Εμπορικά ακίνητα ΗΠΑ: Πάμε για νέα Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση; – Τι αναφέρουν οι επενδυτικοί οίκοι

Της Alena Botros

Σκοτεινιάζει το τοπίο σε ό,τι αφορά την αγορά εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ, με προβλέψεις και εκτιμήσεις που κυμαίνονται από πτώση τιμών χειρότερη από τη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση έως προκλήσεις που είναι διαχειρίσιμες – και όλα αυτά εν μέσω υψηλών επιτοκίων και σοβούσας πιστωτικής κρίσης, που έχουν ωθήσει το κόστος δανεισμού σε δυσθεώρητα επίπεδα, με αποτέλεσμα εκτόξευση των αθετήσεων πληρωμών.

Σε κάθε περίπτωση, οι παράγοντες στην αγορά φαίνεται πως συναινούν στο εξής: ο τομέας των γραφειακών χώρων κινδυνεύει περισσότερο, δεδομένης της κατ’ οίκον εργασίας που προέκυψε ως τάση μετά την πανδημία, η οποία έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση. Ωστόσο, το πώς αυτό θα επηρεάσει τη συνολική κατάσταση, εξαρτάται από το ποιον ρωτάτε.

Για να κατανοήσουμε καλύτερα τι μπορεί να ακολουθήσει για τα εμπορικά ακίνητα, ας ρίξουμε μια ματιά στις πρόσφατες εκθέσεις των Capital Economics, PwC, Morgan Stanley, Bank of America, UBS και Goldman Sachs.

Capital Economics: Η αγορά ακινήτων είναι απίθανο να ανακάμψει μέχρι το 2040

Σε μια έκθεση του Kiran Raichura, αναπληρωτή επικεφαλής οικονομολόγου ακινήτων της Capital Economics, o τομέας των γραφειακών χώρων γραφείων παρομοιάζεται με κάστρο υπό πολιορκία. Όπως λέει, τα εμπορικά κέντρα δεν έχουν δει ακόμη πραγματική ανάπτυξη…

Και οι δύο τομείς στερούνται ζήτησης και, στην περίπτωση των γραφείων, αυτό οφείλεται στη στροφή στην εργασία από το σπίτι. Η εταιρεία συμβούλων προτείνει ότι «η βουτιά 35% στις αξίες των γραφείων που προβλέπουμε μέχρι το τέλος του 2025 είναι απίθανο να ανακτηθεί ακόμη και μέχρι το 2040», πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές πιθανότατα δεν θα αποκαταστήσουν τις προ-πανδημικές κορυφές τους τα επόμενα 17 χρόνια. Το σκεπτικό της εταιρείας συμβούλων; Τα χτυπήματα κάρτας στα γραφεία έχουν μειωθεί στο 50% έναντι των προπανδημικών επιπέδων (τα οποία ήταν ήδη στο 70% έως 75%). Η κατ’ οίκον εργασία και η τάση για μειώσεις φυσικών χώρων ισοδυναμεί με υψηλότερο ποσοστό κενών θέσεων εργασίας, περίπου κατά 19%, το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, έναντι 16,8% το τελευταίο τρίμηνο του 2019.

Όμως, λέει ο Raichura, η πραγματική αύξηση είναι περίπου διπλάσια, λαμβάνοντας υπόψη τις κενές θέσεις. Αυτό σημαίνει ότι ο δρόμος για τους ιδιοκτήτες γραφείων «είναι δύσκολος».

Η PwC υποστηρίζει ότι τα εμπορικά ακίνητα «δεν βρίσκονται σε κρίση»

Σε έκθεση της PwC, αναφέρεται ότι τα εμπορικά ακίνητα δεν καταρρέουν.

Παρά τις αυξήσεις των επιτοκίων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ, που έχουν ωθήσει το κόστος δανεισμού προς τα πάνω, και την πανδημία που άλλαξε τον τρόπο εργασίας των ανθρώπων, η PwC υποστηρίζει ότι υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες για συμφωνίες να προχωρήσουν. «Πιστεύουμε ότι ο κλάδος δεν βρίσκεται σε κρίση, καθώς οι επιτυχημένοι dealmakers θα βρουν ευκαιρίες», σημείωσε.

Ωστόσο, οι όγκοι συναλλαγών μειώθηκαν σε όλους τους υποτομείς των εμπορικών ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Η ζήτηση για γραφεία μειώθηκε 68%, για φιλοξενία κατά 55%, και για γραφειακούς χώρους στη βιομηχανία κατά 54%, σύμφωνα με την έκθεση. Ωστόσο, η PwC αναμένει ότι οι μισθώσεις και η ροή των συναλλαγών θα επιστρέψουν όταν η αμερικανική οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει.

