Αγορά σπιτιού: Όσα πρέπει να γνωρίζουμε πριν το τολμήσουμε
Από την Ιωάννα Φο*
Γεια σας παιδιά.
Ιωάννα εδώ, και σήμερα θα μιλήσουμε για το Real Estate και το κατά πόσο είναι όντως πηγή παθητικού εισοδήματος. Και μιλάμε για τον νούμερο ένα τρόπο επενδύσεων στη χώρα μας, αφού ας είμαστε ειλικρινείς, μεγαλώσαμε έχοντας στόχο την απόκτηση ενός ακινήτου για να έχουμε παθητικό εισόδημα. Όταν λέμε, όμως, πως κάτι είναι παθητικό εισόδημα αυτό πρέπει να μας φέρνει έσοδα χωρίς να χρειαστεί να κάνουμε τίποτα, να βγάζουμε, με λίγα λόγια, χρήματα – έστω και λίγα – ακόμα και στον ύπνο μας.
Εκμισθώνοντας, όμως, ένα ακίνητο ισχύει κάτι τέτοιο;
Πάμε να δούμε μαζί δύο υποθετικά σενάρια και αν όντως μπορούμε να πούμε ότι είναι παθητικό εισόδημα και μπορεί όντως να μας φέρει κέρδη!
Στο πρώτο σενάριό μας για σήμερα, θα δούμε την περίπτωση της κληρονομιάς, οπότε και κληρονομούμε ένα σπίτι που δεν χρειαζόμαστε για ιδιοκατοίκηση, αλλά μπορούμε να διαθέσουμε προς εκμετάλλευση.
Τι χρειάζεται να κάνουμε; Αρχικά, στην περίπτωση της κληρονομιάς, τα πράγματα, συνοπτικά μιλώντας, έχουν ως εξής. Χρειαζόμαστε η κληρονομιά να μην είναι βεβαρυμμένη με χρέη και, εφόσον όλα είναι καλά, για την αποδοχή της κληρονομιάς το πρώτο κόστος είναι τα συμβολαιογραφικά και δικηγορικά έξοδα. Εδώ τα ποσά ποικίλουν, αλλά ας βάλουμε ένα μέσο λογικό ποσό, της τάξης των 1500€ για όλα όσα χρειάζονται να γίνουν, ποσό που περιλαμβάνει έρευνα για τυχόν χρέη, αποδοχή κληρονομιάς, μεταγραφή στο κτηματολόγιο και λοιπά διαδικαστικά. Ύστερα, αφού έχουμε το ακίνητο, όπως λέμε «στο όνομά μας», πρέπει να μπορέσουμε να το νοικιάσουμε.
Εδώ τώρα, ανά περίπτωση, θα χρειαστούμε δαπάνες μηχανικού για ενεργειακά πιστοποιητικά, αυθαιρεσίες κτλ, χωρίς να είναι πάντα αναγκαία αυτά τα έξοδα, αλλά πρέπει να τα έχουμε στον νου μας ειδικά όταν ένα ακίνητο έρχεται στα χέρια μας πρώτη φορά. Ένα άλλο κόστος μιας και συνήθως τα σπίτια στην Ελλάδα είναι παλιά, είναι το κόστος για ανακαίνιση. Ανάλογα με το τι χρειάζεται το σπίτι, πόσα τετραγωνικά είναι και την ποιότητα των υλικών, διαμορφώνονται και οι τιμές.
Για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών ας πούμε, θέλουμε ένα ποσό της τάξης των 20.000 ευρώ σήμερα, με επιεικείς υπολογισμούς και όχι για ριζική ανακαίνιση. Προσωπικά πιστεύω ότι θέλει πολλά παραπάνω αλλά, ναι, και με 20.000 ευρώ γίνεται μια αρχική αναβάθμιση.
