξει το ESG στην κύρια στρατηγική τους. Ως εκ τούτου, θα συνεχίσουμε να επενδύουμε στον γραφειακό κλάδο.
Επίσης, είναι γνωστό ότι η χώρα μας αποτελεί πύλη εισόδου προϊόντων από την Ανατολή, γεγονός που, σε συνδυασμό τη διεύρυνση του ηλεκτρονικού εμπορίου στην χώρα μας, έχει αυξήσει κατακόρυφα την ανάγκη για μοντέρνους χώρους logistics. Ευελπιστούμε να μπορέσουμε να αυξήσουμε το χαρτοφυλάκιο logistics μας κατά 150.000 τ.μ. τουλάχιστον. Τρίτον, βλέπουμε ένα κενό στην αγορά για έναν θεσμικό οργανισμό να παράξει και να προσφέρει υψηλής ποιότητας κατοικίες σε μία αγορά που στερήθηκε νέων κατασκευών τα προηγούμενα δέκα έτη. Τέλος, η μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων στην Ελλάδα δεν θα μπορούσε να λείπει από έναν από τους πιο δυναμικούς και κρίσιμους κλάδους στην Ελλάδα, και έτσι θα συνεχίσουμε να εξετάζουμε επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο σε περιπτώσεις που μπορούμε να προσθέσουμε αξία μέσω ανάπτυξης και επανατοποθέτησης της μονάδας.
Πώς διαρθρώνεται σήμερα το χαρτοφυλάκιο της PRODEA, τι ποσοστό του παράγει έσοδα και από που θα έρθει κερδοφορία για τους μετόχους σας;
Διαχειριζόμαστε ένα χαρτοφυλάκιο άμεσων και έμμεσων επενδύσεων της τάξης των 2,5 δισ. ευρώ. Σήμερα το χαρτοφυλάκιό μας είναι 94% μισθωμένο, ενώ, το μέρος από τα projects που ολοκληρώνουμε πιο άμεσα αναμένεται να δημιουργήσει περίπου σε ετήσια βάση 24 εκατ. ευρώ νέα έσοδα (στα υφιστάμενα ετησιοποιημένα μισθώματα των 146 εκατ. ευρώ) έως το τέλος του 2023. Σκοπός μας είναι να αγοράζουμε ή να δημιουργούμε ακίνητα στο χαμηλότερο δυνατό κόστος, ώστε να πετυχαίνουμε τις καλύτερες δυνατές αποδόσεις για τους μετόχους μας. Προς αυτόω τον σκοπό, σε πολλές περιπτώσεις αναβαθμίζουμε υφιστάμενα κτίρια, τα βελτιώνουμε ενεργειακά και δημιουργούμε νέους και μοντέρνους χώρους εργασίας και συναντήσεων. Από έρευνες έχει φανεί ότι η αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων είναι μόνο 5% χειρότερη σε ενεργειακή κατανάλωση από νέα κτίρια, ενώ είναι πολύ χαμηλότερη σε ενεργειακή κατανάλωση κατά τη δημιουργία, αφού θέλει περίπου 15 έτη να κάνει offset τις εκπομπές που δημιουργήθηκαν κατά την ανακατασκευή σε σχέση με τα νέα κτίρια που μπορεί να χρειάζονται 70 έτη.
Μιλώντας για νέες επενδυτικές κινήσεις, οι αστικές αναπλάσεις αναδύουν ευκαιρίες. H συμμετοχή σας, για παράδειγμα, στην Piraeus Tower A.E. και η τοποθέτησή σας στο Ελληνικό καλλιεργούν προσδοκίες. Ποια είναι τα σχέδιά σας σε αυτόν τον τομέα;
Ένας από τους λόγους που προσωπικά αγαπάω το real estate είναι ότι το αποτέλεσμα της δουλειάς μας μπορεί να έχει πολλαπλάσια οφέλη στην ευρύτερη κοινωνία γύρω από το ακίνητο με νέες θέσεις εργασίας, βελτίωση των υποδομών και της περιοχής, καθώς και της εικόνας της περιοχής. Ο Πύργος Πειραιά είναι ένα τέτοιο παράδειγμα και είμαστε πολύ περήφανοι που συμμετέχουμε. Θα συνεχίσουμε να εξετάζουμε τη συμμετοχή μας σε μεγάλα και εμβληματικά έργα τα οποία μπορούν και να έχουν ένα θετικό πρόσημο στην κοινωνία αλλά και να είναι οικονομικά επωφελή.
Το τελευταίο διάστημα παρατηρούμε επίσης με ενδιαφέρον κινήσεις στρατηγικής για projects μεγάλης κλίμακας.Είναι οι στρατηγικές συνεργασίες το μοντέλο που θα δώσει ώθηση στα σχέδια μεγέθυνσης του χαρτοφυλακίου σας;
Κανείς δεν τα κατάφερε ποτέ μόνος του, και όσα έχουμε καταφέρει είναι, πολύ συχνά, μέσα από σημαντικές συνεργασίες με εταίρους που είναι οι καλύτεροι σε αυτό που κάνουν. Μαζί με το μέγεθος της εταιρείας μας, έρχεται και η ευθύνη των κινήσεων που κάνουμε, οπότε προσπαθούμε πάντα να εξετάζουμε κάθε περίπτωση με το όφελος της εμπειρίας δεκαετιών, αλλά και την ταπεινότητα ενός νεοεισερχόμενου, ώστε να καλύψουμε ενδεχόμενα ρίσκα από όλες τις δυνατές πτυχές. Σε αυτό βοηθούν όλοι μας οι συνεργάτες, οι μέτοχοι και συνεταίροι, ώστε να καταλήξουμε στις καλύτερες δυνατές αποδόσεις με το χαμηλότερο δυνατό ρίσκο.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα
