Invest Real Estate: Οι τάσεις και οι προκλήσεις στην αγορά ακινήτων
Οι αξίες των ακινήτων έχουν αλλάξει σημαντικά σε όλο τον κόσμο τα τελευταία 20 χρόνια. Παρά τις προκλήσεις, οι επενδυτές συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες για να «κλειδώνουν» αποταμιεύσεις. Ήδη ένα μπαράζ επενδύσεων σε πολυτελή ξενοδοχεία και κατοικίες -με ναυαρχίδα το Ελληνικό αλλά και τα δημοφιλή νησιά-, καθώς και σε logistic centers, retail malls, αναπλάσεις και υποδομές -ειδικά μετά τις πρόσφατες φυσικές καταστροφές- επιβεβαιώνει τη δυναμική της τοπικής αγοράς, η οποία προσελκύει το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, τραπεζών, servicers αλλά και των κορυφαίων αρχιτεκτονικών γραφείων του κόσμου.
Οι αβεβαιότητες στο οικονομικό περιβάλλον, εν πολλοίς εισαγόμενες, με τις ανατιμήσεις των οικοδομικών υλικών, την ακριβή ενέργεια αλλά και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης λόγω της αύξησης των επιτοκίων, επηρεάζουν την αγορά αλλά αντισταθμίζονται σε μεγάλο βαθμό από τις προσδοκίες που καλλιεργούν η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας καθώς και η συνεισφορά του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας που θα τονώσουν την ελληνική οικονομία τα επόμενα χρόνια. Ενδεικτικό των θετικών προσδοκιών είναι ότι μεγάλο μέρος των άμεσων ξένων επενδύσεων στη χώρα κατευθύνεται στον τομέα της διαχείρισης περιουσίας. Το 2022 απέσπασε 1 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε σύνολο άμεσων ξένων επενδύσεων 7,22 δισ. ευρώ συνεισφέροντας στο ρεκόρ 20ετίας για τη χώρα.
Σήμερα αγοραστές υψηλού εισοδήματος επενδύουν στην αγορά πολυτελών ακινήτων σε τιμές που κυμαίνονται πάνω από 6.000 έως 12.000 ευρώ ανά τ.μ.. Σύμφωνα με τον οίκο Greece Sotheby’s International Realty, το ποσοστό κλεισίματος συμβολαίων βελτιώνεται ενώ το ενδιαφέρον είναι έντονο. Να σημειωθεί πως το ενδιαφέρον για ανέγερση πολυτελών κατοικιών ενισχύει και το πρόγραμμα Golden Visa, ειδικά μετά τις πρόσφατες αλλαγές, με τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης στον κεντρικό, νότιο και βόρειο τομέα της Αττικής, όπως επίσης και σε Μύκονο, Σαντορίνη και στον δήμο της Θεσσαλονίκης.
Η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή και στον κλάδο γραφείων και εμπορικών αποθηκών, κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις δημοφιλείς εμπορικές πιάτσες. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius, τα ενοίκια σε prime χώρους λιανικής της Ερμού κυμαίνονται σε 285 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα από 260 ευρώ τη διετία 2020-2021, με τις αποδόσεις να φτάνουν στο 5,35% στην “καρδιά” της Αθήνας.
Η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης επιτρέπει στους κατασκευαστές να μετακυλύουν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη και ιδιαίτερα σε περιπτώσεις κτιρίων σύγχρονων βιοκλιματικών προδιαγραφών. Στελέχη από το χώρο των developers και των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων εφιστούν την προσοχή στην ανάγκη ανακατασκευής του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, καθώς η αγορά κινείται με δύο ταχύτητες, όπως φαίνεται και στις ανανεώσεις των υφιστάμενων μισθωτηρίων, όπου παρατηρούνται έντονες αποκλίσεις σε σχέση με τα μισθώματα που επιτυγχάνονται σε νέα κτίρια. Από την άλλη μεριά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των ενοικίων αποτελούν επιταχυντή υπεραξιών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.