Από κει και ύστερα, πρέπει να υπολογίσουμε ότι ο μέσος όρος ΕΝΦΙΑ είναι στα 190 ευρώ τον χρόνο στην Ελλάδα σήμερα, ενώ, ό,τι ζημιά γίνει στην οικία λόγω χρόνιας φθοράς την πληρώνουμε εμείς, άρα ας βάλουμε και ένα άλλο κόστος στα 30€ τον μήνα κατά μέσο όρο για να έχουμε κι αυτή την περίπτωση καλυμμένη. Γνωρίζω ότι ακούγονται πολλά για ανακαινισμένο σπίτι, αλλά μια ζημιά πχ στις σωληνώσεις που θα δημιουργήσει υγρασία, θα χρειαστεί αρκετές εκατοντάδες ευρώ, οπότε βάζουμε 30€ τον μήνα για να είμαστε μέσα. Όλα αυτά τώρα μας κάνουν 360€ τον χρόνο και, μαζί με τον ΕΝΦΙΑ, πάμε στα 550€ ευρώ πάγια έξοδα ετησίως.
Και τώρα περνάμε στα θετικά του όλου εγχειρήματος, στην ώρα της είσπραξης. Με δεδομένο ότι τα ενοίκια έχουν αυξηθεί αρκετά, μπορούμε να έχουμε ένα ενοίκιο 550€ τον μήνα, σχετικά άνετα και ίσως να λέω και λίγα για τόσο μεγάλο ακίνητο. (βάζω αυτό το νούμερο για μέρο όρο πανελλαδικά – προφανώς στις μεγάλες πόλεις το κόστος είναι πολύ μεγαλύτερο!)
Και πάμε στις ερωτήσεις κλειδιά που θα κρίνουν πολλά για το αν και κατά πόσο το εισόδημα από ακίνητα είναι όντως παθητικό.
- Θα νοικιάζεται όλα τα χρόνια το ακίνητό μας ή θα έχουμε κενές περιόδους;
- Θα μας πληρώνουν κανονικά οι ενοικιαστές ή θα καθυστερούν και θα αφήνουν απλήρωτους λογαριασμούς και κοινόχρηστα και ίσως χρειαστεί κάποια δικαστική διαμάχη η οποία κοστίζει;
Εμείς ας συνεχίσουμε με το καλό σενάριο, στο οποίο βρίσκουμε έναν άνθρωπο και μας δίνει αυτά τα 550€ κάθε μήνα. Με αυτό ως δεδομένο, έχουμε 550Χ12= 6.600 ευρώ τον χρόνο. Η φορολογία για τα ενοίκια σήμερα είναι στο 15% μέχρι τις 12.000 ευρώ, άρα πληρώνουμε 990€ εφορία για τα εισοδήματά μας συν 550 για ΕΝΦΙΑ και ζημιές, άρα μας μένουν 5.060€ τον χρόνο, ήτοι 421€ τον μήνα.
Λαμβάνοντας πάλι την θετική μεριά των πραγμάτων ως δεδομένη, δεχόμαστε ότι πέρα από 21.500€ που δώσαμε για ανακαίνιση και δικηγορικά-συμβολαιογραφικά έξοδα δεν δώσαμε ούτε ένα ευρώ αλλού. Για να αποσβέσουμε τις 21.500€ που δώσαμε θα χρειαστούμε 6 χρόνια και 4 μήνες περίπου με το καθαρό ποσό που μας μένει κάθε μήνα να είναι τα 421€ που είδαμε παραπάνω.
Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα της απόσβεσης, θα αρχίσουμε να έχουμε καθαρό κέρδος, συνυπολογίζοντας ωστόσο για το μέλλον και πιθανές μεγάλες ζημιές, μια ακόμα ανακαίνιση κάποια στιγμή στην επόμενη εικοσαετία και με την ελπίδα πάντα ότι θα βρίσκουμε καλούς ενοικιαστές. Σε όλα αυτά, δεν μελετάμε καν το σενάριο των κακοπληρωτών ή ανθρώπων που θα μας κάνουν ζημιές, γιατί υπάρχουν και αυτά και, αν μπλέξουμε, τα πράγματα είναι αρκετά δύσκολα για να βρούμε το δίκιο μας και να αποζημιωθούμε.
