Η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει την ανοδική της πορεία και το 2024
Ήδη από το τελευταίο τρίμηνο του 2023 η αγορά ακινήτων παρουσίαζε μια εικόνα πολυδιάσπασης και κινούνταν με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία και την κατάστασή του.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι και το 2024 θα δούμε να συνεχίζεται η καλή πορεία του κλάδου με ελαφρά ηπιότερους ρυθμούς, πλην εντελώς απρόβλεπτων γεγονότων. Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, Επίτιμος Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions μιλά στο Fortune για τις προοπτικές του ελληνικού real estate υπενθυμίζοντας πως το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να δημιουργήσει και υπεραξίες.
Κύριε Χαραλαμπόπουλε, κάνοντας έναν απολογισμό για το 2023 πώς θα λέγατε ότι κινήθηκε η χρόνια για τον κλάδο;
Στον τομέα των ενοικίων των κατοικιών σημειώνουμε ότι κατά το 2023 φαίνεται να καταγράφεται μια μεσοσταθμική αύξηση της τάξης του 8%, ενώ το 2022 ήταν περί το 10%.
Ειδικότερα οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρούνται στα μικρότερα ακίνητα που είναι κατάλληλα για φοιτητές ή και για βραχυχρόνια μίσθωση. Αντίστοιχα τα ενοίκια καταστημάτων σε εμπορικούς δρόμους κινήθηκαν σε πολύ υψηλά επίπεδα έτσι ώστε η Ερμού της Αθήνας να ανακτήσει την κατάταξή της στους ακριβότερους παγκοσμίως εμπορικούς δρόμους.
Στα σύγχρονα και πράσινα κτίρια logistics, και τα πράσινα κτίρια γραφείων (που είναι λιγοστά) οι αποδόσεις συγκρίνονται με εκείνες άλλων χωρών με πολύ πιο ώριμες αγορές, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν ανέβει οι αγοραίες τιμές. Οι περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας, αλλά και τα βόρια προάστεια, ως και περιοχές με καλά ειδικά χαρακτηριστικά συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του αγοραστικού κοινού και στις περισσότερες των περιπτώσεων οι πράξεις έγιναν χωρίς τραπεζικό δανεισμό.
Ως γενικό συμπέρασμα προκύπτει ότι η αγορά των ακινήτων, σε περιοχές που έχουν τουρισμό, που έχουν φοιτητές, που έχουν στοιχεία αστυφιλίας ή συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον ξένων (άλλοτε για επένδυση, άλλοτε για ιδιόχρηση και άλλοτε για απόκτηση χρυσής βίζας) κινήθηκε ανοδικά.
Στις περιοχές με στασιμότητα πληθυσμού και χωρίς τη ζήτηση που αναφέρθηκε προηγουμένως, υπήρξε κατά κανόνα ήπια αύξηση τιμών, ενώ στις υπόλοιπες η ζήτηση ήταν αμελητέα και οι τιμές καθηλωμένες.
Λαμβάνοντας υπόψη τις εξελίξεις στο παγκόσμιο οικονομικό -γεωπολιτικό, σκηνικό ποιες είναι οι μεγαλύτερες προκλήσεις για το real estate μέσα στο 2024;
Το παγκόσμιο σκηνικό ιδίως στην εγγύς της χώρας μας περιοχή, είναι ταραγμένο (πόλεμος στην Ουκρανία και στο Ισραήλ), γεγονός που δημιουργεί πολλές αβεβαιότητες. Ακόμη τα υψηλά επιτόκια δανεισμού είναι ένας σημαντικός παράγοντας που αναβάλει η και ματαιώνει κάποιες αγορές ακινήτων.
Από την άλλη πλευρά παρατηρούμε ότι λόγω του πολέμου στο Ισραήλ υπάρχει μια πρόσθετη ζήτηση κατοικιών στη χώρα μας προκειμένου να στεγάσουν τις οικογένειές τους σε μία ασφαλέστερη χώρα, μέχρις ότου τουλάχιστον, να ξεκαθαρίσει η κατάσταση στην περιοχή αυτή.
