Invest Real Estate: Βιωσιμότητα και ευέλικτοι χώροι γραφείων κινητοποιούν το επενδυτικό ενδιαφέρον
Σταθερότητα, οικονοµική ανάπτυξη αλλά και µοναδικό φυσικό περιβάλλον καθιστούν ελκυστικό το ελληνικό real estate σε όλους τους τοµείς του −κατοικίες, γραφεία, χώρους φιλοξενίας και logistics− µε ισχυρή την παρουσία ξένων επενδυτών.
Είναι ενδεικτικό ότι πέρυσι οι µισές ξένες επενδύσεις που ήρθαν στην οικονοµία αφορούσαν ακίνητα. Συνολικά ανήλθαν σε περίπου 4,5 δισ. ευρώ, κάτω από το ρεκόρ των 7,5 δισ. ευρώ του 2022 αλλά ως ποσοστό του ΑΕΠ πάνω από τον ευρωπαϊκό µ.ο. Επίσης, στο α΄ τρίµηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άµεσες επενδύσεις στην Ελλάδα (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθµό µεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.
Η αγορά ακινήτων παραµένει σε ανοδικό οικονοµικό κύκλο, µε σταθερή ζήτηση, θετικό πρόσηµο για την οικοδοµική δραστηριότητα και καλές προοπτικές. Για την επόµενη διετία διατυπώνονται ιδιαίτερα θετικές προσδοκίες από τα στελέχη της αγοράς για τα logistics, τις επαγγελµατικές αποθήκες κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και για την επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης, όπως η φοιτητική και η οργανωµένη κατοικία για ηλικιωµένους. Παράλληλα, θετικές παραµένουν οι προσδοκίες για τα ξενοδοχεία και τη φιλοξενία υψηλών προδιαγραφών, τα γραφεία βιοκλιµατικών χαρακτηριστικών, αλλά και τα data centres.
Μετά από ένα µπαράζ επενδύσεων τα τελευταία χρόνια σε πολυτελή ξενοδοχεία και κατοικίες, η κατασκευαστική δραστηριότητα διατηρείται µε ναυαρχίδα το Ελληνικό, ενώ πρωταγωνιστούν αναπλάσεις και υποδοµές, ειδικά µετά τις τελευταίες φυσικές καταστροφές, µε στόχο την οικοδόµηση ανθεκτικότητας για το µέλλον. Δεν λείπουν ωστόσο οι προκλήσεις, καθώς επιβραδύνεται η µείωση των επιτοκίων, ενώ ο κλάδος επιβαρύνεται µε ειδικό φορολογικό καθεστώς, στοιχεία που ερµηνεύουν εν πολλοίς και την συµπεριφορά των µετοχών των εισηγµένων ΑΕΕΑΠ, που υστερούν έναντι της επίδοσης του Γενικού Δείκτη Τιµών στο Χρηµατιστήριο.
Ισχυρή τάση τα κτίρια «πράσινων» προδιαγραφών
Η αυξανόµενη ζήτηση ακινήτων, οικιστικών και επαγγελµατικών, µε «πράσινες» προδιαγραφές και υψηλά standards ανθεκτικότητας απέναντι στις επιπτώσεις της κλιµατικής αλλαγής, σε συνδυασµό µε τις συγκριτικά καλές αποδόσεις, προσελκύουν το ενδιαφέρον στον κλάδο.
Οι αναπτύξεις «πράσινων» κτιρίων σε Αττική και Θεσσαλονίκη πριµοδοτούνται από τη ζήτηση κυρίως πολυεθνικών που επενδύουν στο εργασιακό περιβάλλον και διεθνών retailers που αναζητούν εµβληµατικά και ταυτόχρονα «έξυπνα» και «πράσινα» κτίρια. Για παράδειγµα στον Πύργο Πειραιά, που εγκαινιάστηκε φέτος από τη Dimand, εγκαταστάθηκε πρώτη η Dialectica, έχοντας µισθώσει πάνω από 6.200 τ.µ. από τον 9ο µέχρι το 14ο όροφο, για να ακολουθήσουν δύο ισχυροί διεθνείς παίκτες του λιανεµπορίου JD και Zara. Το συγκρότηµα ύψους 84 µ. και 24 ορόφων, µε δύο υπόγεια, περιλαµβάνει κτίρια που πιστοποιήθηκαν µε LEED Gold και Platinum.