Συμπερασματικά, λοιπόν, με τα τέλεια δεδομένα και αφού κάνουμε απόσβεση τις δαπάνες μας τα πρώτα 6 χρόνια, σε 20 χρόνια θα έχουμε εισπράξει 101.200€ ως ενοίκια.
Στο σενάριο τώρα που θελήσουμε να αγοράσουμε ένα ακίνητο με δάνειο κατά πάσα πιθανότητα θα έχουμε:
Περίπου 1000€ κόστος για δικηγόρους και μηχανικούς μιας και είναι συνεργάτες της Τράπεζας, συν 2 % η προμήθεια του μεσιτικού γραφείου συν ένα δάνειο με 4% επιτόκιο. Εδώ βάζουμε έναν μέσο όρο, αφού υπάρχουν και ακριβότερα στεγαστικά, αλλά και φθηνότερα με κυμαινόμενο επιτόκιο. Πριν κλείσουμε, προσθέτουμε 1000€ έξοδα φακέλου δανείου, κάτι που όλες οι Τράπεζες χρεώνουν και την σημείωση ότι στα περισσότερα στεγαστικά δάνεια θα πρέπει να έχουμε ήδη το 20% της αξίας του ακινήτου σε μετρητά.
Άρα, για ένα σπίτι αξίας 120.000 ευρώ, παίρνοντας ένα δάνειο 96.000 ευρώ για τριάντα χρόνια, θα δώσουμε σύνολο 142.699 ευρώ.
Έχοντας ως καθαρά κέρδη σύμφωνα με το προηγούμενο παράδειγμα, τα 5.060 ευρώ, πότε θα κάνουμε απόσβεση; Ας το δούμε: 142.699€ που μας κόστισε το σπίτι, διά 5.060 που έχουμε τον χρόνο ως καθαρά έσοδα, μας κάνει λίγο πάνω από 28 χρόνια! Δηλαδή μετά τον 29 χρόνο θα αρχίσουμε να έχουμε κέρδος και, όλα αυτά, με καλές συνθήκες!
Έχοντας δει όλα τα παραπάνω δεδομένα και βάζοντας κάτω τους αριθμούς, ο καθένας και η καθεμία μπορεί να αποφασίσει ελεύθερα. Σε όλο αυτό το σκεπτικό πήραμε μεν τις ιδανικές συνθήκες αναφορικά με τους αριθμούς, αλλά δεν μετρήσαμε, γιατί δεν μετριέται, την ησυχία και την άνεση του να έχει κανείς το δικό του σπίτι και να μην ενδιαφέρεται για έξωση ή αλλαγές στους όρους της μίσθωσης, την ευκολία του να μην δίνουμε λογαριασμό σε κανέναν κτλ. Όλα αυτά πρέπει να συνυπολογιστούν πριν την απόφασή μας, οπότε, ας πάρουμε το σημερινό κείμενο για αυτό ακριβώς που είναι: τροφή για σκέψη πριν από μια τόσο μεγάλη και σημαντική κίνηση.
Προσοχή, δεν λέω ότι είναι σωστό ούτε όμως ότι είναι λάθος. Λέω πως κάθε κίνηση που κάνουμε με τα χρήματά μας πρέπει να την περνάμε από κόσκινο και όχι επειδή «μάθαμε» μεγαλώνοντας πως τα ακίνητα είναι καλά να μην βάζουμε τα νούμερα κάτω και να προχωράμε στα τυφλά!
Ευχαριστώ όσους και όσες έφτασαν έως εδώ.
Τα λέμε στο επόμενο άρθρο!
* Master in Economics and Politics
Βρείτε την Ιωάννα στο YouTube και στο Instagram εδώ:https://www.youtube.com/user/ioannafo/videoshttps://www.instagram.com/ioannafo
