Έφτασε η ώρα να πάρει ξανά τα «πάνω» της η οικοδομή;

Να δώσει ώθηση σε έναν κλάδο που στα χρόνια της κρίσης έχασε πάνω από το 65% της αξίας του, εκείνον της οικοδομής, επιχειρεί η κυβέρνηση μέσω παροχής κινήτρων τα οποία και θα περιλαμβάνονται στο υπό κατάθεση νομοσχέδιο.

Μέχρι πρότινος τα επικρατέστερα σενάρια για τη φορολογική ελάφρυνση όσων προχωρήσουν σε εργασίες λειτουργικής αναβάθμισης ή ενεργειακής θωράκισης των κατοικιών τους, ήταν δύο. Το πρώτο προέβλεπε να εκπίπτει το 40% της συνολικής δαπάνης, όχι από το εισόδημα, αλλά από τον φόρο. Για παράδειγμα, η αναβάθμιση ενός ακινήτου ύψους 10.000 Ευρώ θα συνοδευόταν από έκπτωση φόρου 4.000 ευρώ, όπερ σημαίνει ότι κάποιος επαγγελματίας με εισόδημα 20.000 € θα πληρώνει 400 € φόρο αντί για 4400 € που ισχύει σήμερα.

Δεδομένου ότι το δημοσιονομικό κόστος από μια τέτοια κίνηση θα ήταν πολύ υψηλό, η κυβέρνηση  φαίνεται να εξετάζει σοβαρά το δεύτερο σενάριο βάσει του οποίου το 40% της δαπάνης θα αφαιρείται από το εισόδημα. Έστω ότι κάποιος έχει εισόδημα 20.000 € και πραγματοποιήσει δαπάνη για λειτουργική αναβάθμιση ή ενεργειακή θωράκιση της κατοικίας του ύψους 10.000 € θα αφαιρούνται από το εισόδημα του 4.000 € άρα θα φορολογηθεί για 16.000 €. Με αυτή τη μέθοδο προκύπτει ότι το όφελος φόρου θα αγγίζει τα 880 ευρώ, με τον επαγγελματία να πληρώνει τελικά φόρο 3.520 και όχι 4.400 ευρώ.

Σύμφωνα με τα όσα προανήγγειλε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Στέλιος Πέτσας, η έκπτωση αυτή δύναται να εφαρμοστεί και αναλογικά, δηλαδή να συμψηφιστεί μαζί με κάποια άλλη οικονομική υποχρέωση του εκάστοτε πολίτη προς το κράτος, όπως για παράδειγμα μέσα από την καταβολή του ΕΝΦΙΑ, αν αυτό δεν μπορεί να γίνει απευθείας.

«Η οικοδομή αντιστοιχούσε στο 12% του ΑΕΠ και με την κρίση κατακρημνίστηκε. Αυτή την στιγμή έχει αρχίσει να παίρνει τα πάνω της και θέλουμε να φτάσουμε σε ένα επίπεδο που θα αντιστοιχεί στο 3 έως 4%» είπε ο κ. Πέτσας.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ανέφερε πως ακριβώς επειδή υπάρχει ένα μεγάλο στοκ κατοικιών απούλητο η κυβέρνηση αποφάσισε να δώσει ένα κίνητρο για να αποκτήσουν τα χωριά κι οι πόλεις καλή όψη, ενώ παράλληλα υπογράμμισε την ανάγκη να μπει τέλος στην υποβάθμιση και την γκετοποίηση περιοχών που μπορεί να προκαλέσει η εγκατάλειψη και κακή αισθητή τους.

Από τον «αποθησαυρισμό» ακινήτων, στο  σύγχρονο real estate investment

«Με τις συναλλαγές την καλοκαιρινή περίοδο να αγγίζουν χωρίς να ξεπερνούν τα αντίστοιχα  επίπεδα του 2018, η εξαγγελία της Κυβέρνησης για την παροχή έκπτωσης 40% στον φόρο για κάθε δαπάνη που αφορά την λειτουργική αναβάθμιση των ακινήτων, βρίσκει την κτηματαγορά και τους ιδιοκτήτες σε προσμονή θετικών κινήτρων για την περαιτέρω ανάκαμψή της» τονίζει στο fortunegreece.com. o Θεολόγος Μπόσδας, Γενικός Γραμματέας της Ένωσης Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων-Μεσιτών Ακινήτων (ΕΠΠΑ).

Ο ίδιος επισημαίνει πως η προεκλογική περίοδος, μαζί με διάφορες τεχνικής φύσεως φορολογικές αλλαγές, καθώς  και η σταδιακή έλλειψη ακινήτων ικανά να μεταβιβαστούν, φρέναραν ένα 22μηνο ράλι ανόδου των συναλλαγών μέχρι το τέλος του 2018.

Ως εκ τούτου η κτηματαγορά, μετά από τον πολύ υψηλό αριθμό ακινήτων κάτω  των 50τμ, τα οποία και μεταβιβάστηκαν πανελλαδικά τους τελευταίους 30 μήνες, αναζητά πλέον όχι μόνο νέο προϊόν αλλά ποιοτικότερο σε όλα τα επίπεδα, ακόμα και ανεξαρτήτως τιμής, καθώς οι καταχωρίσεις δείχνουν πως ακίνητα που πουλήθηκαν τα τελευταία 3-5 χρόνια ξαναβγαίνουν στην αγορά, φρέσκα, ανακαινισμένα και πολύ ελκυστικά σε σχέση με ότι έχει απομείνει.

