Ακίνητα: «Συγκρατημένα θετικές» οι προσδοκίες της ΤτΕ – Πόσο αυξήθηκαν οι τιμές το 2023
Η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) χαρακτηρίζει συγκρατημένα θετικές τις προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα, προβλέποντας ότι βραχυπρόθεσμα οι τιμές θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, με τη βοήθεια της ζήτησης από το εξωτερικό. Σταδιακά, εντοπίζει κίνδυνο ακόμα και για διόρθωση των τιμών, ειδικά για τα ακίνητα χαμηλότερης ζήτησης.
Βραχυπρόθεσμα, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές.
Ωστόσο, οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλότερων επιτοκίων, επηρεάζουν το περιθώριο επενδυτικού κέρδους και αυξάνουν τις ζητούμενες αποδόσεις από τα ακίνητα, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις,
Οι εξελίξεις των τιμών και οι επιμέρους διορθώσεις που καταγράφονται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο κατά την πρόσφατη περίοδο, σε συνδυασμό με τις συνθήκες πληθωρισμού, αυξημένου ενεργειακού κόστους και υψηλών επιτοκίων, εκτιμάται ότι, εφόσον διατηρηθούν, θα οδηγήσουν σε περιορισμό των ρυθμών αύξησης ή και σε πιθανή διόρθωση των τιμών για την εγχώρια αγορά, ιδίως για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης, τονίζει η ετήσια έκθεση της ΤτΕ.
Δείκτες τιμών διαμερισμάτων
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών στο σύνολο της χώρας συνεχίζει να καταγράφει ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών, οι οποίοι όμως εμφανίζουν επιβράδυνση τα τελευταία τρίμηνα του 2023. Αναλυτικότερα, το 2023 στην αγορά των κατοικιών σε επίπεδο χώρας σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να ενισχύονται σημαντικά κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021.
Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,2%, ελαφρώς υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,4%).
Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές, υψηλότεροι και από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας, καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,2%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,5%) και στην Αθήνα (13,7%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (10,8%).
Στην περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 συνέβαλαν σημαντικά το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, 9 η χαμηλή προσφορά κατοικιών ιδίως υψηλών προδιαγραφών, η θετική πορεία του τουρισμού και η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και η υψηλή ζήτηση για το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα (“Σπίτι μου”) προς νέα άτομα για αγορά πρώτης κατοικίας.
ΤτΕ για επαγγελματικά ακίνητα
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση και οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατά 6,9%. Στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές.
Στη Θεσσαλονίκη αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%).
Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί μεταβολής καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ο αντίστοιχος ρυθμός ανήλθε σε 3,7%.
Κατά την ίδια περίοδο για το σύνολο της χώρας, τα μισθώματα τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6%.
Κεφάλαια ΑΕΕΑΠ
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, στη διάρκεια του 2023 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή/και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, κυρίως σύγχρονων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών.
Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης τα ξενοδοχεία, οι επαγγελματικές αποθήκες και η επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης. Με βάση τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,0%.
Λήψη μέτρων για τη στεγαστική κρίση
Η Τράπεζα της Ελλάδος αναγνωρίζει ότι το σοβαρό πρόβλημα του κόστους στέγασης το οποίο έχει προκύψει κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, εγείρει σημαντικά ζητήματα για την πιθανή λήψη μέτρων από την πολιτεία.
Παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) σε περιοχές πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών.
