Εναλλακτικοί τρόποι απόκτησης σπιτιού

Από τον Νίκο Χ. Ρουσάνογλου

Πριν από λίγα χρόνια άνοιξε κάτω από το σπίτι µου ένα µεσιτικό γραφείο, συνοικιακό, σε µια περιοχή όπου δεν µένουν άνθρωποι µεγάλων εισοδηµάτων. Αυτό που µου έκανε εντύπωση ήταν ένας νέος τρόπος προώθησης των ακινήτων. Το µεσιτικό έχει τζαµαρίες σε όλες του τις πλευρές. Σε αυτές βρίσκει κανείς φωτοαγγελίες µε τις τιµές και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση. Μπορεί να µοιάζει απλό, αλλά είναι µια µέθοδος που αποδίδει. Ανά πάσα ώρα και στιγµή βλέπω περαστικούς που κοντοστέκονται και χαζεύουν τις αγγελίες, άλλοι από περιέργεια, άλλοι γιατί είδαν κάτι που τους κίνησε την προσοχή. Ακόµα κι εγώ σταµάτησα απ’ έξω κάποια στιγµή για να κοιτάξω τα ακίνητα που διαφηµίζονται.

Σήµερα, µετά την κατάρρευση της αγοράς κατοικίας, η οποία ακόµη δεν έχει ολοκληρωθεί, οι περαστικοί που κοντοστέκονται έχουν λιγοστέψει. Δεν έχουν εκλείψει όµως, κι ας γνωρίζουν οι περισσότεροι ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν κάποιο από τα διαφηµιζόµενα ακίνητα. Οι τράπεζες έχουν πλέον εξέλθει της αγοράς της στεγαστικής πίστης, αρνούµενες να χορηγήσουν δάνειο ακόµα και σε ανθρώπους µε υψηλά εισοδήµατα. Αυτό όµως δεν σηµαίνει ότι δεν υπάρχουν και σήµερα άνθρωποι που επιθυµούν να αποκτήσουν ένα σπίτι, από τη στιγµή µάλιστα που οι ευκαιρίες έχουν πολλαπλασιαστεί. Σύµφωνα µε την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), από το τέλος του 2008 µέχρι σήµερα οι τιµές έχουν µειωθεί κατά 31%. Κατά το δεύτερο τρίµηνο του έτους ο ρυθµός µείωσης των τιµών «έτρεχε» σε ετήσια βάση µε 11,5% , χωρίς να φαίνονται σηµάδια ανάσχεσης της πτώσης. Στην πράξη, ωστόσο, η µείωση των τιµών είναι ακόµα µεγαλύτερη. Σύµφωνα µε τον Λευτέρη Ποταµιάνο, αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, η ΤτΕ καταγράφει τις ζητούµενες τιµές και όχι εκείνες στις οποίες εντέλει ολοκληρώνεται µια πράξη αγοραπωλησίας. «Στην πλειονότητα των περιπτώσεων η διαπραγµάτευση ωθεί την αρχική τιµή χαµηλότερα, σε ποσοστό από 15% έως 20%. Εποµένως, η συνολική πτώση σε σχέση µε τις τιµές του 2008, όταν σπάνια γίνονταν διαπραγµατεύσεις επί του τιµήµατος του ακινήτου, αγγίζει πολλές φορές το 50%» αναφέρει ο ίδιος.

Όπως σηµειώνουν άνθρωποι του κλάδου όπως ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της πιστοποιηµένης εταιρείας εκτιµητών ακινήτων GeoAxis, αν οι τράπεζες είχαν διατηρήσει την παρουσία τους στον κλάδο της αγοράς κατοικίας, οι αγοραπωλησίες αναµφίβολα θα ήταν υψηλότερες απ’ ό,τι σήµερα. «Αν στο παρελθόν ξεπεράστηκε το µέτρο και δανειοδοτήθηκαν άνθρωποι που δύσκολα θα µπορούν να αποπληρώσουν το δάνειό τους ακόµα κι αν δεν χτυπούσε η κρίση, σήµερα έχουµε βρεθεί στο άλλο άκρο», τονίζει.

