Κίνδυνο φούσκας στο ευρωπαϊκό real estate βλέπει η UBS

Η UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, η ετήσια μελέτη που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, επισημαίνει τον κίνδυνο φούσκας ή τη σημαντική υπερεκτίμηση των αγορών κατοικίας στις μισές από τις πόλεις υπό αξιολόγηση.

Κατά μέσο όρο οι τιμές αυξήθηκαν, ενώ οι περισσότερες πόλεις στην Ευρώπη διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας

Η Ευρωζώνη ξεχωρίζει ως η περιοχή με τις αγορές κατοικιών που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ‘υπερθέρμανση’. Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται το Μόναχο και η Φρανκφούρτη. Το Παρίσι και το Άμστερνταμ ακολουθούν κατά πόδας, βαδίζοντας σε έδαφος όπου ελλοχεύει ο κίνδυνος φούσκας, παράλληλα με τις δύο γερμανικές πόλεις.

Αντίστοιχα, η Ζυρίχη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ εμφανίζουν επίσης έντονες ανισορροπίες. Σε αντίθεση με το προηγούμενο έτος, η αγορά κατοικίας του Βανκούβερ βρίσκεται πλέον στο υπερτιμημένο τμήμα του φάσματος, μαζί με το Λονδίνο, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες και, σε μικρότερο βαθμό, με τη Νέα Υόρκη. Η Βοστόνη, η Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι διατηρούν την εύλογη αξία. Το ίδιο ισχύει για τη Βαρσοβία, η οποία για πρώτη φορά συμπεριλήφθηκε στη μελέτη. Το Σικάγο παραμένει υποτιμημένο και είναι η μοναδική αγορά που βρίσκεται σε αυτό το άκρο της κλίμακας.

Κατά μέσο όρο οι αυξήσεις στις προσαρμοσμένες βάσει πληθωρισμού τιμές έχουν επιταχυνθεί τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Σε πολλές ευρωπαϊκές μητροπολιτικές περιοχές, οι τιμές ανέβηκαν περισσότερο από 5%, με το Μόναχο, τη Φρανκφούρτη και τη Βαρσοβία να ηγούνται της ανοδικής πορείας. Η αύξηση των τιμών στις πόλεις της Ασίας και της Αμερικής, με εξαίρεση το Σίδνεϋ, παρέμεινε σε χαμηλό έως μεσαίο μονοψήφιο ποσοστό. Η Μαδρίτη, το Σαν Φρανσίσκο, το Ντουμπάι και το Χονγκ Κονγκ είναι οι μόνες πόλεις που παρουσίασαν πτώση των τιμών. Πρόκειται για τον μικρότερο αριθμό πόλεων που καταγράφουν αρνητική αύξηση των τιμών από το 2006.

Παρότι οι κυβερνήσεις στήριξαν την ανθεκτικότητα της αγοράς, η αβεβαιότητα ελλοχεύει

Παρά την πανδημία, οι αγορές κατοικίας διατήρησαν την ανθεκτικότητά τους το πρώτο εξάμηνο του 2020. Η μελέτη διακρίνει τρεις βασικούς λόγους που συνέτειναν σε αυτό.

Πρώτον, οι τιμές των σπιτιών αποτελούν έναν αναχρονιστικό οικονομικό δείκτη και είναι σε θέση να αντικατοπτρίζουν την οικονομική ύφεση αλλά με κάποια καθυστέρηση. Δεύτερον, η πλειονότητα των πιθανών αγοραστών κατοικίας δεν υπέστη άμεσες απώλειες εισοδήματος το πρώτο εξάμηνο του 2020. Οι πιστωτικές διευκολύνσεις για τις εταιρείες και τα προγράμματα βραχυπρόθεσμης εργασίας μετρίασαν τα επακόλουθα της κρίσης. Τρίτον, σε πολλές πόλεις οι κυβερνήσεις στήριξαν τους ιδιοκτήτες κατοικιών κατά τη διάρκεια της περιόδου απαγόρευσης κυκλοφορίας. Οι επιδοτήσεις στέγασης αυξήθηκαν, οι φόροι μειώθηκαν και οι διαδικασίες κατάσχεσης αναστάλθηκαν.