Σηµειώνεται ότι η Dimand αναπτύσσει −µεταξύ άλλων− και το Δικαστικό Μέγαρο στο ακίνητο «Δασκαλάκη», σε έκταση 12.350 τ.µ., στην περιοχή του Αγίου Διονυσίου στον Πειραιά. Επίσης, εµπλέκεται σε µεγάλα project και στο κέντρο της πρωτεύουσας, όπως αυτό της ανακατασκευής του ιστορικού Μινιόν που στοχεύει σε πιστοποίηση LEED Gold. Εκεί, η Alkanor, εταιρεία του οµίλου Dimand, έχει συµφωνήσει την εκµίσθωση του ακινήτου στον όµιλο Inditex και τη ΔΕΗ, η οποία παρεµπιπτόντως έχει µισθώσει και το πρώην ακίνητο του ΔΟΛ στη Χρήστου Λαδά. Επίσης, στην ευρύτερη γειτονιά, Σταδίου και Οµήρου, απέναντι από την Παλαιά Βουλή, στο ανακατασκευασµένο πράσινο κτίριο που είχε αποκτήσει η Grivalia Properties από την Groupama Ασφαλιστική, µεταφέρθηκαν τα κεντρικά γραφεία της Eurobank.
Βορειότερα, στο Μαρούσι, η Noval Property µε την Brook Lane αναπτύσσουν το The Grid, µε προδιαγραφές LEED Platinum και WELL Building Standard. Εκεί θα µεταφερθεί και η ΕΥ, σε δύο από τα τέσσερα κτίρια του συγκροτήµατος. Σηµειώνεται ότι την αρχιτεκτονική µελέτη έχει αναλάβει το γραφείο Foster + Partners, που πρωταγωνιστεί στο Ελληνικό, έχοντας αναλάβει και το Riviera Tower. Στο Μαρούσι, στο Δαχτυλίδι, αναπτύσσεται και το νέο κτίριο του ΤΕΕ σε οικόπεδο άνω των 9.000 τ.µ. που θα πιστοποιηθεί µε LEED Gold. Επίσης, στο Μαρούσι, στο λούνα παρκ «Αηδονάκια», η Prodea Investments αναπτύσσει συγκρότηµα βιοκλιµατικών γραφείων ενώ έχει αποκτήσει και το ακίνητο που στέγαζε το νυχτερινό κέντρο «Αθηνών Αρένα».
Επίσης, στη λεωφόρο Κηφισίας, η Dimand αναπτύσσει τα νέα κτίρια της PwC, ιδιοκτησίας Eurobank ενώ η Premia παρέδωσε ανανεωµένο το πρώην Athens Heart της οδού Πειραιώς στην ΑΑΔΕ, η οποία έναντι ετήσιου µισθώµατος 4,4 εκατ. ευρώ, συγκεντρώνει στο σηµείο υπηρεσίες που ήταν διάσπαρτες σε διάφορα σηµεία της Αττικής.
Μια άλλη σηµαντική επένδυση real estate αναπτύσσεται στον Ελαιώνα, όπου αλλάζει σελίδα το ακίνητο της Softex, καθώς η Dimand σχεδιάζει ανακατασκευή κτιρίων σε έκταση 50 στρεµµάτων για τη δηµιουργία κτιρίων γραφείων πιστοποιηµένων κατά LEED Gold και Well.
Εντωµεταξύ, σε πλήρη εξέλιξη είναι οι αναπτύξεις στο Ελληνικό, µε master developer τη Lamda Development, που ανεβάζει ταχύτητα καθώς µπαίνουν στην τελική ευθεία τα έργα α’ φάσης. Είναι ενδεικτικό ότι οι πρώτοι όροφοι του πράσινου ουρανοξύστη Riviera Tower είναι ορατοί από τη λεωφόρο Ποσειδώνος ενώ, πέραν των άλλων έργων, υπό κατασκευή είναι και το εµπορικό κέντρo Τhe Ellinikon Mall στη Λεωφόρο Βουλιαγµένης, που αναπτύσσει η Trade Estates του οµίλου Fourlis, όπως και το retail park του Ελληνικού. H τελευταία µε στρατηγικό εταίρο την Ten Brinke υλοποιεί σειρά επενδύσεων από τα retail park του οµίλου Fourlis µέχρι το Κέντρο Διανοµής της Inter ΙΚΕΑ. Επίσης, για το Riviera Galleria, στη Μαρίνα Ελληνικού-Αγίου Κοσµά, που σχεδιάστηκε από το διάσηµο Ιάπωνα Kengo Kuma, η κατασκευή ανατέθηκε στη Μέτκα.