Τρόικα: «Καταργήστε την προστασία της πρώτης κατοικίας»

Οι τράπεζες αποφεύγουν να εγκρίνουν νέα δάνεια, καθώς διατηρούν τα χρήµατα που έλαβαν µέσω της διαδικασίας της ανακεφαλαιοποίησης στο ταµείο τους και δεν τα διοχετεύουν στην αγορά, τουλάχιστον µέχρι να εξορθολογίσουν το χαρτοφυλάκιο των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων τους. Κατά τον ίδιο, η σηµερινή ύφεση στην κτηµαταγορά έχει δύο βασικά αίτια: την έλλειψη χρηµατοδότησης και τη µείωση των εισοδηµάτων των νοικοκυριών. Είναι λοιπόν προφανές ότι, αν ο ένας από τους δύο λόγους εξέλιπε, θα προέκυπτε τόνωση της αγοράς, αφού υπάρχουν ακόµη άνθρωποι µε κάποια ρευστότητα, όχι όµως αρκετή για να προβούν σε αγορά ακινήτου χωρίς τραπεζική βοήθεια. Αυτή ακριβώς την κατηγορία πολιτών επιχειρεί να προσελκύσει η γερµανική αλυσίδα µεσιτικών γραφείων Engel&Volkers, που δραστηριοποιείται στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια.

Τον τελευταίο χρόνο η εταιρεία έχει λανσάρει την υπηρεσία «Αγορά… εν οίκω». Σύµφωνα µε αυτή, ο υποψήφιος αγοραστής µπορεί να προχωρά σε αγορά του ακινήτου που τον ενδιαφέρει χωρίς να καταβάλει το σύνολο του τιµήµατος. Όπως εξηγεί ο Θεολόγος Μπόσδας, γενικός διευθυντής της Engel&Volkers στην Ελλάδα, «προτείνουµε στους αγοραστές που έχουν κάποιο κεφάλαιο στην άκρη να προβούν στην απόκτηση ακινήτου, καταβάλλοντας ένα ποσό ως προκαταβολή και για µια περίοδο κάποιων ετών να αποπληρώνουν το ακίνητο µέσω µηνιαίων δόσεων, ανάλογων ενός ακριβού ενοικίου». Επί της ουσίας, προτείνεται µια προκαταβολή της τάξεως του 15%-20%, µε την οποία το ακίνητο περνά άµεσα στην κατοχή του αγοραστή (ο πωλητής διατηρεί την ψιλή κυριότητα) και στη συνέχεια συµφωνείται µια δόση της τάξεως των 500-700 ευρώ µηνιαίως για ένα χρονικό διάστηµα 4-5 ετών. Με το πέρας της περιόδου αυτής, ο αγοραστής καταβάλλει το υπόλοιπο του τιµήµατος είτε µε ίδια κεφάλαια, είτε απευθυνόµενος σε κάποια τράπεζα. Σε περίπτωση που κάτι τέτοιο δεν καταστεί εφικτό, τότε η προκαταβολή επιστρέφεται στον αγοραστή και το ακίνητο περνά εκ νέου στην πλήρη κυριότητα του πωλητή. Άλλωστε, εξαρχής και µέχρι να γίνει η πλήρης εξόφληση υπάρχει παρακράτηση κυριότητας υπέρ του πωλητή, όπως δηλαδή συµβαίνει και µε τον δανεισµό για την απόκτηση αυτοκινήτου, όπου η τράπεζα παρακρατά την κυριότητα του οχήµατος έως ότου αυτό αποπληρωθεί.

