Είναι το ακίνητο μια καλή επένδυση;
Από την Ιωάννα Φο*
Γειά σας, παιδιά.
Ιωάννα εδώ και σήμερα θα μιλήσουμε για ένα αμφιλεγόμενο ζήτημα.
Τα αγαπημένα μου είναι άλλωστε! Συγκεκριμένα, θα δούμε με λεπτομέρεια τα θετικά και τα αρνητικά της επένδυσης σε ένα ακίνητο. Αξίζει, είναι η σωστή κίνηση χρηματοοικονομικά;
Πάμε να δούμε.
Ξεκινώντας, να πω πως δεν θα ασχοληθούμε σήμερα καθόλου με σύγκριση αγοράς-ενοικίασης σπιτιού, αλλά καθαρά με το αν η διάθεση κεφαλαίου για αγορά σπιτιού είναι ορθή κίνηση επενδυτικά για όλα τα πορτοφόλια, ή αν τα χρήματα αυτά θα απέδιδαν καλύτερα αλλού σε περιπτώσεις. Γιατί σίγουρα για καποιους ανθρώπους όντως η αγορά ακινήτου είναι η σωστή επιλογή. Είναι όμως για όλους; Μάλλον όχι!
Ας ξεκινήσουμε, λοιπόν, από τα θετικά που έχει η τοποθέτηση χρημάτων σε ένα ακίνητο.
1) Στα θετικά σίγουρα συγκαταλέγεται το γεγονός ότι ένα σπίτι έχει ισχυρές πιθανότητες να ανέβει σε αξία συν τω χρόνω. Όλα τα σπίτια, με δεδομένο πως δεν μπορούν να χτίζονται συνέχεια νέα και οι πόλεις είναι οριοθετημένες, ανεβάζουν την αξία τους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτό που βιώνουμε τώρα με την αξία τους να έχει εκτοξευτεί. Βέβαια, υπήρξαν και θα υπάρξουν αρκετές διακυμάνσεις στην αγορά αλλά, όπως συμβαίνει πάντα, μακροπρόθεσμα έχουμε κέρδος από μια τέτοια τοποθέτηση των χρημάτων μας, αφού το ακίνητο κερδίζει σε αξία. Αυτό αυτομάτως μας δίνει και προστασία των χρημάτων μας έναντι του πληθωρισμού, αφού η αύξηση της αξίας του σπιτιού, συμβαδίζει ή και ξεπερνά τον πληθωρισμό. Ωστόσο σαφώς αυτό δεν γίνεται πάντα. Το gentrification είναι πληγή για τα ακίνητα, ή οι μακροχρόνιες οικονομικές κρίσεις. Οπότε θεωρητικά ναι αυξάνει την αξία του αλλά μπορεί αυτή η αύξηση να έρθει και σε 20 χρόνια! Και μέχρι τότε να είναι χαμηλότερα σε αξία από αυτή της αγοράς.
2) Δεύτερο πλεονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητο είναι το ζήτημα της διαφοροποίησης. Κάθε χαρτοφυλάκιο πρέπει να έχει διασπορά στον κίνδυνο κατά την γνώμη μου, δηλαδή να μην είναι εντελώς μονοδιάστατο. Ένας καλός τρόπος να πετύχουμε την διασπορά είναι να εμπιστευτούμε ένα κομμάτι της ρευστότητάς μας σε Real Estate. Με τους όποιους κινδύνους φυσικά. Βέβαια το επενδύω σε ακίνητα δεν σημαίνει ντε και καλά αγοράζω δικό μου σπίτι. Μπορεί να είναι επενδύσεις σε κατασκευαστικές εταιρίες, σε REITS και άλλα. Αλλά ναι τα ακίνητα είναι μια διαφοροποίηση!
3) Τρίτο πλεονέκτημα που παρουσιάζει η επένδυση σε ακίνητο, ακόμα και στην πιο σφιχτή ελληνική οικονομία είναι η δυνατότητα μόχλευσης των χρημάτων μας. Κανένας πιστωτικός οργανισμός δεν θα μας δώσει χρήματα για να τα επενδύσουμε πουθενά αλλού παρά στην επιχείρησή μας ή σε κάποιο ακίνητο. Άρα, χρησιμοποιούμε χρήματα τρίτων για να χτίσουμε την περιουσία μας μέσω δανείου. ΒΕΒΑΙΑ αυτό το δάνειο ΠΡΕΠΕΙ να είναι καλά ζυγισμένο και να μην έχει ρίσκο. Αλλά πρακτικά ναι με δάνειο μπορούμε να φτιάξουμε το μέλλον μας μέσω ακινήτων αν διαχειριστούμε κάποιες καταστάσεις ορθά!
Και πάμε στα αρνητικά.
1) Νούμερο ένα, το προφανές. Το πολύ μεγάλο αρχικό κόστος. Μάλιστα, για πολλούς και πολλές από εμάς, το αρχικό κόστος είναι τόσο μεγάλο που σχεδόν αποκλειόμαστε από την επένδυση σε ακίνητο χωρίς κάποια βοήθεια, ή κληρονομιά. Στο κάτω κάτω, οι Τράπεζες δεν μας δίνουν καν δάνειο αν δεν έχουμε το 20% περίπου του κεφαλαίου σε μετρητά. Και με τις σημερινές τιμές το 20% είναι άπιαστο όνειρο πολλές φορές.