O 2023 οι μισές ξένες επενδύσεις που ήρθαν στην οικονομία αφορούσαν ακίνητα. Συνολικά ανήλθαν σε περίπου 4,5 δισ. ευρώ, πάνω από τον ευρωπαϊκό μ.ο. ως ποσοστό του ΑΕΠ.
Ανοδικά οι τιμές
Σηµειώνεται ότι στον τοµέα των επαγγελµατικών ακινήτων, η στροφή των εταιρειών και των επενδυτών προς τη βιώσιµη ανάπτυξη και τα βιοκλιµατικά ακίνητα εντείνει τις διαφορές στα επίπεδα τιµών της αγοράς, όµως παράλληλα έχει επηρεάσει ανοδικά και τις τιµές ακινήτων συµβατικών προδιαγραφών σε θέσεις υψηλής εµπορικότητας.
Σύµφωνα µε τα στοιχεία εκτιµήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα και παρουσιάζει η ΤτΕ στην ετήσια έκθεσή της, το α΄ τρίµηνο του 2024 οι ονοµαστικές τιµές των διαµερισµάτων ήταν αυξηµένες σε ετήσια βάση κατά 10,4% ενώ για το σύνολο του 2023, οι τιµές των διαµερισµάτων αυξήθηκαν µε µέσο ετήσιο ρυθµό 13,8%. Οι τιµές των κατοικιών είναι µόλις 4,1% χαµηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δηµοσιονοµική κρίση (γ΄ τρίµηνο 2008), ενώ σε σχέση µε την κατώτατη τιµή που καταγράφηκε το γ΄ τρίµηνο του 2017 οι τιµές είναι αυξηµένες κατά 66,4%.
Εντωµεταξύ, η προσέλκυση επενδυτικής ζήτησης, ιδιαίτερα από το εξωτερικό, ωθεί τις τιµές ολοένα υψηλότερα, ειδικά στην αγορά κατοικίας, υπό συνθήκες περιορισµένης προσφοράς ποιοτικού ή νέου αποθέµατος. Έτσι, αν συνυπολογιστεί και το υψηλό κόστος δανεισµού, διαµορφώνονται επίπεδα τιµών δυσανάλογα προς το διαθέσιµο εισόδηµα της πλειοψηφίας των Ελλήνων πολιτών, που δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, ενώ συµπαρασύρονται ανοδικά τόσο οι τιµές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα µισθώµατα. Σηµειώνονται εδώ κυβερνητικές παρεµβάσεις όπως αναφορικά µε τις βραχυχρόνιες µισθώσεις και τη Golden Visa αλλά και η παροχή επιδοτούµενων ή άτοκων δανείων σε νέα ζευγάρια για την αγορά κατοικίας καθώς και η αύξηση του αφορολόγητου ορίου των γονικών παροχών και δωρεών.
Οι αναπτύξεις «πράσινων» κτιρίων πριμοδοτούνται από τη ζήτηση κυρίως πολυεθνικών που επενδύουν στο εργασιακό περιβάλλον και αναζητούν «έξυπνα» και «πράσινα» κτίρια.
Τα πλεονεκτηματα
Συµπερασµατικά, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι παρά τις προκλήσεις, η ανάκτηση της επενδυτικής βαθµίδας και οι υψηλοί ρυθµοί ανάπτυξης της ελληνικής οικονοµίας συγκριτικά µε τον ευρωπαϊκό µ.ο. συντηρούν τις καλές προοπτικές του real estate προσελκύοντας µακροπρόθεσµους επενδυτές, ενώ οι τάσεις στην αγορά ανατροφοδοτούνται από τον τουρισµό και τη σταδιακή βελτίωση υποδοµών και κτιρίων. Στις αντίρροπες τάσεις, σηµειώνεται η γεωπολιτική αστάθεια, οι αλλαγές στο νοµοθετικό πλαίσιο και τη φορολογία, ο πληθωρισµός, το υψηλό κόστος κατασκευής σε συνδυασµό µε την επιδείνωση της αγοραστικής δύναµης των νοικοκυριών και τον περιορισµένο τραπεζικό δανεισµό.