Διαβάστε επίσης: Σε «ελεύθερη πτώση» οι τιμές των ακινήτων

 

Σύµφωνα µε τον Θεολόγο Μπόσδα, την περίοδο 2017-2018 είναι από πολύ πιθανό έως βέβαιο ότι οι συνθήκες στην αγορά θα έχουν αλλάξει προς το καλύτερο και οι τράπεζες θα έχουν επιστρέψει στη στεγαστική πίστη. Επιπλέον, θα είναι πολύ πιο εύκολο για έναν ιδιώτη να εξασφαλίσει δάνειο για την αποπληρωµή ενός ακινήτου που έχει ήδη εξοφληθεί σε ποσοστό περίπου 35% της αξίας του. «Το ρίσκο για την τράπεζα θα είναι πολύ µικρότερο» αναφέρει χαρακτηριστικά. Πάντως, ανάλογα µε την περίπτωση, οι χρόνοι αποπληρωµής αλλά και το ύψος της προκαταβολής µπορεί να διαφοροποιηθούν. «Τα πάντα είναι διαπραγµατεύσιµα, ανάλογα µε τις ανάγκες των δύο πλευρών. Εµείς απλώς λειτουργούµε συµβουλευτικά». Μέχρι σήµερα, πάντως, την υπηρεσία έχουν αξιοποιήσει άνθρωποι υψηλών εισοδηµάτων (αγοραστές) και επαγγελµατίες κατασκευαστές (πωλητές), ωστόσο ο Θεολόγος Μπόσδας θεωρεί ότι όσο βελτιώνεται η αισιοδοξία στην οικονοµία, τόσο καλύτερα θα πάει και το πρόγραµµα. Εκτός από λύσεις όπως η παραπάνω, το τελευταίο διάστηµα µπορεί κανείς να βρει αγγελίες ανταλλαγής ακινήτων. Όπως γίνεται και στην αγορά του αυτοκινήτου, ένας ιδιοκτήτης εκδηλώνει την πρόθεσή του να ανταλλάξει το ακίνητό του µε ένα άλλο σε περιοχή της αρεσκείας του. Για παράδειγµα, µπορεί κανείς να βρει δηµοσιευµένες αγγελίες στις οποίες ιδιοκτήτης δύο ανακαινισµένων γκαρσονιερών στο Κολωνάκι, αξίας 60.000 ευρώ, προτίθεται να τις ανταλλάξει µε κατοικία αντίστοιχης αξίας στην Κόρινθο ή στα βόρεια προάστια.

Διαβάστε επίσης: Στα ακίνητα των πόλεων το βάρος του φόρου ακινήτων

 

Σύµφωνα µε τον Λευτέρη Ποταµιάνο, αντιπρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, η τάση αυτή δεν είναι καινούργια – πρωτοεµφανίστηκε πριν από αρκετά χρόνια. Σήµερα όµως, ελέω της έλλειψης τραπεζικής χρηµατοδότησης, έχει επανέλθει. Πάντως, κατά τον Λευτέρη Ποταµιάνο δύσκολα θα αποτελέσει λύση, καθώς «είναι πολύ δύσκολο να ευθυγραµµιστούν τα “θέλω” των δύο πλευρών. Μάλιστα, αν σε κάποιο από τα ακίνητα υπάρχει εκκρεµότητα µε κάποιο στεγαστικό δάνειο που δεν έχει αποπληρωθεί, τότε η κατάσταση γίνεται ακόµα πιο περίπλοκη, αφού θα πρέπει να συναινέσει και η τράπεζα» υποστηρίζει. Ανεξάρτητα από τη λύση που θα επιλέξει κανείς, οι Έλληνες εξακολουθούν να θέλουν ένα ακίνητο για τους ίδιους και τα παιδιά τους. ‘

Όπως µας λέει ο Γιάννης Ξυλάς, πριν από πολλές δεκαετίες ο Πρόεδρος Ρούζβελτ είχε πει το περίφηµο «η επένδυση στο real estate είναι ο καλύτερος, ο ταχύτερος και ο ασφαλέστερος, αλλά και ο µοναδικός τρόπος για να πλουτίσει κανείς». Η άποψη αυτή αποτελεί µέρος της ελληνικής κουλτούρας εδώ και δεκαετίες, και αυτό δύσκολα θα αλλάξει, παρά την οικονοµική κρίση.

*Το κείμενο δημοσιεύεται στο περιοδικό Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα