Alpha Bank: Γιατί ανεβαίνουν τα ενοίκια των ακινήτων

Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας συνεχίζει να ανακάμπτει, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να καταγράφουν αύξηση σταθερά από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων -γραφείων και καταστημάτων- να παραμένουν σε ανοδική τροχιά το 2022, για έβδομο και έκτο συνεχόμενο έτος, αντίστοιχα.

Παράλληλα, αυξάνονται τα ενοίκια, αν και με ηπιότερο ρυθμό.

Η πορεία της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρά αποτελέσματα βάσης (base effects) και επηρεάζεται από παράγοντες που συνδέονται τόσο με την πλευρά της προσφοράς, όσο και της ζήτησης, όπως:

(i) η επιστροφή σε θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και η θεαματική περαιτέρω ισχυροποίησή τους την τελευταία τριετία,

(ii) η ανοδική τροχιά που ακολουθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα,

(iii) η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα,

(iv) η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού,

(v) το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και

(vi) η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Ειδικότερα, η αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει στην τρέχουσα φάση σημαντικές διαφορές σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους.

Βάσει των δημοσιευθέντων στοιχείων για το τρέχον έτος, εκτιμάται ότι οι ανωτέρω παράγοντες θα συνεχίσουν να στηρίζουν την αγορά κατοικίας. Συγκεκριμένα, το πρώτο εξάμηνο του 2023, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 2,4%, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 47,5% και σε λοιπές κατασκευές κατά 12,7% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές, εποχικά μη διορθωμένα στοιχεία).

Παράλληλα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα κατέγραψαν ετήσια άνοδο, το πρώτο τρίμηνο του έτους, κατά 33%, ενώ οι ταξιδιωτικές αφίξεις και εισπράξεις αυξήθηκαν περισσότερο από 20%, το πρώτο επτάμηνο, σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2022, υπερβαίνοντας τα αντίστοιχα μεγέθη του 2019, έτος-ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό.

Επιπρόσθετα, η συνεχιζόμενη αύξηση του κόστους των πρώτων υλών εκτιμάται ότι δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Υπάρχουν, ωστόσο, επιπλέον παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν, σε κάποιο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια , όπως η αύξηση του ορίου για απόκτηση Golden Visa από τις Ευρώ 250.000 στις Ευρώ 500.000, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με ισχύ από τον Αύγουστο του 2023 και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε πρόσφατα η Κυβέρνηση με εφαρμογή από το 2024, τα οποία αφορούν τους εκμισθωτές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως: η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που αναρτούν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο), η επιβολή διαφόρων τελών (π.χ. τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής).

Η εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων και των ενοικίων

Η ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2018, συνεχίστηκε κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, καταγράφοντας διψήφιο ρυθμό μεταβολής των τιμών για έβδομο διαδοχικό τρίμηνο.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% σε ετήσια βάση, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, έναντι ανόδου κατά 15%, το πρώτο τρίμηνο, ενώ και οι τιμές των ενοικίων, βάσει των στοιχείων της σχετικής κατηγορίας του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ), συνεχίζουν να αυξάνονται, με ηπιότερο, ωστόσο, ρυθμό μεταβολής.

Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν ανακάμψει σωρευτικά κατά περίπου 54% από τα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί (Γ’ Τρίμηνο 2017), αλλά υπολείπονται κατά 11,4% από τα υψηλότερα επίπεδα που σημειώθηκαν πριν από την οικονομική κρίση (Γ’ Τρίμηνο 2008).

Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων βρίσκονται, επίσης, σε ανοδική πορεία, καταγράφοντας ετήσια αύξηση κατά 3,1% και 5,3%, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη παρατήρηση (Β’ εξάμηνο 2022), ενώ η αντίστοιχη αύξηση των τιμών των μισθωμάτων γραφείων και καταστημάτων ήταν της τάξης του 1,8% και 4,7%.

Επενδύσεις, άδειες οικοδομών και κατασκευαστική δραστηριότητα

Η ισχυρή δυναμική της αγοράς ακινήτων αντανακλάται στην έντονη άνοδο των επενδύσεων σε κατοικίες, το πρώτο εξάμηνο του έτους, κατά 46,8% σε ετήσια βάση, έναντι ηπιότερης ανόδου κατά 16,4%, το πρώτο εξάμηνο του 2022 (Γράφημα 2).

