Ακίνητα: Σε αναμονή επενδυτές μετά τις αλλαγές στα μπόνους δόμησης
Στον “αέρα” είναι πολλές άδειες δόμησης που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ αλλά δεν είχαν αρχίσει έργα, μετά και την χθεσινή ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την κατάργηση των μπόνους που έδιναν έξτρα επιφάνεια και ύψος, ως κίνητρα για την ανάπτυξη κτιρίων ενεργειακά και περιβαλλοντικά αναβαθμισμένων.
Η σχετική απόφαση αναμένεται να δημοσιευθεί τον Ιανουάριο ενώ η χθεσινή ανακοίνωση του προέδρου του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν σε μεγάλο βαθμό αναμενόμενη. Παρόλαυτά, συντηρεί την αβεβαιότητα σε μερίδα της αγοράς και επενδυτές που σχεδίαζαν ανάπτυξη ακινήτων με βάση τον Νέο Οικοδομικό Σχεδιασμό (ΝΟΚ). Το θέμα της εμπιστοσύνης είναι κρίσιμο σε έναν κλάδο που γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη και στηρίζει την εθνική οικονομία αλλά από την άλλη μεριά η κυβέρνηση, δια στόματος του υπουργού Θόδωρου Σκυλακάκη, στοχεύει να καθιερώσει με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα όπως π.χ. ύψη, δώματα, φυτεμένες στέγες, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία.
Αναμένεται σχετική νομοθετική πρωτοβουλία αλλά ήδη στο χρονικό διάστημα που υπάρχει αμφισβήτηση των όρων δόμησης στον ΝΟΚ, που σημειωτέον είναι σε ισχύ από το 2012, υπάρχουν παρενέργειες στην αγορά. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, από τα τέλη του 2023 πληθαίνουν οι προσφυγές, ακυρώνονται άδειες, συμβόλαια αντιπαροχής δεν εκτελούνται ενώ καταγράφεται πτώση της ζήτησης για επενδύσεις σε νεόδμητα ακίνητα, με τους επενδυτές -εγχώριους και ξένους- να ανησυχούν για την πορεία συμφωνιών που έχουν κάνει για αγορές νεόδμητων ακινήτων με μεσίτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους κ.ο.κ..
Τι αποφάσισε το ΣτΕ
Ειδικότερα, σύμφωνα με ανακοίνωση του προέδρου του Συμβουλίου της Επικρατείας, Μιχάλη Πικραμένου, η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντίθετες με το Σύνταγμα τις προσβαλλόμενες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αναφορικά με τη θέσπιση κινήτρων (μπόνους) προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους), με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου.
Το ΣτΕ έκρινε ότι τα μπόνους πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμιστεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης. Επίσης, το Δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στον συντελεστή δόμησης. Δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Η αντισυνταγματικότητα, σύμφωνα με το σκεπτικό του Δικαστηρίου, δεν αφορά οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει, έστω και κατ’ ελάχιστο, έργα. Δηλαδή, αν αποδεδειγμένα συνεργεία έχουν αρχίσει να διενεργούν οικοδομικές εργασίες, έστω και σε πολύ πρώιμο στάδιο, τότε δεν εμπίπτουν στην απόφαση του Δικαστηρίου και μπορούν να συνεχίσουν κανονικά με τους όρους με τους οποίους είχαν εκδοθεί. Επίσης, ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.