Ο Mark Haefele, Διευθυντής Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, δήλωσε: «Αυτήν τη στιγμή δεν είναι βέβαιο σε ποιο βαθμό τα υψηλότερα ποσοστά ανεργίας και οι απογοητευτικές προοπτικές για τα εισοδήματα των νοικοκυριών θα επηρεάσουν τις τιμές των σπιτιών. Παρόλα αυτά, είναι σαφές ότι ο μεγαλύτερος ρυθμός αύξησης που παρατηρήθηκε τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα δεν μπορεί να διατηρηθεί βραχυπρόθεσμα. Τα ενοίκια έχουν αρχίσει ήδη να υποχωρούν στις περισσότερες πόλεις, υποδεικνύοντας ότι είναι πιθανόν να ανακύψει φάση διόρθωσης, όταν οι επιδοτήσεις τελειώσουν και αυξηθούν οι πιέσεις που ασκούνται στα εισοδήματα».

Οι υψηλές αποτιμήσεις της αγοράς και η αβέβαιη βραχυπρόθεσμη προοπτική επικεντρώνουν την προσοχή μας στην πιο μακροπρόθεσμη πορεία της στέγασης στις πόλεις. Από τη μια πλευρά, παραμένουν σταθεροί οι βασικοί παράγοντες ανατίμησης της αξίας των αστικών κατοικιών- καλύτερες ευκαιρίες απασχόλησης, χαμηλό κόστος χρηματοδότησης και περιορισμένη αύξηση προσφοράς. Από την άλλη, φαίνεται ότι η πανδημία επιταχύνει τη μετατόπιση της αύξησης του πληθυσμού από τις πόλεις προς τις ευρύτερες μητροπολιτικές περιοχές.

Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, έδωσε την ακόλουθη εξήγηση: «Η αύξηση των κατ’ οίκον γραφείων θέτει υπό αμφισβήτηση την ανάγκη διαβίωσης κοντά στα κέντρα των πόλεων. Η πίεση που υφίστανται τα εισοδήματα των νοικοκυριών αναγκάζει πολλούς κατοίκους να μετακομίσουν σε πιο προσιτές περιοχές των προαστίων. Επιπλέον, οι ήδη υπερχρεωμένες ή οικονομικά εξασθενημένες πόλεις θα πρέπει να απαντήσουν σε αυτήν την οικονομική κρίση με αύξηση της φορολογίας ή με περικοπές των δημόσιων δαπανών, μέτρα τα οποία δεν αποτελούν καλό οιωνό για τις τιμές των ακινήτων. Εάν οι παράγοντες αυτοί συνδυαστούν, υπάρχει η πιθανότητα, μακροπρόθεσμα, να δημιουργηθεί αβεβαιότητα όσον αφορά την αστική στέγαση».

Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης και Επικεφαλής Επενδύσεων σε Ελβετικά Ακίνητα της UBS Global Wealth Management, πρόσθεσε: «Οι σημερινές πόλεις που διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας φαίνεται ότι αντεπεξέρχονται σχετικά καλά στην κρίση λόγω κορωνοϊού. Οι τοπικές οικονομίες στο Μόναχο, στο Τορόντο και στο Χονγκ Κονγκ πιθανόν να ανακάμψουν σύντομα. Ωστόσο, ακόμα και ελλείψει ευρύτερης διόρθωσης στην αγορά, το ενδεχόμενο για περαιτέρω κεφαλαιακά κέρδη διαφαίνεται αμυδρό. Πιο συγκεκριμένα, οι προοπτικές για επενδύσεις σε αγορά ακινήτων προς ενοικίαση είναι λίγες, λαμβάνοντας υπ’ όψη τις υψηλές, σε επίπεδα ρεκόρ, αναλογίες των τιμών κατοικιών προς τα ενοίκια».

