Γιάννης Περρωτής (Atria Property Services): Υπάρχει ζωντανό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για την ελληνική αγορά ακινήτων

Η κρίση του κορωνοϊού επηρέασε σε μεγάλο βαθμό την πορεία της παγκόσμιας αλλά και της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Ενώ στην Ελλάδα είχε διαμορφωθεί μια ξεκάθαρα θετική τάση στην αγορά με έντονη συναλλακτική δραστηριότητα και ανοδική πορεία αξιών μετά από πολλά έτη κρίσης, προέκυψε ο κορωνοϊός και το lockdown που αρχικά έφεραν πάγωμα συναλλαγών και στη συνέχεια ανακατατάξεις στην αγορά.

Χαρακτηριστική είναι η άνοδος κάποιων κλάδων που ωφελήθηκαν από αύξηση δραστηριότητας κατά την περίοδο της πανδημίας, μεταξύ των οποίων αποθηκευτικοί χώροι, ακίνητα super market και καταστήματα τροφίμων. Παράλληλα υπήρξε απότομη και μεγάλη κάμψη αξιών και δραστηριότητας σε άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως ξενοδοχεία και εμπορικά ακίνητα κέντρου πόλης ή σε κλειστά εμπορικά κέντρα. Οι κατοικίες διατηρήθηκαν σε σταθερά επίπεδα μέσα στην κρίση, ενώ στα γραφεία, αν και αρχικά υπήρξε η υπόνοια ότι θα δέχονταν πίεση, καθώς όλοι θα στρέφονταν στην απομακρυσμένη εργασία, τελικά έγινε κατανοητό ότι η χρήση γραφείων θα συνεχιστεί κανονικά, ίσως με κάποια αύξηση της τηλεεργασίας αλλά και αύξηση του χώρου ανά εργαζόμενο και με αναβάθμιση των εγκαταστάσεων.

Σύμφωνα με τον Γιάννη Περρωτή, Managing Director στην Atria Property Services, τα ακίνητα που σημειώνουν την μεγαλύτερη πτώση αξίας είναι τα ξενοδοχειακά- τουριστικά, ιδίως όσα πλήττονται από την κατάρρευση του συνεδριακού τουρισμού και του επιχειρηματικού ταξιδιού αλλά και τις συναφείς δραστηριότητες. Σημαντική πίεση δέχονται, όπως επισημαίνει στο fortunegreece.com, τα μισθώματα των εμπορικών καταστημάτων σε κεντρικές αγορές όπως η Ερμού στην Αθήνα και η Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη και στα μεγάλα κλειστά εμπορικά κέντρα.

«Η πίεση προκαλείται από την πτώση του τζίρου και κατά συνέπεια των μισθωμάτων που μπορούν να υποστηρίξουν αυτοί οι χώροι. Θεωρούμε την πτώση τζίρου και προσέλευσης πελατών αποτέλεσμα της απουσίας τουριστών στις πόλεις, της ανάγκης πρόσβασης με ΜΜΜ και της αποφυγής από την πελατεία του συνωστισμού. Στις περιφερειακές εμπορικές αγορές όπου η πρόσβαση γίνεται με ιδιωτικά μέσα και η συγκέντρωση κόσμου είναι πιο περιορισμένη, η κάμψη δραστηριότητας είναι ηπιότερη και έχουμε συναντήσει ακόμα και αύξηση πωλήσεων» λέει χαρακτηριστικά.

Αντίστοιχα, μείωση αξίας έχουν υποστεί τα οικόπεδα για ανάπτυξη ξενοδοχειακών και εμπορικών συγκροτημάτων. Οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν τις πωλήσεις, καθώς προτιμούν να περιμένουν όπου μπορούν το τέλος της πανδημίας, με αποτέλεσμα σε αυτά τα ακίνητα οι περισσότερες συναλλαγές να είναι μισθωτικές βραχυπρόθεσμης και μεσοπρόθεσμης διάρκειας.

Τα  γραφεία που αναζητούν οι επιχειρήσεις

Ο κ. Περρωτής τονίζει πως πολλοί χρήστες ως τώρα έχουν αποφύγει να προχωρήσουν σε δραστικές αλλαγές της χρήσης γραφειακών χώρων όσο διαρκεί η αβεβαιότητα του τι θα ισχύσει σε δώδεκα μήνες.

