Έρευνα: Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε για να μείνει – Η δυναμική σε 21 περιοχές της Αττικής
Σύμφωνα με έρευνα της E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Μεσιτών, ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας αποτέλεσε σημαντικό παράγοντα ανάπτυξης του κλάδου του real estate, των κατασκευών, των αξιών στην ακίνητη περιουσία (αντικειμενικές, εμπορικές αξίες), αλλά προσέφερε παράλληλα και νέες θέσεις εργασίας.
Ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι αποτελεί ένα “κομμάτι” του νέου μοντέλου τουρισμού. Θέσεις εργασίας που δημιουργήθηκαν άμεσα ή/και έμμεσα για να στηρίξουν τη ραγδαία ανάπτυξη του κλάδου. Παράλληλα, συνέβαλε στην τουριστική ανάπτυξη της εκάστοτε περιοχής, στη δημιουργία νέων εμπορικών “πιατσών”. Τα τελευταία χρόνια διαμορφώθηκαν νέες εμπορικές “πιάτσες” με καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά καταστήματα, αλλά και επιχειρήσεις “υποστηρικτικές” στις ανάγκες του κλάδου, όπως καθαριστήρια, εταιρείες καθαρισμού κ.λπ.
Τα έσοδα του Δημοσίου
Η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια –πριν από την πανδημία του κορονοϊού– ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ. ευρώ, 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019.
Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019 άγγιξε τα 1,15 δισ. ευρώ, ενώ γιγαντώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022, από 2,96 δισ. ευρώ που ήταν το 2019 και 1,42 δισ. ευρώ το 2016.
Σύμφωνα με πρόσφατές δηλώσεις του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Χάρη Θεοχάρη, “ξεκινήσαμε με έσοδα 50 εκατ. ευρώ από τις πλατφόρμες τύπου Booking, Airbnb κ.ά. και τώρα έχουμε ξεπεράσει τα 500 εκατ. Δηλαδή έχουμε φτάσει πλέον δέκα φορές πάνω. Έχω, δε, την αίσθηση –θα το επιβεβαιώσουμε όταν ολοκληρωθούν οι φορολογικές δηλώσεις– ότι για το 2022 θα ξεπεράσουμε τα 600 εκατ. ευρώ”.
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε 21 περιοχές της Αττικής
Σύμφωνα με την έρευνα της E-Real Estates, τα αυτοτελή ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε 21 περιοχές της Αττικής αγγίζουν συνολικά τα 16.386 ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2023, αυξημένα κατά 19,01% σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022, που αριθμούσαν 13.769 ακίνητα.
Συγκεκριμένα, στο Μαρούσι αυξήθηκαν κατά 42,22% τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σχέση με πέρυσι. Από 135 κατοικίες τον Σεπτέμβριο του 2022, σε 192 τον Σεπτέμβριο του 2023.
Στην Καλλιθέα αυξήθηκαν κατά 37,65% τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αγγίζοντας τα 351 τη φετινή χρονιά, σε αντίθεση με πέρυσι που ήταν 255.
Στην περιοχή Ζωγράφου καταγράφεται αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων της τάξεως του 35,87% σε σχέση με πέρυσι, με τα ακίνητα να αριθμούν τα 125. Ο Πειραιάς, από 372 εγγεγραμμένα ακίνητα, πλέον καταγράφει αύξηση της τάξεως του 32,53% και τα ακίνητα αριθμούν τα 493.
Σε απόλυτους αριθμούς, τα αυτοτελή ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων αγγίζουν τα 10.884 τον Σεπτέμβριο του 2023, ενώ πέρυσι ήταν 9.094, μια αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 19,68%.
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις top περιοχές της Αθήνας
Το σύνολο της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων στις top περιοχές της Αθήνας, σε όλες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αριθμεί 7.153 ακίνητα. Η αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb καταγράφεται στο σύνολο των top περιοχών της Αθήνας. Συγκεκριμένα, από 4.502 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, η δυναμική τη φετινή χρονιά αγγίζει τα 5.416 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 20%.
Το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας αποτελεί και το προπύργιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Συγκεκριμένα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 1.401 και φέτος 1.529, αύξηση της τάξεως του 9%. Στο Κουκάκι τα εγγεγραμμένα ακίνητα στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb τον Σεπτέμβριο του 2022 ήταν 619 και φέτος 794, αύξηση της τάξεως του 28%. Στο Παγκράτι καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση, που αγγίζει το 40%, από 259 ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022 σε 362 ακίνητα τη φετινή χρονιά. Στο Κολωνάκι, από 215 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν 281 ακίνητα, αύξηση της τάξεως του 31%.
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Περιφέρεια
Αύξηση της δυναμικής του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων καταγράφεται και στην επαρχία. Στον Δήμο Χανίων τα αυτοτελή εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταγράφουν αύξηση κατά 10,03%, από 4.377 τον Σεπτέμβριο του 2022, πλέον αριθμούν 4.816. Στον Δήμο Ηρακλείου της Κρήτης αγγίζουν τα 1.318 ακίνητα τη φετινή χρονιά, καταγράφοντας αύξηση της τάξεως του 24,69%, ενώ στην Πάτρα τα 452 ακίνητα, με αύξηση της τάξεως του 26,26% σε σχέση με πέρυσι. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφεται αύξηση της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 28,88% σε σχέση με πέρυσι και στον Δήμο Καλαμάτας κατά 10,22%.
Οι νέοι κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σύμφωνα με το κυβερνητικό επιτελείο, στόχος των νέων κανόνων είναι να περιορίσουν τα φαινόμενα φοροδιαφυγής και να ελέγξουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών. Συγκεκριμένα, από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός ανέφερε: “Θέλουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά όχι ασύδοτη. Είναι μια δραστηριότητα που εκτόξευσε τα ενοίκια, στρέβλωσε τον ανταγωνισμό. Από τον Ιανουάριο τα εισοδήματα από τέτοιες μισθώσεις, σε τρία ή και περισσότερα ακίνητα, θα υπόκεινται σε ΦΠΑ και στα τέλη, όπως τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια”.
Οι παρεμβάσεις περιλαμβάνουν τα εξής:
1. Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
2. Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά και τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.
3. Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με τη συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη, όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).
4. Επιβολή ΦΠΑ, τέλους παρεπιδημούντων και φόρου διαμονής: Για τους εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης: α) το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, β) θα υπόκεινται σε τέλος παρεπιδημούντων και γ) θα υπόκεινται σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων).
Επισημαίνεται ότι ειδικά φόρο διαμονής που επιβαρύνει τον πελάτη θα έχουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των εκμισθωτών/υπεκμισθωτών φυσικών προσώπων (ιδιωτών) με ένα ή δύο ακίνητα. Επιπλέον, στον φόρο διαμονής ενσωματώνεται τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής τόσο στη βραχυχρόνια μίσθωση όσο και στα τουριστικά καταλύματα, για την κάλυψη μέρους του κόστους των φυσικών καταστροφών.
Πού καταγράφηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στα ενοίκια
Σε “παραδοσιακά” φοιτητικές περιοχές της Αττικής καταγράφηκαν οι μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις σε σχέση με πέρσι στο γ’ τρίμηνο του έτους, σύμφωνα με τα στοιχεία της Spitogatos. Για παράδειγμα, μια κατοικία στο Γουδή έχει μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 10,8 ευρώ/τ.μ., παρουσιάζοντας αύξηση +26% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022, ενώ στην περιοχή Πατησίων-Αχαρνών η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης φτάνει τα 7,9 ευρώ/τ.μ., ακριβότερη κατά 14% σε σχέση με πέρσι. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση φτάνει το 19% και στην περιοχή του Ζωγράφου το 9%.
Η ανοδική τάση των τιμών ως προς τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση συνεχίζεται και το τρίτο τρίμηνο του 2023, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2022. Κάποιες από τις περιοχές που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με πέρσι είναι η Πεύκη (Βόρεια Προάστια) με αύξηση +34%, το Μοσχάτο (Προάστια Πειραιά) με αύξηση +27% και η Αγία Παρασκευή (Βόρεια Προάστια) με αύξηση +25%.
Θεσσαλονίκη: Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών πώλησης
Στη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη μεταβολή στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε σχέση με το 2022 παρουσιάστηκε στον Δήμο και στα Προάστια Θεσσαλονίκης. Συγκεκριμένα, ιδιαίτερα μεγάλες αυξήσεις σε σχέση με πέρσι στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών εντοπίστηκαν στην περιοχή Ανάληψη – Μπότσαρη – Νέα Παραλία με αύξηση 18%, στην περιοχή Νεάπολη με αύξηση 15% και στον Εύοσμο με αύξηση 14%.
Αντίστοιχα, στην ενοικίαση κατοικιών οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν σε Θέρμη με αύξηση 21%, στη Σταυρούπολη με αύξηση 19%, καθώς και στην Καλαμαριά με αύξηση 10%.
Σε Ιόνιο, Κρήτη και Δωδεκάνησα παρατηρήθηκαν εντυπωσιακές αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών, με πρωταθλήτρια την Κέρκυρα, όπου παρουσιάστηκε αύξηση 22% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο 2022. Στην ηπειρωτική Ελλάδα, από την άλλη, οι περιοχές με τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών ήταν για το τρίτο τρίμηνο του 2023 ο Νομός Λάρισας (7,5 ευρώ/τ.μ.) και η Αχαΐα (7,4ευρώ/τ.μ.) – περιοχές που παρουσιάζουν και υψηλό ενδιαφέρον για ενοικίαση φοιτητικών κατοικιών.
