Μπορεί η Ελλάδα να γίνει η Φλόριντα της Ευρώπης;

Του Βαγγέλη Μανδραβέλη

Σχεδόν τριάντα χρόνια μετά το σύνθημα των Ισπανών «Happy retirement in Spain», οι Έλληνες έρχονται να πάρουν το μερίδιό τους στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας, που έχει αναπτυχθεί τόσο στη Μεσόγειο όσο και στον υπόλοιπο πλανήτη. Η χώρα μας, που εισέρχεται με μεγάλη καθυστέρηση στη συγκεκριμένη αγορά, διεκδικεί πλέον με αξιώσεις τον τίτλο της Φλόριντα της Ευρώπης.

Μέχρι σήμερα, όπως αναφέρουν οι άνθρωποι του κτηματομεσιτικού κλάδου, η αγορά αυτή στην Ελλάδα ήταν ανοιχτή μόνον για όσους έτρεφαν υπερβολική αγάπη για τη χώρα. Ο λόγος για αλλοδαπούς, κυρίως βορειοευρωπαίους, οι οποίοι, επισκεπτόμενοι κάποια στιγμή στη ζωή τους την Ελλάδα, κυριολεκτικά ερωτεύθηκαν κάποιο νησί, κάποιον οικισμό, κάποια παραλία. Εν τούτοις, ποτέ το ελληνικό κράτος δεν άσκησε μια πολιτική προσέλκυσης αλλοδαπών, όπως συνέβη στην Ισπανία, αλλά και σε άλλες χώρες της Μεσογείου. Η στάση αυτή, ως έναν βαθμό, κρίνεται φυσιολογική. Στην Ελλάδα, από το 1960 και μετά η αξία της γης και των ακινήτων διαρκώς αυξάνεται. Κατά συνέπεια, κανένας δεν είχε λόγους να αναπτύξει μια στρατηγική προσέλκυσης ξένων επενδυτών/αγοραστών ακινήτων, αφού η εσωτερική ζήτηση παρέμενε ζωηρή. Έτσι, παρά την αφθονία των «3S» (sun, sea, sand), η χώρα δεν είχε καμία στόχευση στο International Retirement Migration (IRM) που αφορά τη μετακίνηση ηλικιωμένων ευκατάστατων κατοίκων του κόσμου, σε περιοχές με πιο γλυκό κλίμα.

Όλα αυτά όμως σήμερα αποτελούν παρελθόν. Έπειτα από πέντε δεκαετίες, για πρώτη φορά μετά το 2008 ο κτηματομεσιτικός κλάδος υφίσταται μια καθίζηση. Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων είναι 32,7%, σε σχέση με τα υψηλά του 2008. Ο Θεολόγος Μπόσδας, διευθύνων σύμβουλος της Engel & Voelkers North, αναφέρεται σε μείωση των συναλλαγών ακινήτων της τάξης του 95% μέσα στην τελευταία πενταετία, ενώ η Alpha Bank σε οικονομικό της δελτίο, κάνει λόγο για μείωση της τάξης του 90% στην αξία των συναλλαγών ακινήτων την περίοδο 2007-2012. Από 110 δισ. ευρώ που ήταν το 2007, το 2012 περιορίσθηκε στα 10 δισ. ευρώ. Οι πιέσεις δε στην κατασκευαστική/κτηματομεστική αγορά πολλαπλασιάστηκαν, όταν το ελληνικό Δημόσιο, στην προσπάθεια να μειώσει τα ελλείμματά του, άρχισε να φορολογεί έντονα την ακίνητη περιουσία. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) αναφέρει ότι η φορολογία στην ακίνητη περιουσία εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί από το 2009 έως το 2013 περίπου έξι φορές. Τα παραπάνω έχουν φέρει σε απόγνωση τους κατόχους ακινήτων και πολλοί από αυτούς πλέον στρέφονται προς το εξωτερικό για την τόνωση της ζήτησης.