Τα ενοίκια σε prime χώρους λιανικής της Ερμού κυμαίνονται σε 285 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα από 260 ευρώ τη διετία 2020-2021, με τις αποδόσεις να φτάνουν στο 5,35%. (Cushman & Wakefield Proprius)
Επιπλέον, ο τομέας των logistics αναμένεται να συνεχίσει να απορροφά ισχυρές κεφαλαιακές ροές, καθώς η ζήτηση αυτοτροφοδοτείται από τις στρεβλώσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, την αύξηση του μεταφορικού κόστους και την ενίσχυση του online καναλιού πωλήσεων από τους εμπόρους. Ο κλάδος εμφανίζει την τελευταία πενταετία τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης ενοικίων (5,4%) αλλά και τη μεγαλύτερη πτώση των εισοδηματικών αποδόσεων, που ωστόσο συνεχίζουν να παραμένουν πάνω από 200 μ.β. υψηλότερες έναντι των αντίστοιχων ακινήτων του κλάδου στην ευρωζώνη.
Διατήρηση του momentum
Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη «The future of real estate» της KPMG ο εγχώριος κλάδος παρουσιάζει σαφή σημάδια ανάκαμψης αφήνοντας πίσω του την οικονομική κρίση της τελευταίας δεκαετίας και τις πιο πρόσφατες προκλήσεις που έφερε η πανδημία της Covid-19. Επιπλέον, μεγάλες εταιρείες θέτουν ψηλά τον πήχη των προδιαγραφών ενώ η δραστηριότητα στην αγορά κατοικιών είναι έντονη, με αυξημένη ζήτηση από ντόπιους και ειδικότερα ξένους αγοραστές.
Στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν τις θετικές προσδοκίες στην αγορά μετά από αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,7% το 2022. Οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξάνονται επίσης το 2023 αν και πέρυσι η οικοδομική δραστηριότητα για επαγγελματικής χρήσης ακίνητα (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση 8,1%.
Η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή και στον κλάδο γραφείων και εμπορικών αποθηκών.
Τα εμβληματικά «πράσινα» project και οι developers
Σημαντικά projects ξεχωρίζουν στο χαρτοφυλάκιο της Prodea, της μεγαλύτερης εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα με ενεργητικό πάνω από 3 δισ. ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία του ομίλου. Με στρατηγική εστίαση στα «πράσινα» κτίρια, προωθεί επενδυτικό πρόγραμμα μαμούθ, άνω των 700 εκατ. ευρώ σε υφιστάμενα και νέα έργα. Συμμετέχει σε κοινοπραξία με την Dimand (βασικό της συνεργάτη στα περισσότερα κτίρια υψηλών προδιαγραφών), και με την EBRD για την ανάπτυξη Πύργου Πειραιά. Ανάμεσα στα εμβληματικά project του χαρτοφυλακίου της Prodea είναι τα: Karela Office Park στην Παιανία (με πιστοποίηση LEED Gold), eLement στο Μαρούσι (LEED Platinum), The Wave στη Συγγρού όπου θα μετακομίσει η KPMG (LEED Gold), Sofia Office Park (BREEAM – Very Good), IT Center της Εθνικής Τράπεζας στον Γέρακα (LEED Gold), Importex project, Συγγρού και Λαγουμιτζή (LEED Gold), το ξενοδοχείο Moxy στην Ομόνοια (LEED Gold) και μια σειρά άλλων. Έχει πετύχει δε 97,5% πληρότητα στο ελληνικό χαρτοφυλάκιό της με μισθωτές όπως KPMG, Kaizen, EY, TTEC.
Εντωμεταξύ, με ενδιαφέρον παρακολουθεί η αγορά τις αλλαγές στο μετοχικό σχήμα της Prodea Investments μετά και τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ψήφου της Castlelake στην Invel Re Holdings, συμφερόντων του Χριστόφορου Παπαχριστοφόρου, ο οποίος είναι και πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου και της Επενδυτικής Επιτροπής της Prodea Investments.