Ειδικότερα, η ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα −σε αντίθεση µε την Ευρωζώνη όπου οι τιµές τόσο των οικιστικών, όσο και των εµπορικών ακινήτων µειώνονται τον τελευταίο χρόνο− έγκειται κυρίως στο γεγονός ότι οι τιµές των ακινήτων στη χώρα µας δεν έχουν ανακάµψει πλήρως σε σύγκριση µε τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονοµική κρίση. Όπως σηµειώνουν αναλυτές της Alpha Bank σε πρόσφατη µελέτη, οι τιµές των κατοικιών παραµένουν 4% κάτω από το ανώτατο σηµείο που είχε σηµειωθεί το γ΄ τρίµηνο του 2008, ενώ οι τιµές γραφείων και καταστηµάτων 10% και 3,5% αντίστοιχα σε σύγκριση µε τις υψηλότερες τιµές τους, το α΄ εξάµηνο του 2010. Επιπρόσθετα, ενώ την περίοδο 2014-2017 οι τιµές των ακινήτων στην Ευρωζώνη αυξάνονταν, στην Ελλάδα συνέχιζαν να ακολουθούν πτωτική τροχιά, παράλληλα µε την πτώση της ζήτησης και της οικονοµικής δραστηριότητας στη χώρα. Άλλοι επιταχυντές είναι οι θετικοί ρυθµοί ανάπτυξης από το 2018 και ειδικά την τελευταία τριετία −µε τις προβλέψεις να παραµένουν αισιόδοξες τουλάχιστον για την επόµενη διετία−, οι επιδόσεις του τουρισµού και της οικονοµίας διαµοιρασµού αλλά και οι ισχυρές ξένες άµεσες επενδύσεις που σχετίζονται µε την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και οι οποίες ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ τη διετία 2022-2023.
Σηµειώνεται επίσης ότι το πρόγραµµα ιδιωτικοποιήσεων εξελίσσεται κανονικά, καθώς υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από πλευράς επενδυτών. Σύµφωνα µε τις προβλέψεις του προϋπολογισµού για το 2024, τα έσοδα από το πρόγραµµα ιδιωτικοποιήσεων αναµένεται να ανέλθουν σε 5,77 δισ. ευρώ, κυρίως λόγω των συµβάσεων παραχώρησης της Αττικής Οδού και της Εγνατίας Οδού. Το 2023 ανήλθαν σε 406,4 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, το επικαιροποιηµένο Επιχειρησιακό Πρόγραµµα Αξιοποίησης του ΤΑΙΠΕΔ, που εγκρίθηκε την άνοιξη, περιλαµβάνει 39 έργα, όπως τη µακροχρόνια παραχώρηση της Εγνατίας Οδού και της Αττικής Οδού, την αξιοποίηση της ΕΥΔΑΠ και της ΕΥΑΘ, την πώληση µετοχικού µεριδίου στη HelleniQ Energy, καθώς και την αξιοποίηση λιµένων, µαρινών και άλλων ακινήτων.
Επίσης, το ανεκτέλεστο των πέντε µεγάλων κατασκευαστικών οµίλων της χώρας, καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση − από 6,79 δισ. το 2021 σχεδόν τριπλασιάστηκε το 2023 σε 15,35 δισ. ευρώ. Μεσοπρόθεσµα εκτιµάται ότι η αξία παραγωγής των κατασκευαστικών έργων υποδοµών και κατοικιών θα υπερδιπλασιαστεί σε σύγκριση µε το επίπεδο που είχε το 2020 και η ετήσια αξία παραγωγής (πωλήσεις) των κατασκευών εκτιµάται ότι θα πλησιάζει τα 18 δισ. ευρώ το 2025 (ΙΟΒΕ). Το στοίχηµα βέβαια είναι το ανθρώπινο δυναµικό µε τις εκτιµήσεις να αναφέρουν ότι οι ελλείψεις θα φτάσουν στις 55.000 κενές θέσεις το 2025 έχοντας ξεπεράσει σήµερα τις 50.000 ενώ καλλιεργούνται κάποιες προσδοκίες από τις διακρατικές συµφωνίες µε τρίτες χώρες, όπως η Αίγυπτος και η Ινδία.