Διαβάστε ακόμη: Νέες αλλαγές στη φορολογία εισοδημάτων από ακίνητα

Έτσι, δεκάδες ιστότοποι που απευθύνονται σε αγοραστές εκτός Ελλάδος έχουν δημιουργηθεί στο διαδίκτυο. Στην αναθέρμανση όμως του ενδιαφέροντος συμβάλλει και η οργανωμένη προσπάθεια της πολιτείας να τους προσελκύσει. Η κυβέρνηση, ύστερα από δεκαετίες απραξίας, σχεδιάζει το θεσμικό πλαίσιο που θα δώσει ώθηση σε αυτού του είδους τις συναλλαγές. Επιπλέον, προωθεί συστηματικά και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Σε ό,τι αφορά το πρώτο, η ψήφιση του ν. 4146/2013 το περασμένο καλοκαίρι παρέχει σε υπηκόους τρίτων χωρών (εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης) να αποκτούν άδεια διαμονής στην Ελλάδα, εφόσον γίνουν ιδιοκτήτες ακινήτων αξίας 250.000 ευρώ και άνω. Το μέτρο ήδη έχει προκαλέσει ενδιαφέρον, αλλά είναι πολύ νωρίς για να εκτιμηθεί η αποτελεσματικότητά του. Σύμφωνα με τον πρόεδρο των κτηματομεσιτών Ελλάδος και επικεφαλής της εταιρείας Bigestate Γιάννη Ρεβύθη, αυτή η αγορά θ’ ανοίξει μόλις υπάρξει το κατάλληλο marketing από την πλευρά της Ελλάδας. Οι άνθρωποι της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι το συγκεκριμένο μέτρο θα πρέπει στα επόμενα τρία με πέντε χρόνια να επιφέρει από 3.000 έως 5.000 πωλήσεις κατοικιών. Και αναφερόμαστε κατά βάση σε ακριβά ακίνητα, καθώς, όπως αναφέρει ο Θεολόγος Μπόσδας, «τα χρήματα στην περίπτωση αυτή δεν αποτελούν θέμα». Τα κεφάλαια που μπορεί να δώσουν αυτοί που επιθυμούν μια κατοικία στη χώρα μας δεν αρκούν για μια θέση πάρκινγκ αυτοκινήτου στο Χονγκ Κονγκ ή στη Σαγκάη.

Από την άλλη πλευρά, συστηματοποιείται και η αξιοποίηση της σχολάζουσας ακίνητης περιουσίας του ελληνικού Δημοσίου. Η αρχή ήδη έγινε με τις πωλήσεις των ακινήτων IBC (Αττική), Κασσιόπη (Κέρκυρα), Παλιούρι (Χαλκιδική) κ.ά. Η πιο κρίσιμη, ωστόσο, πώληση ήταν αυτή του Αστέρα της Βουλιαγμένης. «Σηματοδοτεί το εναρκτήριο λάκτισμα για επενδύσεις στην παραλιακή ζώνη της Αττικής» λέει ο Γιάννης Ρεβύθης. Ο ίδιος παραδέχεται ότι η αξιοποίηση του ακινήτου έγινε με τίμημα πολύ χαμηλότερο απ’ ό,τι θα συνέβαινε στο παρελθόν, αλλά, όπως επισημαίνει, «δεν πρέπει να γκρινιάζουμε… Τουλάχιστον θα γίνουν επενδύσεις».

Στη Λαχανιά της Ρόδου το 40% - 50% των κατοικιών ανήκει σε αλλοδαπούς, κυρίως Βορειοευρωπαίους. 20 από αυτούς που αντιστοιχούν στο 20% του μόνιμου πληθυσμού του χωριού, είναι μόνιμοι κάτοικοι και έχουν δικαίωμα ψήφου στις δημοτικές εκλογές.