Προς το παρόν, βέβαια, λέει η PwC, ο τομέας θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει αντίθετους ανέμους ενώ οι dealmakers ίσως χρειαστεί να γίνουν δημιουργικοί. Σε κάθε περίπτωση, «τα εμπορικά ακίνητα αντιμετωπίζουν πολλαπλές προκλήσεις στο τρέχον περιβάλλον των υψηλότερων επιτοκίων και της μειωμένης όρεξης για τραπεζικό δανεισμό στον χώρο» δήλωσε η PwC.

Η Morgan Stanley προβλέπει κάτι «χειρότερο από τη Μεγάλη Οικονομική Κρίση»

Η Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley Wealth Management, βλέπει «τεράστια εμπόδια» για τα εμπορικά ακίνητα, και ιδιαίτερα τα ακίνητα γραφείων που παρουσιάζουν αυξημένα ποσοστά κενών θέσεων και πτώση αξιών μετά την πανδημία. Παράλληλα, ολόκληρος ο κλάδος αντιμετωπίζει ένα κύμα λήξης δανείων, πιθανότατα λόγω των αυστηρότερων στάνταρ δανεισμού. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των καθυστερήσεων και αθετήσεων, καθώς και σε μείωση της αξίας των ακινήτων, κάτι που η Shalett απηχεί στην αξιολόγησή της.

«Περισσότερο από το 50% των δανείων στην αγορά εμπορικών ακινήτων, ύψους 2,9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, θα πρέπει να τύχει επαναδιαπραγμάτευσης τους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού θα έχουν αυξηθεί» έγραψε η Shalett.

Γι’ αυτούς τους λόγους, η Shalett και οι αναλυτές της τράπεζας «προέβλεψαν πτώση της τιμής των CRE (εμπορικά ακίνητα) έως και 40% και κρίση χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Ύφεση».

Η Shalett λέει επίσης ότι κανένας τομέας δεν έχει «ανοσία» στις επιπτώσεις που θα προκύψουν από αυτές τις χρεοκοπίες και καθυστερήσεις.

Η Bank of America ισχυρίζεται ότι οι προκλήσεις είναι «διαχειρίσιμες» για τρεις λόγους

Οι αναλυτές της Bank of America έχουν τονίσει επανειλημμένως ότι οι προκλήσεις για τα εμπορικά ακίνητα είναι διαχειρίσιμες για τρεις λόγους.

Αλλά πρώτα ας ρίξουμε μια ματιά σε αυτό που η τράπεζα αναφέρει ότι είναι οι δύο βασικές προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας. Η πρώτη: Ο υψηλός πληθωρισμός ώθησε την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ να αυξήσει τα επιτόκια, καθιστώντας πολύ πιο δαπανηρή την εξυπηρέτηση νέων χρεών και χρεών που λήγουν. Η δεύτερη: η εξ αποστάσεως εργασία έχει αποδειχθεί ότι εκτείνεται πέρα από την πανδημία και έχει μειώσει σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση.

«Καταλήγουμε λοιπόν στο συμπέρασμα ότι οι προκλήσεις είναι πραγματικές και σημαντικές, αλλά για διάφορους λόγους, είναι διαχειρίσιμες και δεν αποτελούν συστημικό κίνδυνο για την οικονομία των ΗΠΑ» έγραψαν αναλυτές της Bank of America. Γιατί;

Πρώτον, υπάρχουν τακτικές χρηματοδότησης που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων για να αποφύγουν αθέτηση χρέους, όπως τροποποιήσεις δανείων και παρατάσεις. Ως εκ τούτου, το 17% των δανείων που ισχυρίζονται οι αναλυτές ότι λήγουν φέτος μπορεί να αναχρηματοδοτηθεί.

Δεύτερον, οι αναλυτές της Bank of America υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα γραφείων αντιπροσωπεύουν το 23% των δανείων για εμπορικά ακίνητα που λήγουν φέτος, αλλά αυτό είναι μόλις το 3,8% επί του συνόλου των εμπορικών ακινήτων. Τέλος, οι βελτιώσεις στις αναδοχές μετά τη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση σημαίνουν ότι τα δάνεια είναι λιγότερο επικίνδυνα.

Η UBS υποστηρίζει ότι «οι τίτλοι στα μίντια είναι χειρότεροι από την πραγματικότητα»

Αναλυτές της UBS, της πολυεθνικής επενδυτικής τράπεζας με έδρα τη Ζυρίχη υποστηρίζουν ότι «οι τίτλοι στα μίντια είναι χειρότεροι από την πραγματικότητα» και ότι η επανάληψη της κρίσης ρευστότητας του 2008 είναι απίθανη. Με όχι τόσο δραματικό τόνο, οι αναλυτές ισχυρίζονται ότι περίπου 1,2 τρισεκατομμύρια δολάρια από το εκκρεμές χρέος των 5,4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα (εκτός από το πολυοικογενειακό) πρόκειται να λήξουν, πιθανότατα με υψηλότερα επιτόκια.

Ωστόσο, αυτό αναμένεται να αποτελέσει ακόμα μία πρόκληση στις υπάρχουσες σε ό,τι αφορά τον τομέα των γραφείων (που αντιπροσωπεύει το 15% της συνολικής αξίας CRE), αντί να θέτει συστημικό κίνδυνο. Αλλά αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων γραφείου είναι πιο πιθανό να αθετήσουν το χρέος τους. «Στεγαστικά δάνεια περίπου 1,3 δισεκ. δολ. αναμένεται να λήξουν τα επόμενα τρία χρόνια», έγραψαν οι αναλυτές.

«Είναι πιθανό ορισμένα από αυτά τα δάνεια να χρειαστεί να αναδιαρθρωθούν, αλλά το εύρος της έκδοσης ωχριά σε σύγκριση με τα περισσότερα από 2 τρισεκατομμύρια δολάρια μετοχικού κεφαλαίου των τραπεζών. Η έκθεση των τραπεζών στα εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύει λιγότερο από το 5% των συνολικών δανείων και μόλις το 1,9% κατά μέσο όρο για τις μεγάλες τράπεζες».

Η Goldman Sachs λέει ότι τα ακίνητα γραφείων κινδυνεύουν με «λειτουργική απαξίωση»

Οι αναλυτές της Goldman Sachs πήγαν κατευθείαν στον τομέα των γραφείων, ο οποίος, όπως είπαν, «είναι αντικείμενο υψηλής εστίασης για τους επενδυτές τους τελευταίους μήνες, και δικαίως, κατά την άποψή μας».

Παρότι οι αναλυτές της αμερικανικής τράπεζας προτείνουν ότι οι πολυκατοικίες και οι βιομηχανικές ιδιοκτησίες παρέμειναν ανθεκτικές, επισήμαναν τρεις κινδύνους για τον κλάδο.

Πρώτον, όπως οι αναλυτές είπαν, οι δανειολήπτες CRE εκτίθενται σε υψηλότερα επιτόκια, πράγμα που ισοδυναμεί με υψηλότερο κόστος και αυξημένη έκθεση σε υποχρεώσεις κυμαινόμενου επιτοκίου. Αυτό μας οδηγεί στον δεύτερο κίνδυνο: η αναχρηματοδότηση μπορεί να γίνει επώδυνη. Η εκτίμησή τους είναι ότι εμπορικά στεγαστικά δάνεια αξίας 1,07 τρισεκατομμυρίων δολαρίων θα λήξουν πριν από το τέλος του έτους 2024.

Αυτό σημαίνει ότι «πολλοί δανειολήπτες πιθανότατα θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν δάνειά τους σταθερού επιτοκίου με υψηλότερα επιτόκια», έγραψαν οι αναλυτές.

Για τους πολιορκημένους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων, η δυνατότητα και η προθυμία να αναχρηματοδοτήσουν τα χρέη τους με υψηλότερο επιτόκιο θα είναι περιορισμένες. Τέλος, οι αναλυτές της Goldman Sachs προτείνουν ότι οι συνθήκες χρηματοδότησης θα «σφίξουν» περαιτέρω. Ωστόσο, σε αντίθεση με άλλους, οι αναλυτές δεν κατηγόρησαν ρητά τις χρεοκοπίες των τραπεζών. «Η πιθανότητα  διαταραχών στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ είναι μεγάλη… Γραφεία και ακίνητα αντιμετωπίζουν τον ισχυρότερο κίνδυνο λειτουργικής απαξίωσης» έγραψαν οι αναλυτές.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:

• Χατζηδάκης: Οι έξι μεγάλοι στόχοι για την ελληνική οικονομία
• Οι κάλπες έκλεισαν, η κυβέρνηση ορκίστηκε και τώρα έρχονται τα δύσκολα
• Η HSBC προειδοποιεί για αμερικανική ύφεση το 2023 – Ακολουθεί η Ευρώπη