Αγορά ακινήτων: Γιατί δεν υπάρχει πρόοδος στις αξίες των χειμερινών εξοχικών κατοικιών
Η εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή περίοδος σε συνδυασμό με τις υψηλές πληρότητες σε όλες τις εορτές και αργίες για φέτος, δεν έχουν μετουσιωθεί σε τάση σε ό,τι αφορά τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει σημαντική πρόοδος στις αξίες. Η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και το σημαντικό κόστος κατασκευής και ενέργειας επηρεάζουν αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά. Σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά επίπεδα αξιών του 2008, οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περισσότερο από το μισό (-56%), σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών 2023 της GEOAXIS property & valuation services, που είναι η πρώτη πιστοποιημένη εταιρία εκτιμητών ακινήτων.
Στόχος της έρευνας είναι να προσδιορισθεί η ποσοστιαία μεταβολή κατά την διάρκεια των τελευταίων ετών (2008 – 2023), λαμβάνοντας υπόψη τα διαστήματα της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης (2008-2017) αλλά και της πανδημίας (2019 – 2021). Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο για τις τέσσερις πιο γνωστές αγορές χειμερινών εξοχικών κατοικιών στη χώρα μας.
Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής:
- Αράχωβα Βοιωτίας,
- ‘Αγιος Αθανάσιος Πέλλας,
- Καρπενήσι Ευρυτανίας,
- Τρίκαλα Κορινθίας.
Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης σημειώνεται ότι σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του συνόλου της χώρας με τοποθεσίες οι οποίες αποτελούν φημισμένους χειμερινούς τουριστικούς προορισμούς.
Ζητούμενες τιμές πώλησης 2023-2022
Καταγράφεται πολύ μικρή αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι Ευρυτανίας της τάξεως του 2,31%, και 1,61%, αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον ‘Αγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.558 ευρώ/τμ το 2022 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.594 ευρώ/τμ (2,31%), στον ‘Αγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.050 ευρώ/τμ το 2022 στα 1.053 ευρώ/τμ (0,29%), στο Καρπενήσι από 992 ευρώ/τμ το 2022 στα 1.008 ευρώ/τμ (1,61%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.095 ευρώ/τμ το 2022 στα 1.097 ευρώ/τμ (0,18%).
Ζητούμενες τιμές πώλησης 2023-2008
Σε σχέση με τα υψηλά του 2008 προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 56%.
Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο ‘Αγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.053 ευρώ/τμ (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.008 ευρώ/τμ (-56%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.097 ευρώ/τμ (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 ευρώ/τμ το 2008 σήμερα στα 1.594 ευρώ/ τμ (-47%).
Εξέλιξη πιθανών τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών
Η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί τη ζήτηση.
Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό «αμόκ» -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης, αναφέρεται στην έρευνα.
Επιφάνειες
Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 149 τμ.
Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχωβα (164 τμ), λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών στο Λιβάδι, και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας (130 τμ), λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.
Η Ελλάδα κερδίζει το στοίχημα της θερινής εξοχικής κατοικίας – Αυξημένο το ενδιαφέρον από το εξωτερικό
Σύμφωνα με το τελευταίο Παρατηρητήριο Θερινών Εξοχικών Κατοικιών 2023 της GEOAXIS που αναφέρεται σε θερινές κατοικίες για τα νησιά Μύκονο, Πάρο, Σαντορίνη, Σέριφο και Κέα καταγράφεται για πέμπτη διαδοχική χρονιά αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης θερινών εξοχικών κατοικιών. Ιδιαίτερα σημαντική αναδεικνύεται η διαφορά στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ των πολυτελών και των τυπικών κατοικιών, αφού στην Μύκονο και Σαντορίνη μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,5 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, ενώ στην Σέριφο ο αντίστοιχος δείκτης είναι 2,3 φορές.