Επιπλέον, το πρώτο πεντάμηνο του έτους, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 11,5% (έναντι 1%, το πρώτο πεντάμηνο του 2022), ενώ ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές αυξήθηκε κατά 16,8%, το πρώτο εξάμηνο του 2023 (Α’ εξάμηνο 2022: 20,8%).

Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, η οποία, όπως προαναφέρθηκε, ξεκίνησε το 2018, συμπίπτει χρονικά με την αύξηση τόσο των επενδύσεων σε ακίνητα, όσο και των οικοδομικών αδειών.

Πώς επηρεάζει η βραχυχρόνια μίσθωση την αγορά κατοικίας

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, ενισχύοντας τα μεγέθη του τουρισμού, δηλαδή τις ταξιδιωτικές αφίξεις και τις αντίστοιχες εισπράξεις.

Παράλληλα, η άνοδος της εν λόγω αγοράς, μαζί με το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο θεσπίστηκε στην Ελλάδα το 2013, συνέβαλαν στις αυξημένες εισροές ξένων κεφαλαίων, με κατεύθυνση την αγορά κατοικίας.

Στο Γράφημα 3 αποτυπώνεται αφενός, ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας Airbnb -σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, τα οποία έλαβαν τουλάχιστον μία αξιολόγηση (βλ. Σημείωση)- αφετέρου οι ΞΑΕ σε ακίνητα, στο διάστημα 2013-2022.

Όπως παρατηρείται στο γράφημα, τα δύο μεγέθη κινήθηκαν σχεδόν παράλληλα, την τελευταία δεκαετία, ενώ η άνοδος που κατέγραψαν ήταν ραγδαία.

Συγκεκριμένα, το 2022, οι ΞΑΕ σε ακίνητα ανήλθαν σε περίπου Ευρώ 2 δισ., σημειώνοντας αύξηση κατά 68% σε ετήσια βάση και την καλύτερη επίδοση από το 2002.

Σημειώνεται ενδεικτικά ότι, το 2013, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε Ευρώ 156 εκατ.

Σε ό,τι αφορά στα ακίνητα που διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση στις επιλεγμένες περιοχές, στις οποίες μάλιστα καταγράφεται έντονη τουριστική δραστηριότητα, δηλαδή στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο και αξιολογήθηκαν τουλάχιστον από έναν πελάτη, ανήλθαν σε σχεδόν 42 χιλ. το 2022, ενώ μέχρι το 2016 ήταν λιγότερο από 10 χιλ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο συνολικός αριθμός των εγγεγραμμένων καταλυμάτων στην πλατφόρμα στις τέσσερις περιοχές, το 2022, ήταν σημαντικά υψηλότερος, καθώς προσέγγιζε τις 73 χιλ., ενώ εκτιμάται ότι στο σύνολο της επικράτειας ξεπέρασε τις 100 χιλ.

Σύμφωνα με μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών («Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων στην Ελλάδα», Νοέμβριος 2022) αλλά και τη σχετική βιβλιογραφία , μία επιπλέον επίπτωση της ανάπτυξης της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μία χώρα είναι το γεγονός ότι δύναται να περιορίσει την προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση και να οδηγήσει σε άνοδο των ενοικίων.

Ο βαθμός στον οποίο θα συντελεστεί το τελευταίο εξαρτάται, μεταξύ άλλων παραγόντων, από τα επιμέρους χαρακτηριστικά της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, π.χ. εάν θα διατεθεί ολόκληρο το ακίνητο ή ένα μέρος αυτού.

Επιπρόσθετα, σύμφωνα με σχετική έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (ΕΕ, 2021b ), σε διάφορες χώρες της ΕΕ-27, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, παρατηρείται ότι σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ενοικιάζονται μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν αγοραστεί για αυτό τον σκοπό (Ελλάδα: 11,3%, ΕΕ-27: 12,8%, ένα ακίνητο, Ελλάδα: 30,2%, ΕΕ-27: 5,7%, περισσότερα από ένα ακίνητα).

Το γεγονός αυτό συνάδει με την άνοδο των ΞΑΕ σε ακίνητα και αποτελεί έναν από τους παράγοντες αύξησης της ζήτησης.