Προοπτικές ανά περιοχή

Ελβετία

Την τελευταία δεκαετία, η Ζυρίχη κατέγραψε τον ισχυρότερο ρυθμό αύξησης των τιμών από όλες τις περιοχές της ελβετικής οικονομίας. Η αγορά κατοικίας της χώρας χαρακτηρίζεται από σχετικά γρήγορο ρυθμό επέκτασης της προσφοράς, δεδομένου ότι η συντριπτική πλειονότητα των κτηρίων τελικά ενοικιάζεται. Η αγορά ιδιόκτητων κατοικιών έχει στερέψει, ενώ η κρίση λόγω κορωνοϊού δεν έχει αφήσει σχεδόν κανένα σημάδι επάνω της. Στην ουσία, οι κατοικίες που βρίσκονται κοντά στο κέντρο της πόλης της Ζυρίχης έχουν επωφεληθεί από την αυξανόμενη ζήτηση. Η μεγάλη προθυμία καταβολής του αντιτίμου αντανακλά τόσο τις προσδοκίες για περαιτέρω αύξηση των τιμών όσο και τη συνεχιζόμενη ζήτηση για επενδύσεις. Συμβαδίζοντας με τις εξελίξεις αυτές, η πόλη κατατάσσεται πλέον στις κατηγορίες κινδύνου φούσκας.

Η Ζυρίχη εξακολουθεί επίσης να υπερβαίνει τη Γενεύη και σε επίπεδο δείκτη τιμών. Παρόλα αυτά, μετά την πρόσφατη αύξηση των τιμών, η στεγαστική αγορά της Γενεύης έχει ανακάμψει από τις απώλειες που υπέστη την περίοδο μεταξύ 2013 και 2016. Σε αυτό έρχονται να προστεθούν τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, τα οποία διατηρούν τον ελκυστικό χαρακτήρα της ιδιοκτησίας ακινήτων –υπό το πρίσμα των διογκωμένων ενοικίων της αγοράς– και το γεγονός ότι η πόλη επωφελείται από το διεθνές κύρος της, ενώ εξακολουθεί να προσελκύει αλλοδαπούς πολίτες παρά την περιορισμένη οικονομική ευχέρεια.

Ευρώπη

Τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα αυξήθηκαν οι τιμές των δεικτών για όλες τις πόλεις της Ευρωζώνης που εξετάζονται, καθώς οι αξίες βρίσκονται ήδη στο υψηλότερο επίπεδο παγκοσμίως. Οι ανισορροπίες αυξάνονται περαιτέρω ως αποτέλεσμα του ιστορικά χαμηλού κόστους χρηματοδότησης, το οποίο δεν συμβαδίζει με την ευρωστία των κατά τόπους οικονομιών. Στη Φρανκφούρτη και στο Μόναχο ειδικότερα, οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία.

Αντίθετα, το Λονδίνο σημείωσε τη δεύτερη ασθενέστερη αύξηση των τιμών που έχει καταγραφεί από το 2016, σε σχέση με όλες τις υπό εξέταση πόλεις. Παρόλα αυτά, η πόλη παραμένει σε υπερτιμημένα πλαίσια, ενώ τα προβλήματα οικονομικής ευχέρειας, η πολιτική αβεβαιότητα και το αυστηρότερο φορολογικό και κανονιστικό περιβάλλον ασκούν περαιτέρω πίεση τις τιμές των κατοικιών. Αναμένουμε ότι οι ξένοι αγοραστές θα αξιοποιήσουν την εξασθένιση της λίρας Αγγλίας και τις χαμηλότερες τιμές, υποστηρίζοντας, κατ’ επέκταση, το επίπεδο των τιμών μεσοπρόθεσμα.