Επίσης αξίζει να σημειωθεί ότι η Dimand, με 12 κτίρια στο χαρτοφυλάκιό της πιστοποιημένα κατά LEED, μέχρι το τέλος του 2022 είχε άλλα 22 project πράσινων προδιαγραφών υπό ανάπτυξη και συνολική εκτιμώμενη ακαθάριστη αξία χαρτοφυλακίου 915,2 εκατ. ευρώ. Έχει επίσης εξασφαλίσει μεγάλο μερίδιο στο Project Skyline, χαρτοφυλάκιο με περισσότερα από 570 ακίνητα προς αγορά από την Alpha Bank αξίας άνω των 430 εκατ. ευρώ. Άλλος ισχυρός developer η REDS, του κατασκευαστικού ομίλου Ελλάκτωρ. Στα μεγάλα έργα υπό ανάπτυξη περιλαμβάνεται το Cambas Park, η Μαρίνα Αλίμου και το έργο στις Γούρνες Ηρακλείου Κρήτης.
Στους σημαντικούς παίκτες του development περιλαμβάνεται επίσης η Ten Brinke, με παρουσία στην Ελλάδα πάνω από 10 χρόνια, η Temes, ιδιοκτήτρια και κατασκευάστρια του Costa Navarino και του Hilton στην Αθήνα, η οποία έχει συνεργασία με τη Lamda Developments για την ανάπτυξη δύο πολυτελών ξενοδοχείων στο Ελληνικό, καθώς επίσης η Green Properties και η ισραηλινή Zoia.
Μερικά από τα πιο εμβληματικά έργα της αγοράς συναντάμε και στο χαρτοφυλάκιο της Noval Property, θυγατρικής της Viohalco με χαρτοφυλάκιο 516 εκατ. ευρώ και 62 επενδυτικά ακίνητα και συμμετοχές. Χαρακτηριστικό είναι το The Orbit με την ύψιστη διάκριση LEED (v4 for Core & Shell – Platinum) και την πιστοποίηση WiredScore (GOLD) αλλά και το κτίριο γραφείων Butterfly που έχει πιστοποιηθεί με LEED v4 for Core & Shell στο επίπεδο Gold και WiredScore (SILVER). Η ΑΕΕΑΠ προωθεί επίσης νέα project στο Μετς, στην Αρδηττού, στην Χειμάρρας στο Μαρούσι, στο συγκρότημα βιοκλιματικών γραφείων στο πρώην ακίνητο της Kodak, σε κοινοπραξία με την Brook Lane Capital και ολοκληρώνει το logistic center στην Μάνδρα ενώ στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος είναι και η ανάπλαση των παλαιών εγκαταστάσεων του εργοστασίου της πρώην ΒΙΟΧΑΛΚΟ στην Πειραιώς.
Ισχυρό και το αποτύπωμα της Τrastor. Με χαρτοφυλάκιο 55 ακινήτων, επενδυτικής αξίας 437,9 εκατ. ευρώ, προωθεί μεταξύ άλλων επενδύσεις σε logistics στην περιοχή Ασπροπύργου που θα της προσθέσουν αξία τουλάχιστον 150 εκατ. ευρώ την προσεχή διετία. Έχει δε σε εξέλιξη έργα ανάπτυξης κτιρίων γραφείων και επαγγελματικών αποθηκών υψηλότατων προδιαγραφών, καθώς επίσης και πρόγραμμα εκτεταμένων ανακαινίσεων υφιστάμενων ακινήτων, με στόχο την επανατοποθέτησή τους στην αγορά με πιστοποιήσεις αειφορίας. Επιπλέον, προχωρά η διαδικασία ενίσχυσης της αξίας του χαρτοφυλακίου της Trastor με ακίνητα ιδιοκτησίας του βασικού μετόχου της, της Τράπεζας Πειραιώς.
Μεγάλες εταιρείες θέτουν ψηλά τον πήχη των προδιαγραφών ενώ η δραστηριότητα στην αγορά κατοικιών είναι έντονη, με αυξημένη ζήτηση από ντόπιους και ειδικότερα ξένους αγοραστές.
Ενισχύεται ο ανταγωνισμός
Πέρα από την Prodea, market leader, την Noval Property και την Trastor, μεγεθύνεται το αποτύπωμα και των άλλων ΑΕΕΑΠ της ελληνικής αγοράς.