Ακόμη η Ελλάδα έχει ένα επίπεδο τιμών κατοικιών ή και εξοχικών αρκετά χαμηλότερο από άλλες ευρωπαϊκές χώρες της Μεσογείου (Ιταλία, Γαλλία, Ισπανία) και άρα κινεί το ενδιαφέρον κάποιων αγοραστών αυτής της κατηγορίας.
Στο σημείο αυτό αξίζει να παρατηρήσουμε ότι η Ελλάδα έχει αρχίσει συγκεντρώνει και το ενδιαφέρον κάποιων VIP αγοραστών για βίλλες και άλλες πολυτελείς κατοικίες.
Η εξομάλυνση των σχέσεων με την Τουρκία αποτελεί ένα ακόμη θετικό παράγοντα για την οικονομία και την αγορά των ακινήτων.
Επομένως για το 2024 μπορούμε να αναμένουμε μια συνέχιση της πορείας του 2023 με ελαφρά ηπιότερους ρυθμούς, πλην εντελώς απρόβλεπτων γεγονότων.
Πότε εκτιμάτε ότι θα δούμε διόρθωση τιμών στα ακίνητα;
Όπως όλοι λίγο πολύ γνωρίζουμε, τα πράγματα στην οικονομία και στην αγορά των ακινήτων παρουσιάζουν κύκλους οι οποίοι δεν είναι απολύτως συγχρονισμένοι στις διάφορες χώρες.
Για παράδειγμα, στην αγορά των γραφείων υψηλών προδιαγραφών σύμφωνα και με το «ρολόι» της JLL, τα ενοίκια φαίνεται ότι μάλλον βρίσκονται στο ψηλότερο σημείο του κύκλου και επομένως λογικό είναι να αναμένεται κάποια αποκλιμάκωση.
Στον τομέα των κατοικιών τα πράγματα δείχνουν ότι ακόμη δεν έχουμε φτάσει στην κορύφωση και επομένως διόρθωση πιθανόν να δούμε από το 2025 σε κάποιες περιοχές, σε συνάρτηση πάντοτε και με τη μεταβολή της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, της πορείας των επιτοκίων, αλλά και άλλων εξωτερικών παραγόντων. Εξάλλου σημαντικό ρόλο παίζει και η αύξηση του κόστους κατασκευής νεών κατοικιών στη διαμόρφωση των τιμών.
Σε ποιες περιοχές υπάρχουν ευκαιρίες, τόσο σε επίπεδο ενοικίων, όσο και σε επίπεδο αγοράς κατοικίας;
Σύμφωνα και με στοιχεία του SPI, σε επίπεδο ενοικίων μπορούμε να πούμε ότι εκτός του Ν. Αττικής, ευκαιρίες μπορεί να υπάρχουν σε περιοχές των Νομών Αιτωλοακαρνανίας, Αρκαδίας, Δράμας, Ημαθίας, Κιλκίς, Κοζάνης, Πέλλας, Πιερίας Φωκίδας και σε κάποια νησιά του Αιγαίου.
Αντίστοιχα σε επίπεδο τιμών πώλησης εκτός του Νομού Αττικής ευκαιρίες εντοπίζονται σε περιοχές των Νομών Αιτωλοακαρνανίας, Άρτας, Γρεβενών, Δράμας, Ημαθίας, Ηλείας, Καστοριάς, Κιλκίς, Κοζάνης, Λέσβου, Καρδίτσας, Ροδόπης, Σάμου, Σερρών, Φλώρινας και Τρικάλων.
Στην Αττική στον τομέα των ενοικίων ευκαιρίες μπορεί να αναζητηθούν στα Ανατολικά και τα Δυτικά προάστεια, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τις τιμές πώλησης.
Στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης ευκαιρίες τοποθετούνται, τόσο για ενοικίαση, όσο και για αγορά στο υπόλοιπο του Νομού, εκτός δηλαδή του αστικού ιστού της ευρύτερης πόλης.
Όμως πρέπει να ξέρουμε ότι παντού και πάντοτε υπάρχουν ευκαιρίες (πχ πωλητές υπό οικονομική πίεση, κληρονόμοι με πολλούς συνιδιοκτήτες κλπ) αλλά απαιτείται συστηματική και συνεχής προσπάθεια αναζήτησης και εντοπισμού αυτών των ακινήτων που συνήθως βρίσκονται εκτός των αγγελιών και των μεσιτικών και άλλων.