Η εταιρεία AGC Equity Partners (αγοραστής του Αστέρα) γνωστοποίησε ότι στην περιοχή θα αναπτύξει δύο ξενοδοχειακές μονάδες κατηγορίας επτά αστέρων, ενώ θα κατεδαφίσει μια τρίτη ξενοδοχειακή μονάδα που βρίσκεται στο ακίνητο, με στόχο την ανάπτυξη δεκατριών με δεκαπέντε υπερπολυτελών κατοικιών, εκτιμώμενης αξίας περίπου 30 εκατ. ευρώ η καθεμία.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο των κτηματομεσιτών Ελλάδος, τέτοιες εξαγορές είναι κρίσιμης σημασίας για να μπει ξανά η χώρα στο ραντάρ των ξένων επενδυτών και των ξένων κεφαλαίων, που τόσο έχει ανάγκη η Ελλάδα. Ο ίδιος σημειώνει ότι η ανάκαμψη της χειμαζόμενης αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα περνά μέσα από τέτοιες μεγάλες κινήσεις, όπως οι πρόσφατες εξαγορές της Eurobank Properties από την καναδέζικη Fairfax Financial Holdings και της Εθνικής Πανγαίας από την ισραηλινών συμφερόντων Ιnvel Real Estate II BV. Οι κινήσεις αυτές, αν και θα στοχεύσουν σε μεγάλες αναπτύξεις ακινήτων, είναι σίγουρο ότι θα δώσουν ώθηση και στο αποκαλούμενο IRM, λόγω των φυσικών πλεονεκτημάτων που διαθέτει η χώρα, όπως ήλιος, θάλασσα, εύκρατο κλίμα, φυσικές ομορφιές, μεγάλη πολιτιστική κληρονομιά κ.ο.κ.

«Πείτε μου μια πρωτεύουσα κράτους και μάλιστα μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης που βρέχεται από τη Μεσόγειο;» αναρωτιέται ο Θεολόγος Μπόσδας. Ο ίδιος δίνει την απάντηση: «Η Αθήνα». Κι όμως, σημειώνει, ακόμη και αυτή τη μοναδικότητα δεν την έχουμε αξιοποιήσει ως Έλληνες. Ο ίδιος αναφέρεται στο παράδειγμα της Μαγιόρκα, η οποία, αν και διαθέτει λιγότερες φυσικές ομορφιές, τείνει να καταστεί γερμανική «αποικία». Επίσης, θεωρεί ακόμη αδιανόητο οι τιμές ακινήτων στην Κορσική να είναι υψηλότερες από εκείνες των ελληνικών νησιών. Εκτιμάται, όμως, ότι πάνω από 50.000 κατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται σε χέρια αλλοδαπών, οι οποίοι είτε διαμένουν σε αυτές ολόκληρο τον χρόνο, είτε για μια μεγάλη περίοδο. Σε αρκετές περιοχές, μάλιστα, οι αλλοδαποί μόνιμοι κάτοικοι έχουν ξαναζωντανέψει πολλούς οικισμούς που εγκαταλείπονταν λόγω της αστυφιλίας των Ελλήνων.

Σύμφωνα με την πτυχιακή εργασία της Μαρίας Μηνατσή («Τουρισμός και μετανάστευση στη νησιωτική Ελλάδα: H περίπτωση της Ρόδου», Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο), με βάση τα στοιχεία που της έδωσε το τμήμα αγοραπωλησιών και γονικών παροχών της ΔΟΥ Ρόδου, μόνον την εξαετία 2003-2008 αγοράστηκαν στο νησί από αλλοδαπούς 1.102 κατοικίες. Η ΔΟΥ ανέφερε ότι για το 2007 το 70% των πωλήσεων κατοικιών αφορούσε Άγγλους υπηκόους, το 10% Ιταλούς και το υπόλοιπο 20% άλλες εθνικότητες (Γερμανούς, Γάλλους κ.λπ.). Επίσης, όπως ανέδειξε η έρευνα, το 80% των αλλοδαπών που κατείχαν ακίνητα στο νησί της Ρόδου και ήταν μόνιμοι κάτοικοι ήταν συνταξιούχοι άνω των 65 ετών.