«Εδώ και χρόνια οι περισσότερες πολυεθνικές εταιρείες έχουν υιοθετήσει τα μοντέλα τηλεργασίας, του hot-desking και των shared workspaces, μοντέλων στέγασης με τα οποία οι γραφειακές θέσεις είναι κοινές και παρέχονται στους χρήστες ανάλογα με την παρουσία τους στο γραφείο. Στις περισσότερες αναζητήσεις χώρων για τη στέγαση ή μεταστέγαση πελατών μας ήδη πριν την κρίση του Covid19 το πλήθος των προδιαγραφόμενων θέσεων εργασίας ήταν 60% με 85% του πλήθους των εργαζόμενων για τους οποίους προορίζονται, καθώς πολλοί από αυτούς δεν χρησιμοποιούν καθημερινά γραφείο, λόγω του τρόπου εργασίας τους» αναφέρει.

Ωστόσο, οι εγχώριες εταιρείες και φορείς, και κυρίως του ευρύτερου Δημοσίου τομέα, λειτουργούσαν και συνεχίζουν να λειτουργούν κατά πλειοψηφία στη λογική μία θέση εργασίας ανά εργαζόμενο. Στους φορείς και τις εταιρείες αυτές, εφόσον γίνουν προσαρμογές των κανονισμών στέγασης, θα μειωθεί το απαιτούμενο πλήθος γραφειακών θέσεων με αποτέλεσμα την απελευθέρωση χώρων.

Η εκτίμησή του είναι πως το φαινόμενο αυτό θα  έχει περιορισμένη έκταση καθώς όταν γίνεται σε μεγάλο βαθμό πολλοί εργαζόμενοι χάνουν την επαφή, τόσο με το εταιρικό περιβάλλον, αλλά και με τους υπόλοιπους εργαζόμενους, γεγονός το οποίο μπορεί να γεννήσει διάφορα θέματα για τις στεγαζόμενες εταιρείες αλλά περιορίζει τελικά και την απόδοση των εργαζομένων οι οποίοι νιώθουν αλλοτρίωση με την εταιρεία όταν απουσιάζουν πολύ από την εργασία τους.

Ταυτόχρονα παρατηρείται επέκταση των ποιοτικών standards στέγασης τα οποία πλέον έχουν αρκετά υψηλότερες απαιτήσεις στον χώρο της ασφάλειας και υγιεινής. Έτσι η επιφάνεια που απαιτείται για κάθε θέση εργασίας μεγαλώνει αυξάνοντας τους απαιτούμενους χώρους γραφείων.

Τα εμπορικά ακίνητα με τη μεγαλύτερη ζήτηση και ο «πόλεμος» μισθωμάτων

Τα εμπορικά ακίνητα που καταγράφουν τη μεγαλύτερη μισθωτική ζήτηση είναι οι εμπορικοί-αποθηκευτικοί χώροι logistics λόγω της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου αλλά και της αυξημένης ανάγκης αποθήκευσης και διακίνησης προϊόντων. Επιπρόσθετα, τα καταστήματα τροφίμων λόγω αύξησης τζίρου, και εν γένει τα «big boxes», δηλαδή τα μεγάλα καταστήματα τα οποία είναι ευάερα, δίνουν τη δυνατότητα στάθμευσης και στα οποία οι αγορές γίνονται με άνεση χώρου. Αντίστοιχα οι επενδυτές κατευθύνουν το επενδυτικό τους ενδιαφέρον σε αυτές τις κατηγορίες εμπορικών ακινήτων εκτός από κατοικίες και γραφεία.

Εστιάζοντας στην κατηγορία των γραφείων, ο κ. Περρωτής υπενθυμίζει πως τα μισθώματα υπολογίζονται με βάση μια τιμή ανά τμ τον μήνα και κατά κανόνα δεν σχετίζονται με τον τζίρο των επιχειρήσεων, ούτε επηρεάζουν ουσιαστικά την κερδοφορία των στεγαζόμενων εταιριών – ιδιαίτερα των εμπορικών. Δεδομένης λοιπόν της αυξημένης ζήτησης στην αγορά γραφείων πριν το lockdown και της σταθεροποίησης, αλλά όχι ουσιαστικής κάμψης της αγοράς γραφείων μετά το lockdown, οι επενδυτές δεν είχαν λόγο και δεν μείωσαν τα μισθώματα γραφείων.