2) Η ρευστότητα. Ένα ακίνητο είναι απείρως δυσκολότερο να ρευστοποιηθεί σε περίπτωση που χρειαζόμαστε χρήματα άμεσα σε σύγκριση με κάποιο άλλο περιουσιακό στοιχείο. Εξ΄ άλλου, η ίδια η έννοια του ακινήτου προσδιορίζει την μικρή του μεταβλητότητα. Ένα χαρτοφυλάκιο μετοχών με καλή εμπορική κινητικότητα μπορεί να ρευστοποιηθεί σε λίγα λεπτά και να πάρουμε άμεσα τα χρήματά μας. Ένα ακίνητο χρειάζεται αγγελία πώλησης, υποδείξεις, μεσιτικά, παζάρια, αναμονές για δάνεια, δικηγορικά και συμβολαιογραφικά έξοδα, κτηματολόγιο και άλλα παρεμφερή.
3) Διαχείριση ακινήτου. Εδώ είναι τα κλασσικά που όλοι και όλες ξέρουμε. ΕΝΦΙΑ, ζημιές, εφορία, φόροι στα ενοίκια ή διαδικαστικά ζητήματα εφόσον το εκμισθώνουμε μέσω Airbnb π.χ. Δεν μιλάμε για απαγορευτικό όγκο δουλειάς, αλλά σίγουρα δεν είναι μια παθητική επένδυση. Θέλει και αρκετό δικό μας χρόνο!
4) Τέλος, ένα ακόμα αρνητικό είναι η πιθανή υποβάθμιση της περιοχής. Προφανώς και υπάρχει η περίπτωση της αναβάθμισης, όπως έγινε στις περιοχές γύρω από το παλιό αεροδρόμιο στο Ελληνικό πχ, αλλά υπάρχουν και οι κακές περιπτώσεις. Το χειρότερο σενάριο είναι να βλέπουμε την περιοχή που έχουμε επενδύσει να υποβαθμίζεται με ποικίλους τρόπους και να μην μπορούμε να κάνουμε τίποτα, απλώς να χάνουμε χρήματα και να πληρώνουμε δόσεις σε ένα δάνειο που μας αγόρασε ένα ακίνητο το οποίο πλέον δεν θέλει κανείς! ΟΠΟΤΕ ΝΑΙ όπως κάθε επένδυση ΚΑΙ τα ακίνητα έχουν ρίσκο.
Συμπερασματικά, βλέπουμε πως μόνο εύκολη δεν είναι η απόφαση του αν αξίζει επενδυτικά ένα ακίνητο σήμερα. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες, σίγουρα όσα αναφέραμε δεν είναι τα μόνα στοιχεία που μας ενδιαφέρουν. Σε κάθε περίπτωση όμως, πριν προβούμε σε μια κίνηση κατά την γνώμη μου συμβουλευόμαστε τους αρμόδιους και τις αρμόδιες, όπως μεσιτικά γραφεία, λογιστικά και δικηγορικά και μόνο μετά από όλο αυτό ας προχωρήσουμε σε κάποια αγορά.
Τώρα, εγώ προσωπικά, έχω δύο προσωπικά ‘’αγκάθια’’ και δεν επενδύω σε ακίνητο: την τόσο μακροχρόνια δέσμευση σε ένα περιουσιακό στοιχείο και το μακρύ, πολύ μακρύ χέρι του Κράτους. Η μεν πρώτη έχει να κάνει με αυτό που αναφέραμε προηγουμένως, την δύσκολη απεμπλοκή και απελευθέρωση κεφαλαίου από ένα ακίνητο, ενώ, το δεύτερο, είναι καθαρά ελληνικό και αφορά την τάση της χώρας μας να φορολογεί, ξαφνικά, περιουσιακά στοιχεία που είναι σταθερά. Και για αυτό έχω επιλέξει να μην επενδύσω σε ακίνητα, προς το παρόν τουλάχιστον, αλλά σε μετοχές και ETFs που έχουν έκθεση σε ακίνητα και έχω αυτές τις επενδύσεις δημόσια το χαρτοφυλάκιό μου στο ioannafo.gr και φυσικά τις αναλύω από το σκεπτικό ως και τα θεμελιώση των μετοχών στο YouTube μου για όποιον ή όποια ενδιαφέρεται να το δει. Μάλιστα, πρόσφατα κλείσαμε ένα ολόκληρο έτος επενδύσεων και πηγαίνει εξαιρετικά το χαρτοφυλάκιο!
Ευχαριστώ, λοιπόν, όποιον και όποιαν έφτασε έως εδώ, εύχομαι να είστε όλοι καλά και τα λέμε την επόμενη φορά!
* Master in Economics and Politics
Βρείτε την Ιωάννα στο YouTube και στο Instagram εδώ:https://www.youtube.com/user/ioannafo/videoshttps://www.instagram.com/ioannafo
