Οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν 14% σε ένα χρόνο – Γιατί η αγορά θεωρείται υποτιμημένη;
Για σημαντική ετήσια αύξηση των τιμών κατοικίας στην Ελλάδα κάνει λόγο το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου (ESRB), που τελεί υπό την εποπτεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Σε νέα στοιχεία σχετικά με τα τρωτά σημεία στους τομείς των οικιστικών ακινήτων (RRE) των χωρών του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (EEA), καταγράφονται τα επίπεδα των συσσωρευμένων τρωτών σημείων στην αγορά οικιστικών ακινήτων για τις υπό εξέταση χώρες.
Η σύγκριση με το 2021 και οι τιμές
Στο κομμάτι της σχετικής έκθεσης που αναφέρεται στην Ελλάδα, σημειώνεται πως στην προηγούμενη ανάλυση του ESRB το 2021, η Ελλάδα είχε χαρακτηριστεί ως χώρα με χαμηλό επίπεδο σε τρωτά σημεία, καθώς ήταν από τα κράτη της ΕΕ που εμφάνιζε συνεχώς αρνητικά επίπεδα στην ανάπτυξη του δανεισμού.
Ωστόσο, ένας από τους παράγοντες κινδύνου ήταν η ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους της νοικοκυριών, υπό το πρίσμα του υψηλού λόγου χρέους των νοικοκυριών προς το ΑΕΠ.
Επιπλέον, καθώς τα δημοσιονομικά μέτρα που είχαν τεθεί σε ισχύ για την πανδημία του κορονοϊού άρχισαν να υποχωρούν, αναμενόταν μια επιδείνωση στην ποιότητα των περιουσιακών στοιχείων, λόγω του υψηλού ποσοστού ενυπόθηκων δανείων που τελούσαν υπό μορατόρια.
Η έκθεση σημειώνει πως «η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα συνεχίζει να επεκτείνεται, ενώ οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των ονομαστικών τιμών των κατοικιών
αυξήθηκαν σταδιακά από περίπου 4% το 2021 σε 14% το δεύτερο τρίμηνο του 2023.
Παρά την ισχυρή δυναμική των τιμών των κατοικιών, αυτές εξακολουθούν να είναι υποτιμημένες.
Τόσο το απόθεμα στεγαστικών δανείων όσο και τα νέα ενυπόθηκα δάνεια συνέχισαν να μειώνονται, με τα νοικοκυριά να εξακολουθούν να απομοχλεύουν την κληρονομιά της υψηλής υπερχρέωσης από την κρίση δημόσιου χρέους.
Η ζήτηση δανείων από τα νοικοκυριά μειώθηκε τα τελευταία τρίμηνα λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, της χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της επιδείνωσης στις προοπτικές της αγοράς κατοικίας».
Ποια νοικοκυριά είναι πιο ευάλωτα;
Στη συνέχεια, το ESRB κάνει λόγο για για το ποσοστό των δανείων που βρίσκεται σε επικίνδυνα επίπεδα των δεικτών LTV και και DSTI.
Ο LTV δείχνει το μέγιστο ποσό πίστωσης που μπορεί να δανειστεί σε αναλογία προς την αγοραία αξία που προσδιορίζεται κατά τη στιγμή της αξιολόγησης της πίστωσης.
Ο DSTI καθορίζει το μέγιστο επιτόκιο αποπληρωμής που μπορούν να αντέξουν οι δανειολήπτες ως ποσοστό του μηνιαίου καθαρού, πιστοποιημένου, τακτικού εισοδήματός τους.
Σύμφωνα με την έκθεση, το ποσοστό των δανείων με επικίνδυνους δείκτες LTV ή DSTI περιορίζεται. Ωστόσο, το ποσοστό των δανείων με κάπως υψηλότερα επίπεδα DSTI αυξήθηκε το δεύτερο εξάμηνο του 2022 και το πρώτο εξάμηνο του 2023. Αυτό αντανακλά τα υψηλότερα επιτόκια, σε συνδυασμό με το χαμηλότερο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα λόγω των υψηλών ρυθμών πληθωρισμού.
Οι ευπάθειες αφορούν τα νοικοκυριά που έχουν πρόσφατα αναδιαρθρώσει τα δάνειά τους με υψηλότερα επιτόκια, σε συνδυασμό με χαμηλότερο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα και τα νοικοκυριά που έχουν λάβει δάνεια σε άλλα νομίσματα.