Δυστυχώς, ανάλογα στοιχεία για άλλες περιοχές της Ελλάδας δεν καταγράφονται, καθώς στην Ε.Ε. ισχύει η ελευθερία εγκατάστασης ανθρώπων και επιχειρήσεων. Κατά συνέπεια, δεν υπάρχουν αρχεία όσων υπηκόων άλλων κρατών-μελών διαμένουν στη χώρα μας. «Ο μοναδικός τρόπος για να μάθει κάποιος πόσες κατοικίες βρίσκονται σε χέρια ξένων είναι να αναζητήσει ένα-ένα τα ακίνητα στα υποθηκοφυλακεία της χώρας» παραδέχεται ο Θεολόγος Μπόσδας. Ο ίδιος εκτιμά ότι σε ποσοστό άνω του 95% οι ξένοι ιδιοκτήτες είναι υπήκοοι άλλων κρατών-μελών της Ε.Ε. και ειδικά Βορειοευρωπαίοι υπήκοοι (Βρετανοί, Γερμανοί, Σκανδιναβοί κ.λπ.). Άλλωστε, είναι γνωστά τα «γερμανικά» και «βρετανικά» χωριά της Κρήτης και της Μάνης.

Μάλιστα, οι προερχόμενοι μετανάστες από χώρες της Ε.Ε. σημείωσαν αύξηση κατά 137%, ενώ οι προερχόμενοι από τον πυρήνα της Ε.Ε. (Ε.Ε. των «15») σημειώνουν αύξηση κατά 120%. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ επιβεβαιώνουν ότι σε ό,τι αφορά την κατηγορία «ηλικιωμένοι άνω των 60 ετών, προερχόμενοι από τον βασικό πυρήνα της Ε.Ε.» το 2001 ζούσαν μόνιμα στη χώρα μας περίπου 6.000 πολίτες, ενώ 10 χρόνια αργότερα ο αριθμός τους ανήλθε σε 13.000. Συνολικά οι αλλοδαποί μόνιμοι κάτοικοι της χώρας άνω των 60 ετών ξεπερνούν τους 150.000. Και όλα δείχνουν ότι ο αριθμός θα αυξηθεί.

Διαβάστε: Το πριν και το μετά για το Ελληνικό

Τόσο οι ξένοι που αναγνωρίζουν τις ευκαιρίες που δημιούργησε η κρίση όσο και η ανάγκη για συστηματικότερη αξιοποίηση των μεγάλων ακινήτων της χώρας εκτιμάται ότι θα προσελκύσουν ένα νέο ρεύμα ξένων συνταξιούχων που θα θελήσουν να μετοικήσουν στην Ελλάδα. Μόνον η αξιοποίηση του Ελληνικού εκτιμάται ότι θα προσφέρει πάνω από 2.500 νέες κατοικίες. Επίσης, η αξιοποίηση της Αφάντου στη Ρόδο, της Κασσιόπης στην Κέρκυρα, του Αγίου Αθανασίου στο όρος Βόρας, του Αγίου Ιωάννη στη Σιθωνία Χαλκιδικής κ.λπ. θα αυξήσει τη ζήτηση για δημιουργία οικιστικών συγκροτημάτων είτε για μόνιμη είτε για εποχική χρήση.

H μακέτα του νέου Ελληνικού, που αναλαμβάνει να αναπλάσει η Lamda.

Οι άνθρωποι της αγοράς εκτιμούν ότι περίπου δέκα εκατομμύρια Ευρωπαίοι βρίσκονται σε διαδικασία μετεγκατάστασης, με στόχο να περάσουν τα τελευταία χρόνια της ζωής τους σε ένα πιο ευχάριστο και φιλόξενο κλιματικά περιβάλλον. Αν η Ελλάδα καταφέρει να ελκύσει το 10%, τότε θα προκληθεί μια τεράστια ζήτηση κατοικιών, ικανή να βγάλει την κατασκευαστική/κτηματομεσιτική αγορά από την κρίση.

* Το κείμενο δημοσιεύεται στο περιοδικό Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα.