Μπορούν τα άδεια γραφεία να λύσουν το πρόβλημα της στέγασης;
Η πανδημία COVID άλλαξε τον τρόπο που πολλοί άνθρωποι εργάζονται, επιφέροντας μια μεγάλη ανατροπή στον τομέα των ακινήτων, ιδιαίτερα για τους εργαζόμενους σε γραφεία. Παρά τα πρόσφατα νέα για μεγάλες εταιρείες τεχνολογίας που καλούν τους εργαζομένους πίσω στα γραφεία, τα ποσοστά διαθεσιμότητας στα κτίρια γραφείων βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, σύμφωνα με έρευνα της Morgan Stanley.
Παράλληλα, οι αναλυτές της Morgan Stanley εκτιμούν ότι οι ΗΠΑ αντιμετωπίζουν έλλειψη περίπου 5 με 6 εκατομμυρίων μονάδων κατοικιών, βάσει της διαφοράς μεταξύ των νοικοκυριών που δημιουργούνται και της διαθεσιμότητας στέγασης.
«Με την πρώτη ματιά, η ιδέα της μετατροπής των γραφείων σε διαμερίσματα φαίνεται ελκυστική: Θα μπορούσε να αναζωογονήσει τις κεντρικές περιοχές που αντιμετωπίζουν προβλήματα, να αυξήσει τα δημοτικά έσοδα και να ενισχύσει την κίνηση και τον τουρισμό στην πόλη», λέει ο Άνταμ Κρέιμερ, αναλυτής μετοχών της Morgan Stanley που καλύπτει τα REITs διαμερισμάτων και μονοκατοικιών. «Ωστόσο, οι μαζικές μετατροπές αντιμετωπίζουν τεράστια λογιστικά και οικονομικά εμπόδια.»
Για τους επενδυτές τόσο στον τομέα των εμπορικών όσο και των κατοικιών, είναι σημαντικό να εκτιμήσουν τη βιωσιμότητα αυτών των σχεδίων. Ακολουθεί μια πιο αναλυτική ματιά στα εμπόδια και τις ευκαιρίες, με έμφαση σε τρεις αγορές όπου αυτές οι μετατροπές βρίσκονται σε εξέλιξη ή υπό συζήτηση.
Ένα μικρό κομμάτι της αγοράς
Ένα εμπόδιο στις μετατροπές γραφείων σε κατοικίες είναι το απλό μαθηματικό πρόβλημα: τα υψηλά κόστη μετατροπής, σε συνδυασμό με τα ενοίκια των διαμερισμάτων που καθιστούν δύσκολη την ανάκτηση των επενδύσεων. Στις ΗΠΑ, το μέσο ενοίκιο γραφείων είναι περίπου 30 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, ενώ το ετήσιο ενοίκιο διαμερισμάτων ανέρχεται περίπου στα 29 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Μια πρόσφατη ανάλυση έργων μετατροπής δείχνει ότι το κόστος μετατροπής ποικίλλει ανάλογα με το σημείο εκκίνησης του έργου. Για παράδειγμα, η απόκτηση μιας ολοκληρωμένης πολυκατοικίας κοστίζει περίπου 600 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, ενώ οι νέες κατασκευές κοστίζουν κατά μέσο όρο 588 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Αντίθετα, η απόκτηση και μετατροπή ενός υπάρχοντος κτιρίου γραφείων κοστίζει 685 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι.
Αυτοί οι υπολογισμοί εξηγούν γιατί οι μετατροπές είναι περιορισμένες μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με δεδομένα της CBRE, 133 μετατροπές γραφείων σε πολυκατοικίες δημιούργησαν πάνω από 22.000 διαμερίσματα από το 2016, ενώ τα 169 έργα που είτε σχεδιάζονται είτε βρίσκονται σε εξέλιξη προβλέπεται να παράγουν 31.000 ακόμη. Εν τω μεταξύ, οι εκτιμήσεις από την Yardi Matrix μέσω του RentCafe προβλέπουν 55.300 μονάδες στη διαδικασία μέχρι το 2024.
