Oaktree Capital: Νέα εστία κινδύνου τα εμπορικά ακίνητα – Πιθανή νέα τραπεζική κρίση
Νέα εστία κινδύνου για τον τραπεζικό τομέα εντοπίζει σε report του ο ιδρυτής και επενδυτής θρύλος της Oaktree Capital Howard Marks.
«Αν και δεν προβλέπω εκτεταμένη μετάδοση – είτε ψυχολογική είτε οικονομική – από την χρεοκοπία της SVB, δεν γίνεται να μην αναφέρω στο note μου μια από τις μεγαλύτερες ανησυχίες που αντιμετωπίζουν σήμερα οι τράπεζες των ΗΠΑ: την πιθανότητα προβλημάτων που προκύπτουν από δάνεια έναντι εμπορικών ακινήτων («CRE»), ιδιαίτερα για κτίρια γραφείων. Οι ακόλουθοι παράγοντες επηρεάζουν τον τομέα CRE σήμερα:
–Τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σημαντικά. Ενώ ορισμένοι δανειολήπτες επωφελούνται από τα σταθερά επιτόκια, περίπου το 40% όλων των στεγαστικών δανείων CRE θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί μέχρι το τέλος του 2025, και στην περίπτωση των δανείων σταθερού επιτοκίου, πιθανώς με υψηλότερα επιτόκια.
-Τα υψηλότερα επιτόκια απαιτούν υψηλότερα απαιτούμενα επιτόκια κεφαλαιοποίησης (ο λόγος του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ενός ακινήτου προς την τιμή του), γεγονός που θα προκαλέσει πτώση των τιμών στα ακίνητα.
-Η πιθανότητα ύφεσης προοιωνίζεται αρνητικά πράγματα για τις τιμές ενοικίασης και την πληρότητα, και συνεπώς για το εισόδημα των ιδιοκτητών.
-Η πίστωση είναι πιθανό να περιοριστεί το επόμενο έτος. Οι άνθρωποι που καταλαμβάνουν κτίρια γραφείων πέντε ημέρες την εβδομάδα είναι εν αμφιβόλω λόγω του εξ αποστάσεως μοντέλου εργασίας, απειλώντας το υποκείμενο επιχειρηματικό μοντέλο των ιδιοκτητών.
-Το συνολικό ενεργητικό των τραπεζών των ΗΠΑ ξεπερνά τα 23 τρισεκατομμύρια δολάρια. Οι τράπεζες συλλογικά είναι οι μεγαλύτεροι δανειστές ακίνητης περιουσίας και ενώ έχουμε μόνο πρόχειρα εύρη για τα δεδομένα, εκτιμάται ότι κατέχουν περίπου το 40% των 4,5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων των υποθηκών CRE σε εκκρεμότητα ή περίπου 1,8 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ονομαστική αξία.
Με βάση αυτές τις εκτιμήσεις, τα δάνεια CRE αντιπροσωπεύουν περίπου το 8-9% του ενεργητικού της μέσης τράπεζας, ποσοστό που είναι σημαντικό. (Η συνολική έκθεση στο CRE μπορεί να είναι υψηλότερη.)
Ωστόσο, τα δάνεια CRE δεν κατανέμονται ομοιόμορφα μεταξύ των τραπεζών: Ορισμένες τράπεζες επικεντρώνονται σε μέρη της χώρας όπου οι αγορές ακινήτων ήταν «πιο καυτές» και έτσι θα μπορούσαν να δουν μεγαλύτερες ποσοστιαίες μειώσεις.
Κάποιες δανείστηκαν έναντι ακινήτων χαμηλότερης ποιότητας…
Ορισμένοι παρείχαν στεγαστικά δάνεια με υψηλότερους δείκτες δανείου προς αξία• και ορισμένοι έχουν μεγαλύτερο ποσοστό του ενεργητικού τους σε δάνεια CRE.
Πρόσφατη έκθεση από την Bank of America δείχνει ότι η μέση έκθεση σε δάνεια CRE είναι μόλις το 4,5% του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων σε τράπεζες με περισσότερα από 250 δισεκατομμύρια δολάρια ενεργητικού, ενώ είναι 11,4% σε τράπεζες με λιγότερα από 250 δισεκατομμύρια δολάρια ενεργητικού.
Δεδομένου ότι οι τράπεζες έχουν τόσο υψηλή μόχλευση, με ίδια κεφάλαια μόλις 2,2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων (περίπου 9% του συνολικού ενεργητικού), το εκτιμώμενο ποσό που έχει η μέση τράπεζα σε δάνεια CRE είναι ίσο με περίπου το 100% του κεφαλαίου της.
Έτσι, οι απώλειες από στεγαστικά δάνεια CRE στο μέσο χαρτοφυλάκιο δανείων θα μπορούσαν να εξαλείψουν ισοδύναμο ποσοστό του κεφαλαίου της μέσης τράπεζας, αφήνοντας την τράπεζα με αρνητικά ίδια κεφάλαια.
Όπως σημειώνει η έκθεση της BofA, η μέση μεγάλη τράπεζα διαθέτει το 50% του κεφαλαίου που βασίζεται στον κίνδυνο σε δάνεια CRE, ενώ για τις μικρότερες τράπεζες αυτό το ποσοστό είναι 167%.
Σε αυτό το πλαίσιο, είναι πολύ πιθανό να προκύψουν αξιοσημείωτες αθετήσεις σε στεγαστικά δάνεια κτιρίων γραφείων και άλλα δάνεια CRE. Αλλά αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι εμπλεκόμενες τράπεζες θα υποστούν ζημίες.
Εάν τα δάνεια χορηγούνταν με λογικούς δείκτες LTV, θα υπάρχουν αρκετά ίδια κεφάλαια κάτω από κάθε υποθήκη για να απορροφηθούν οι ζημίες πριν τεθούν σε κίνδυνο τα δάνεια των τραπεζών.
Επιπλέον, οι αθετήσεις υποθηκών γενικά δεν σηματοδοτούν το τέλος της ιστορίας, αλλά μάλλον την αρχή των διαπραγματεύσεων μεταξύ δανειστών και ιδιοκτητών.
Σε πολλές περιπτώσεις, το αποτέλεσμα είναι πιθανό να είναι παράταση του δανείου με αναδιαρθρωμένους όρους.
Κανείς δεν γνωρίζει αν οι τράπεζες θα υποστούν ζημίες από τα δάνειά τους για εμπορικά ακίνητα ή ποιο θα είναι το μέγεθος.
Αλλά είναι πολύ πιθανό να δούμε αθέτηση υποχρεώσεων, και αυτό μπορεί να τρομάξει τις τράπεζες, να σαμποτάρει τις διαδικασίες χρηματοδότησης και αναχρηματοδότησης και να συμβάλει σε μια αίσθηση αυξημένου κινδύνου», καταλήγει η Oaktree Capital.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:
