Έρχεται διόρθωση στις τιμές των ακινήτων το 2024
Διόρθωση, προς τα κάτω, των τιμών των ακινήτων και επιβράδυνση των επενδύσεων λόγω των υψηλών επιτοκίων, αναμένει η αγορά του real estate το 2024.
Βραχυπρόθεσμοι παράμετροι που πιθανόν να επηρεάσουν αρνητικά τον κλάδο, σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή, είναι η αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, η γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα, ο κύκλος πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.
Σήμερα η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / m2 / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας). Οι υψηλότερες αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την Ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της Ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των Ευρωπαϊκών (mean reversion).
Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα Eλληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλησης με την ΕΕ κ.α.)
Η υπεραπόδοση των Ελληνικών ακινήτων (Αθήνα) κυμαίνεται από 132μβ μέχρι 227μβ έναντι των Ευρωπαϊκών, ενώ έναντι των πιο ώριμων Ευρωπαϊκών αγορών (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη), η υπεραπόδοση κυμαίνεται από 224μβ μέχρι 246μβ. Το spread της απόδοσης των Ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου παραμένει υψηλότερο συγκριτικά με το spread στην Γαλλία &, Γερμανία. Στη Μ. Βρετανία το spread βρίσκεται σε αρνητικό έδαφος.
Σημειώνεται ότι κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, σύμφωνα με την Εθνική Χρηματιστηριακή, εισέρρευσαν από το εξωτερικό στη Ελληνική αγορά ακινήτων 1,1 δισ. ευρώ (+ 39,5% y/y), ενώ κατά το 2ο τρίμηνο ο ρυθμός αύξησης σημείωσε επιτάχυνση (+ 46,2% y/y), με τις επενδύσεις να ανέρχονται σε EUR 605,8 εκ.
Οι λόγοι για τη διατήρηση και το 2023 του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό είναι: το έλλειμα αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια ESG και η ζήτηση αυτών από εταιρικούς μισθωτές, η απήχηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ζήτηση για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», αλλά και το γεγονός ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι αισθητά φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού.