«Αν και οι εκτιμήσεις μπορεί να διαφέρουν, δείχνουν ότι τα νέα διαμερίσματα από μετατροπές γραφείων αποτελούν λιγότερο από το μισό τοις εκατό της συνολικής προσφοράς πολυκατοικιών», λέει ο Κρέιμερ. «Επομένως, ενώ οποιαδήποτε νέα προσφορά κατοικιών είναι χρήσιμη στα περιθώρια, αυτή η πιθανή νέα προσφορά δεν θα λύσει το ευρύτερο εθνικό πρόβλημα έλλειψης κατοικιών».
Τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία
Εκτός από τα οικονομικά εμπόδια, η έλλειψη κατάλληλων κτιρίων για μετατροπή – όσον αφορά την τοποθεσία, τα επίπεδα κενότητας και τα φυσικά χαρακτηριστικά – μπορεί να περιορίσει τις μετατροπές.
- Τοποθεσία: Η πεζοπορία, η ασφάλεια και η εγγύτητα σε μέσα μεταφοράς και άλλες παροχές, όπως σχολεία και καταστήματα τροφίμων, είναι κρίσιμοι παράγοντες. Εκτός των αστικών κέντρων, το πάρκινγκ μπορεί να αποτελέσει ζήτημα.
- Πληρότητα: Γενικά, η μέγιστη πληρότητα για να είναι βιώσιμη μια μετατροπή είναι το 30%, ενώ μια πλήρης μετατροπή απαιτεί το κτίριο να είναι εντελώς κενό.
- Φυσικά χαρακτηριστικά: Η αρχιτεκτονική ενός κτιρίου, ο σχεδιασμός και η τοποθεσία των δικτύων κοινής ωφέλειας, η απόσταση μεταξύ των ορόφων και η θέση των παραθύρων, μεταξύ άλλων χαρακτηριστικών, μπορούν να επηρεάσουν τη βιωσιμότητα και το κόστος μετατροπής.
Επιπλέον, οι κανονισμοί μπορούν να αποτελέσουν εμπόδια. Οι απαιτήσεις ζωνοποίησης και οικοδομικών κωδίκων ποικίλλουν ανά περιοχή και μπορεί να κάνουν οποιοδήποτε έργο μετατροπής πιο ακριβό και πολύπλοκο. Ωστόσο, οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν να ενθαρρύνουν μετατροπές μέσω φορολογικών ελαφρύνσεων ή άλλων κινήτρων.
Οι αναλυτές της Morgan Stanley εξέτασαν τις περιπτώσεις της Νέας Υόρκης, του Σαν Φρανσίσκο και της Ουάσιγκτον D.C., πόλεις με άφθονο απόθεμα γραφείων και με κάποια εμπειρία στις μετατροπές.
- Νέα Υόρκη: Η περιοχή του Μανχάταν, η ισχυρότερη αγορά γραφείων στις ΗΠΑ, έχει ένα ποσοστό κενότητας άνω του 15%. Οι ευκαιρίες μετατροπής αναμένεται να επικεντρωθούν στην περιοχή Financial District, η οποία έχει επανεφευρεθεί ως κατοικημένη γειτονιά μετά την κρίση του 1989-1990.
- Σαν Φρανσίσκο: Με ποσοστό κενότητας γραφείων στο κέντρο της πόλης στο 25%, η αγορά αντιμετωπίζει δυσκολίες, αν και υπάρχει αισιοδοξία ότι η ζήτηση για τεχνητή νοημοσύνη μπορεί να ανατρέψει αυτήν την τάση.
- Ουάσιγκτον D.C.: Οι καλύτερες προοπτικές μετατροπών είναι σε παλαιότερα κτίρια γραφείων που συνορεύουν με κατοικημένες περιοχές, με κυβερνητική στήριξη μέσω προγραμμάτων όπως το “office to anything”.