Παράλληλα, επισημαίνει ότι τα κίνητρα που έδωσε η κυβέρνηση για οικειοθελή μείωση ενοικίων δεν έχουν εφαρμογή στην περίπτωση των ιδιοκτητών που είναι νομικά πρόσωπα, άρα ο μόνος λόγος για τον οποίο θα μείωναν τα ενοίκια οι μη ιδιώτες επενδυτές θα ήταν η εκτίμησή τους ότι μπορεί να έμεναν με κενούς γραφειακούς χώρους για μεγάλο χρονικό διάστημα, γεγονός που υπό τις συνθήκες δεν φαίνεται πιθανό. Όσον αφορά στα μισθώματα καταστημάτων ήδη σε πολλές περιπτώσεις το μίσθωμα εκφράζεται ως ποσοστό των πωλήσεων και σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχει ένα ελάχιστο ποσό μηνιαίου μισθώματος το οποίο υπό τις συνθήκες μειώθηκε αναγκαστικά.

«Δεν υπάρχει ένας κανόνας που μπορεί να εφαρμοστεί σε όλες τις περιπτώσεις. Οι ιδιοκτήτες αξιολογούν τα δεδομένα κάθε ακινήτου και κάθε μίσθωσης και αποφασίζουν τον βαθμό στον οποίο είναι σκόπιμο να μειώσουν το ελάχιστον πλαφόν μισθώματος, να συμφωνήσουν το μίσθωμα ως ποσοστό του τζίρου ή να κάνουν οποιαδήποτε άλλη εμπορική συμφωνία.  Άλλωστε δεν έχουν περάσει πολλά χρόνια από την κρίση, όταν χρειάστηκε πάλι να διαπραγματευθούν οι μισθωτές με τους ιδιοκτήτες για να ξεπεράσουν άλλη μια περίοδο με μεγάλη μείωση πωλήσεων» τονίζει.

Πώς θα ανακάμψει γρηγορότερα ο κλάδος

Προκειμένου ο κλάδος να μπορέσει να κάνει έγκαιρα rebound, ο κ. Περρωτής προτείνει μια σειρά μέτρων για την στήριξη της αγοράς ακινήτων εν μέσω πανδημίας, τα οποία είναι τα εξής:

α. Στήριξη μισθωτών με κάλυψη δαπάνης μισθώματος άμεσα καταβλητέας προς τους ιδιοκτήτες όπου αυτό απαιτείται

β. Μετάθεση ή άρση φορολογικών υποχρεώσεων. Απόδοση ΦΠΑ και φόρου εισοδήματος μόνο επί ποσών που έχουν εισπραχθεί και όχι επί ποσών που παραμένουν ανεξόφλητα.

γ. Μετάθεση καταβολής κεφαλαίου στα δάνεια και αναπροσαρμογή ποσών καταβλητέου κεφαλαίου για να ανταποκρίνεται στην νέα πραγματικότητα.

δ. Χορήγηση δανείων με αρχική περίοδο χάριτος καταβολής κεφαλαίου πέραν της συνήθους.

ε. Εξίσου στήριξη φυσικών και νομικών προσώπων

Επίσης σκόπιμο θα ήταν να ληφθούν μέτρα εξορθολογισμού της αγοράς ώστε η επενδυτική ανάπτυξη και η ανάκαμψη στον κλάδο των ακινήτων που θα ακολουθήσει την λήξη της πανδημίας να λειτουργήσει εποικοδομητικά και αειφόρα αναπτυξιακά.

Αναγνωρίζει πως σήμερα υπάρχει ζωντανό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για την ελληνική αγορά ακινήτων, προσαρμοσμένο όμως στις συνθήκες της πανδημίας με έντονο το στοιχείο της επιφύλαξης. Το επενδυτικό ενδιαφέρον αυτό εστιάζει στις κατηγορίες ακινήτων με χρήσεις που δεν έχουν πληγεί από την κρίση του κορωνοϊού, όπως αποθήκες-logistics, κατοικίες και καλής ποιότητας γραφεία, ενώ στις άλλες κατηγορίες επένδυσης σε ακίνητα το ενδιαφέρον για να οδηγήσει σε συμφωνίες, θα πρέπει οι τιμές να έχουν προσαρμοστεί σε ελκυστικά επίπεδα, 20% έως και 40% των τιμών προ της πανδημίας.