Η BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, με χαρτοφυλάκιο 26 ακινήτων συνολικής εύλογης αξίας 142 εκατ. ευρώ, με σημαντικό μερίδιο σε αποθήκες/logistics (49%), με μια σειρά συμφωνιών – συμπεριλαμβανομένης της εξαγοράς της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ- θα διπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου της.
Επίσης, η αξία του χαρτοφυλακίου της Premia Properties ξεπερνά ήδη τα 280 εκατ. ευρώ με στόχο να προσθέσει επιπλέον αξία 150 εκατ. ευρώ μέχρι τα μέσα του 2024. Διαθέτει 52 ακίνητα, χωρίς να υπολογίζεται η συμμετοχή στο project Skyline και οι επενδύσεις σε κοινοπραξίες. Απέκτησε πρόσφατα το βιομηχανικό ακίνητο των παραγωγικών εγκαταστάσεων της ΙΟΛΗ και ένα αυτοτελές κτίριο στην Ξάνθη αλλά και όμορο με το Athens Heart οικόπεδο που εντάσσεται στο σχεδιασμό μετατροπής του ακινήτου σε πράσινο γραφειακό συγκρότημα. Σημειώνεται ότι τα logistics έχουν ειδικό βάρος στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ, καθώς από τον τομέα αντλεί 123,4 εκατ. ευρώ. Έχει ωστόσο δραστηριότητα και σε άλλους κλάδους, με χαρακτηριστική τη συμφωνία με την οικογένεια Αντετοκούνμπο στα Ελληνικά Οινοποιεία ενώ στοχεύει και σε επενδύσεις σε κοινωνικά ακίνητα.
Ισχυρές συμμαχίες προ των πυλών του ΧΑ
Χάρη σε μια σειρά από σημαντικά deals αυξάνεται ο ανταγωνισμός στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ. Λίγο πριν την είσοδό της στο ΧΑ, η Trade Estates του ομίλου Fourlis συμφώνησε με τη REDS για την εξαγορά του Smart Park. Το Latsco Family Office, όχημα με το οποίο δραστηριοποιείται επιχειρηματικά η Μαριάννα Λάτση, απέκτησε το 4,2% των μετοχών. Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη στην Trade Estates, του ομίλου Φουρλή, όπου είχε προηγηθεί η είσοδος στο μετοχικό της κεφάλαιο της Autohellas του ομίλου Βασιλάκη. Η εταιρεία στοχεύει σε χαρτοφυλάκιο 500 εκατ. ευρώ σε βάθος τετραετίας ενώ με την προσθήκη νέων project που αξιολογούνται δύναται να αυξήσει την αξία του χαρτοφυλακίου της σε 700 εκατ. ευρώ.
Δύο ακόμη εταιρείες συμμετέχουν στον κατάλογο των αδειοδοτημένων ΑΕΕΑΠ, οι Orilina και Μπλε Κέδρος. Η δυναμικά αναπτυσσόμενη Orilina Properties, συμφερόντων Τρύφωνα Νάτση και Brevan Howard, με 17 ακίνητα αγοραίας αξίας 146 εκατ. ευρώ, προωθεί έργα στο Ελληνικό ενώ έχει συμπράξει με τη Lamda Development και για σημαντικά project στη Θεσσαλονίκη.
Η Μπλε Κέδρος των αδελφών Ευμορφίδη, με χαρτοφυλάκιο 36 ακινήτων αγοραίας αξίας 108,2 εκατ. ευρώ και με συνολική απόδοση των μισθωμένων ακινήτων να φτάνει το 8,6%, προωθεί τουριστικές επενδύσεις σε Μονεμβασιά και Ρίο πέραν των νέων project στην Αθήνα.
Σημειώνεται ότι στο Χρηματιστήριο οδεύει το 2024 και η Lamda Malls, με τα 4 υφιστάμενα εμπορικά κέντρα της Lamda Development: Τhe Mall, Golden Hall, Mediterranean Cosmos, Designer Outlet Athens (πρώην McArthurGlen) και τα δυο malls που θα δημιουργηθούν στο Ελληνικό, Vouliagmenis Mall και Riviera Galleria.
*Το άρθρο δημοσιεύεται στο νέο τεύχος Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα και περιλαμβάνει τη λίστα 40UNDER40
**Κεντρική φωτογραφία: Getty Images