Όπως αναφέρεται στην έρευνα η αγορά των πολυτελών κατοικιών εκτιμάται ότι καταλαμβάνει περίπου το 5%-15% της συνολικής πίτας, ανάλογα με το νησί, και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος οι οποίοι αναζητώντας ιδιαίτερα ακίνητα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικές υπεραξίες.
Σε σύγκριση με πέρυσι, καταγράφεται οριζόντια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 3,4% και για τα πέντε νησιά.
Από πλευράς επιφανειών, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στην Πάρο και στη Μύκονο με διάμεση επιφάνεια 262 τμ και 240 τμ αντίστοιχα. Στα υπόλοιπα τρία νησιά, οι διάμεσες επιφάνειες κινούνται μεταξύ 110 – 160 τμ. Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά σε όλα τα νησιά είναι άνω των 15 ετών .
Νέα δεδομένα και στην αγορά ακινήτων της ευρύτερης περιοχής της πρωτεύουσας και των αστικών κέντρων
Την ίδια στιγμή οι αναπτύξεις υπερτοπικού χαρακτήρα σε συνδυασμό με την εξέλιξη σημαντικών έργων υποδομής στην Αθήνα, την Θεσσαλονίκη και την περιφέρεια, δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, κάτι που επισημαίνεται στην πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ. Το αυξανόμενο ενδιαφέρον για πράσινη βιώσιμη ανάπτυξη και η ενσωμάτωσή της, σε αρκετές περιπτώσεις, στην εταιρική πολιτική των μεγάλων επιχειρήσεων έχουν ήδη δώσει ώθηση στην ανάπτυξη νέων ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και θα οδηγήσουν σταδιακά στη μετακίνηση των χρηστών προς αυτά.
Όπως επισημαίνεται από αναλυτές της αγοράς ακινήτων, οι αναπτύξεις υπερτοπικού χαρακτήρα, ιδιαίτερα στην «Αθηναϊκή Ριβιέρα», με επίκεντρο τη μεγαλύτερη σε μέγεθος αστική ανάπλαση στην Ευρώπη που είναι σε πλήρη εξέλιξη στο Ελληνικό από την Lamda Development, με τα έργα να έχουν πάρει τον δρόμο των παραδόσεων, συγκεντρώνουν και το ενδιαφέρον των διεθνών μέσων ενημέρωσης που αναφέρονται στην μεγάλη ζήτηση για προπωλήσεις ακινήτων από το ξεκίνημα του έργου. Γεγονός που ήδη έχει μετατραπεί σε πράξη καθώς το υπάρχον απόθεμα προς διάθεση που έχει όλα τα χαρακτηριστικά υψηλών προδιαγραφών και πράσινης ανάπτυξης στο Ελληνικό, έχει ήδη εξαντληθεί. Στο πλαίσιο αυτό ανακοινώθηκαν πρόσφατα οι νέες οικιστικές αναπτύξεις στο Ελληνικό, που βασίζονται στις αρχές της βιωσιμότητας, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνουν την κατασκευή της Little Athens, μιας νέας σύγχρονης πράσινης γειτονιάς με άμεση πρόσβαση στη θάλασσα και το πάρκο. Μια γειτονία που θα διαθέτει περίπου 1.115 κατοικίες και 115 καταστήματα.
Συμπερασματικά, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις που βλέπουν το φως της δημοσιότητας η αγορά ακίνητων στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας θα εξακολουθήσει να βρίσκεται στο επίκεντρο Ελλήνων και ξένων επενδυτών, καθώς παρά την άνοδο των τιμών, παρουσιάζονται ακόμη ευκαιρίες σε σχέση με άλλες γεωγραφικές περιοχές της Ευρώπης. Χαρακτηριστικά αναφέρονται οι τιμές πώλησης ακινήτων στην «Αθηναϊκή Ριβιέρα» που είναι σημαντικά χαμηλότερες από άλλες γεωγραφικές περιοχές, όπως στην Γαλλία, την Ισπανία κ.λπ.