Στα πλαίσια αυτά η έκπτωση του 40% θα αποτελέσει, σύμφωνα με τον κ. Μπόσδα, ένα καλοδεχούμενο, και εξυπηρετικό κίνητρο προκειμένου να βγουν στην αγορά νέα ακίνητα πιο ελκυστικά, τα οποία θα δικαιολογούν και κάθε υψηλότερο τίμημα μεταβίβασής τους.

Από την άλλη,  η «επιδότηση» του 40% στον επιβαλλόμενο φόρο σαφώς και θα αποτελέσει ένα σημαντικό κίνητρο για όσους επιθυμούν να αναβαθμίσουν λειτουργικά την υπάρχουσα κατοικία τους, με τρόπο τέτοιο ώστε να αποτελέσει μια πιο ασφαλής, ενεργειακά αποδοτική και εντέλει ελκυστική στη χρήση στέγη (κατοικία ή επαγγελματικός χώρος) για το σύνολο των πολιτών που θα σπεύσουν να αξιοποιήσουν αυτή τη νέα διάταξη.

Η Ελλάδα όντας μια μικρή χώρα με υψηλό ποσοστό ατομικής ιδιοκτησίας βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε ένα επενδυτικό μεταίχμιο όπου οι ιδιοκτήτες καλούνται να αξιοποιήσουν πλέον την περιουσία τους «ενεργά».

«Οφείλουν πλέον να στρέψουν την επενδυτική στρατηγική του παρελθόντος από το απλό “αυγάτισμα” και τον αφορολόγητο «αποθησαυρισμό» ακινήτων, στο  σύγχρονο real estate investment. Έτσι, η επιδιωκόμενη απόδοση θα συνάδει πλέον όχι μόνο με την ικανότητα διατήρησης του ακινήτου στο Ε9 καταβάλλοντας τους σχετικούς φόρους (οι οποίοι συγκριτικά με άλλες χώρες είναι ελάχιστοι, εξ ου και οι ξένοι επενδυτές σπεύδουν να αποκτήσουν τα «φιλέτα» και γενικά τα καλά κομμάτια προτού «ξυπνήσει» το ελληνικό επενδυτικό κοινό), αλλά και με την διαρκή προσπάθεια ανάδειξης του εκάστοτε ακινήτου με τρόπο ώστε το ακίνητο να είναι και ελκυστικό αλλά και ώριμο να διατεθεί προς κάθε δυνατή χρήση, με την αντίστοιχη απόδοση για τον ένοικο ή νέο ιδιοκτήτη» καταλήγει ο κ. Μπόσδας.

Τα χειρότερα έχουν περάσει

Στο ίδιο μήκος κύματος και οι δηλώσεις του τ. Προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και Επιστημονικού Συμβούλου της SOLUM Property Solutions, Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου, ο οποίος χαιρετίζει κάθε μέτρο που περιλαμβάνει απαλλαγές με ευρύτερο στόχο την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Διευκρινίζει, ωστόσο, πως η πορεία του κλάδου της οικοδομής θα καθοριστεί κυρίως από τους εγχώριους και όχι τόσο από τους ξένους αγοραστές. Για να υπάρξουν όμως τα επιθυμητά αποτελέσματα θα πρέπει να ανεβούν παράλληλα και τα εισοδήματα των Ελλήνων πολιτών τα οποία, όπως λέει, παραμένουν σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα.

Επίσης, ένας ακόμη παράγοντας που θα παίξει καθοριστικό ρόλο στον κλάδο του real estate έχει να κάνει με τον τρόπο που θα κινηθούν τα funds που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους «κόκκινα δάνεια». Το πώς θα επιλέξουν να τροφοδοτήσουν με αυτά τα ακίνητα την αγορά είναι ένα ερώτημα, καθώς υπάρχει πολύ μεγάλη πιθανότητα να διαταραχθεί η ισορροπία.

«Η οικοδομή είχε φτάσει να αντιστοιχεί στο 1% του ΑΕΠ, ποσοστό ιδιαίτερα χαμηλό που είχε οδηγήσει εκείνο το διάστημα την αγορά να υιοθετήσει το σλόγκαν “οι μηχανικοί έμειναν … αμήχανοι” για να υπογραμμιστεί η κρισιμότητα της κατάστασης» λέει χαρακτηριστικά ο κ. Χαραλαμπόπουλος, ο οποίος δηλώνει αισιόδοξος λέγοντας πως υπάρχουν όλες εκείνες οι ενδείξεις που συνηγορούν στο ότι τα χειρότερα έχουν περάσει.

Στα ύψη τα ενοίκια στα αστικά κέντρα

Παρουσιάζοντας την τωρινή εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς ο Πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), Νίκος Μανομενίδης, αναφέρει πως η αγορά έχει βρει του ρυθμούς της και πως  στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές η άνοδος που καταγράφεται είναι τόσο μεγάλη, που ξεπερνά ακόμη και τα προ κρίσης επίπεδα. «Τα ενοίκια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη έχουν εκτοξευθεί, ωστόσο, δεν συμβαίνει το ίδιο και με τις τιμές των ακινήτων. Εκεί οι ρυθμοί ανάκαμψης είναι βραδύτεροι. Λόγω βέβαια των ακριβών ενοικίων στα κέντρα των μεγάλων πόλεων, εκτιμώ ότι θα υπάρξει μια στροφή στα προάστια, τα οποία μέχρι πρότινος αποφεύγονταν εξαιτίας του υψηλού κόστους μετακίνησης και θέρμανσης που απαιτούνταν. Εκεί βλέπω τις ευκαιρίες» τονίζει.