ΗΠΑ

Την τελευταία πενταετία, οι τιμές των δεικτών διατηρούνται σχετικά σταθερές στις πόλεις της Ανατολικής Ακτής. Αντίθετα, οι αγορές της Δυτικής Ακτής έχουν παρουσιάσει λιγότερο ομοιογενή ανάπτυξη. Στο Λος Άντζελες οι τιμές των δεικτών συνεχίζουν να αυξάνονται, ενώ στο Σαν Φρανσίσκο οι αξίες έχουν υποχωρήσει λόγω της πτώσης των τιμών κατοικιών. Σε γενικές γραμμές, η μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα παρέχει στήριξη για τις τιμές των κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ωστόσο, οι μεταβολές των τιμών στις υπό εξέταση πόλεις ακολουθούν τον μέσο όρο που καταγράφεται σε εθνικό επίπεδο. Η αύξηση της ζήτησης εντός των πόλεων έχει επιβραδυνθεί, καθώς οι πολίτες μετακομίζουν στα προάστια, ως αποτέλεσμα των οικονομικών δυσκολιών και των επιπτώσεων του COVID-19. Η τάση αυτή έχει επιταχυνθεί χάρη στη συνεχιζόμενη μετανάστευση σε πολιτείες με χαμηλότερο κόστος, οι οποίες διαθέτουν πιο ευνοϊκό φορολογικό, επιχειρηματικό και κανονιστικό περιβάλλον.

Μέση Ανατολή

Τα τελευταία 30 χρόνια, στο Τελ Αβίβ παρατηρείται ένας από τους υψηλότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών μεταξύ των πόλεων που καλύπτει αυτή η έκθεση. Προς το παρόν, οι τιμές κατοικιών βρίσκονται και πάλι σε άνοδο, λόγω των ευνοϊκότερων όρων χρηματοδότησης και της πενιχρής προσφοράς κατοικιών. Η κυβέρνηση έχει μειώσει τον φόρο αγοράς δεύτερης κατοικίας, ενθαρρύνοντας τις επενδύσεις στη στεγαστική αγορά. Σε αντίθεση με το Τελ Αβίβ, η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι έχει αγγίξει νέο κυκλικό χαμηλό. Από την τελευταία κορύφωση των τιμών το 2014, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 35% και πλέον, ενώ οι αξίες κυμαίνονται σε σχεδόν χαμηλά επίπεδα. Η θετική επίδραση που είχαν στις τιμές η υψηλή πληθυσμιακή αύξηση και οι ευνοϊκότεροι κανονισμοί στεγαστικών δανείων αντισταθμίζονται πλέον από τη συνεχιζόμενη μεγάλη αύξηση της προσφοράς και τις εξασθενημένες τιμές του πετρελαίου.

Περιοχή Ασίας-Ειρηνικού

Οι τιμές κατοικιών τόσο στο Χονγκ Κονγκ όσο και στη Σιγκαπούρη ήταν αρκετά σταθερές κατά τη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του έτους. Ωστόσο, ενώ οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ είναι πάνω από 50% υψηλότερες σε σύγκριση με τις αντίστοιχες τιμές πριν από 10 χρόνια, την ίδια περίοδο οι τιμές στη Σιγκαπούρη παρέμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες. Το αυστηρότερο κανονιστικό πλαίσιο αποδείχθηκε πολύ αποτελεσματικό στον περιορισμό της αύξησης των τιμών στην Πόλη των Λιονταριών, κατά τη διάρκεια των τελευταίων δέκα ετών. Η οικονομική αβεβαιότητα επηρεάζει αρνητικά τις προοπτικές της αγοράς και στις δύο πόλεις, αλλά μεσοπρόθεσμα η ζήτηση πιθανόν να παραμείνει υψηλή, λαμβάνοντας υπ’ όψη τους αντίστοιχους βασικούς ρόλους που διαδραματίζουν στην περιοχή. Το Τόκιο έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο δυναμικές αγορές κατοικιών της περιοχής, χάρη στη θετική επίδραση που είχαν η ισχυρή αύξηση του πληθυσμού και οι ελκυστικές συνθήκες χρηματοδότησης. Στο Σίδνεϋ, οι ευνοϊκότερες απαιτήσεις δανεισμού και οι μειώσεις των επιτοκίων στις οποίες προέβη η Κεντρική Τράπεζα της Αυστραλίας (RBA) έχουν προκαλέσει μια μέτρια, αλλά μάλλον παροδική ανάκαμψη των τιμών.