Μπ. Χαραλαμπόπουλος: «Πρέπει να είμαστε σε εγρήγορση για την πορεία της αγοράς ακινήτων»
Λίγους μήνες πριν εκπνεύσει το 2023 και η ελληνική αγορά ακινήτων από ότι φαίνεται συνεχίζει να κινείται σε αχαρτογράφητα νερά, με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία, καθώς επίσης και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται. Για πολλούς θεωρείται κατακερματισμένη, ωστόσο, ακόμα και υπό αυτές τις συνθήκες εμφανίζονται ευκαιρίες.
Όπως επισημαίνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, Επίτιμος Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, η αγορά ακινήτων επηρεάζεται από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες.
Μάλιστα σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, την τελευταία εξαετία η τάση για αγορά κατοικίας είναι ανοδική. Πιο συγκεκριμένα, στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί σχεδόν πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 15 έως 20%.
«Ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ. στο mega project του Ελληνικού, ή γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίνει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα» λέει χαρακτηριστικά.
Σχολιάζοντας τις γεωπολιτικές εξελίξεις σε παγκόσμιο επίπεδο και εστιάζοντας, κυρίως στο περιβάλλον των Βαλκανίων, τον πόλεμο μεταξύ Ρωσίας – Ουκρανίας και Ισραήλ – Παλαιστίνης, τονίζει πως αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστούν, γεγονός που αναμένεται να έχει αντίκτυπο στην ελληνική κτηματαγορά.
Μεταξύ των παραγόντων που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι το κόστος ενέργειας και μεταφορικών, το κόστος κατασκευής, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» για τη στέγαση νέων 25 έως 39 ετών, η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα, το ύψος των επιτοκίων, το δημογραφικό και τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής.
Παράλληλα, στην εξίσωση έρχονται να προστεθούν και δύο ακόμη μεταβλητές: η βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, καθώς και εκείνα που οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν, διότι ενδεχομένως είναι υψηλά τα κόστη ανακαίνισης. Σημαντικός είναι επίσης και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά.
«Την ίδια ώρα, η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης ή πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει σε αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης και σε στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων. Παρατηρούμε δε ότι τα serviced apartments αποτελούν ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν με αυξημένη ζήτηση».
Η επόμενη μέρα
Ο κ. Χαραλαμπόπουλος εκτιμά ότι οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα επηρεάσουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει, όπως λέει, να είναι ισορροπημένες ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους και δε ζήτησε, ούτε πήρε επιδοτήσεις, τόσο για την ανακαίνιση και τον εξοπλισμό των ακινήτων, όσο και κατά την περίοδο του COVID 19.
«Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα “χρυσής βίζας” έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο, ιδίως στην περιοχή της Αττικής και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους. Ήδη με τις αλλαγές που έγιναν ως προς το ελάχιστο ύψος αξίας του ακινήτου, θεωρούμε ότι μέρος των μελλοντικών αγοραστών θα στραφούν σε ακίνητα που έχουν κατώτατο όριο τα 250.000 €» επισημαίνει.
Αναφερόμενος στους Ισραηλίτες που έχουν αγοράσει πολλά ακίνητα στη χώρα μας, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, λόγω του πολέμου που έχει ξεσπάσει, δεν είναι βέβαιο, αν, και σε ποιο βαθμό θα συνεχίσουν να το πράττουν, λόγω των αστάθμητων παραγόντων της κρίσης αυτής. Παράλληλα άρχισε να υπάρχει μια ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης από Ισραηλίτες που στέλνουν τις οικογένειες τους στην Ελλάδα για όσο διαρκέσει ο πόλεμος.
«Εξίσου σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι, μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος. Θα έλεγα επίσης ότι παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών, ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα».
Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει και στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. «Σε κάθε περίπτωση το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες. Τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ, ενώ η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο».
Διευκρινίζει πως ακόμη τα πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Εξακολουθεί, ωστόσο, να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας.
«Το 2023 κινείται πολύ ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων παραγόντων. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους».
Καταλήγει λέγοντας πως οι υφιστάμενες υποδομές (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα πιο ελκυστικός προορισμός, ενώ θεωρεί απαραίτητο το να δοθεί οριστική λύση στο θέμα των υδροπλάνων, πεδίο στο οποίο έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες.
