Ποιοι είναι οι κίνδυνοι αγοράς του δικού μας σπιτιού
Από την Ιωάννα Φο*
Γειά σας, παιδιά.
Ιωάννα εδώ και σήμερα θα δούμε μαζί και αναλυτικά όλες τις σκέψεις και τους υπολογισμούς που πρέπει να κάνουμε πριν αγοράσουμε το δικό μας σπίτι. Εγώ προσωπικά δεν είμαι υπέρ της αγοράς σπιτιού και θα εξηγήσω τον λόγο στην πορεία, αλλά, όπως και να χει, πριν πάρουμε μια τόσο μεγάλη απόφαση όσο η αγορά ενός ακινήτου, καλό είναι να ξέρουμε γιατί την παίρνουμε!
Ξεκινώντας, να ξεκαθαρίσουμε πως θα μιλήσουμε με νούμερα και μάλιστα μελλοντικά και όλα αυτά, φυσικά, κρύβουν μέσα τους και πιθανότητες λάθους. Μιλάμε για προβλέψεις και όχι κανόνες και νόμους, οπότε πάντα μπορεί να κάνουμε και λάθος. Ας δούμε, λοιπόν, τα παρακάτω περισσότερο ως τροφή για σκέψη που άλλωστε αυτό και μόνο είναι!
Ας ξεκινήσουμε από την ενοικίαση σπιτιού.
Εδώ τα πράγματα είναι αρκετά σαφή, αφού ξέρουμε ότι θα πληρώνουμε π.χ 500€ τον μήνα για το ενοίκιό μας και τέλος. Δεν υπολογίζουμε λογαριασμούς, κοινόχρηστα κτλ, γιατί αυτά δεν τα γλιτώνουμε είτε στο ενοικιαζόμενο, είτε στο δικό μας σπίτι. Άρα, με απλούς υπολογισμούς, έχουμε 500€Χ12=6.000€ τον χρόνο κόστος ενοικιαζόμενης κατοικίας.
Και πάμε στην αγορά δικού μας σπιτιού.
Στην απόκτηση και διατήρηση του δικού μας σπιτιού, υπάρχουν 3 βασικές κατηγορίες εξόδων.
1) Οι φόροι και τα τέλη που βαρύνουν την ιδιοκτησία.
2) Το κόστος συντήρησης.
3) Οι πληρωμές του δανείου που χωρίζονται σε 2 υποκατηγορίες, το κόστος ευκαιρίας και το κόστος του ίδιου του χρέους.
Πριν εμβαθύνουμε, να πούμε πως και οι τρεις κατηγορίες εξόδων που αναφέραμε, απασχολούν τον – την κάτοχο του σπιτιού, και όχι τον ενοικιαστή! Στο παράδειγμά μας, θα χρησιμοποιήσουμε ένα ακίνητο 100 τμ και αξίας 100.000€. Ξέρω πως δύσκολα θα βρούμε ένα τέτοιο ακίνητο σήμερα, αλλά χρησιμοποιούμε στρογγυλά νούμερα για το παράδειγμα.
1) Πάμε, λοιπόν, στα βάρη που το Κράτος, ο Δήμος, η Περιφέρεια κτλ φορτώνουν το ακίνητό μας. Εδώ, βασιλιάς είναι ο ΕΝΦΙΑ με έναν μέσο όρο επιβάρυνσης περίπου 9,5€ ανά τ.μ τον χρόνο. Φυσικά υπάρχει διακύμανση, αλλά κυμαίνεται από 2,5€ ανά τ.μ μέχρι και 16,5€ ανά τ.μ. Εμείς παίρνουμε έναν μέσο όρο και πάμε στα 9,5€ ανά τμ. Προφανώς υπάρχουν και φθηνότερες επιλογές από αυτό, αλλά θέλουμε έναν μέσο όρο. Σε ένα ακίνητο 100 τ.μ αυτό σημαίνει επιβάρυνση 950€ τον χρόνο. Εδώ προσθέτουμε τα διάφορα δημοτικά τέλη, φωτισμού, καθαριότητας κτλ, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ για συντομία) και φτάνουμε σε μια επιβάρυνση περίπου 1000€ τον χρόνο, δηλαδή 1% της αξίας του ακινήτου. Ακραίο! 1% ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ κάθε χρόνο!
2) Και προχωράμε στο κόστος συντήρησης. Εδώ, επίσης τα πράγματα είναι σχετικά, αφού αν το ακίνητό μας είναι σχετικά καινούριο, θα έχει μικρότερα κόστη, αλλά όσο παλιώνει θα μεγαλώνουν. Ένας καλός μπούσουλας είναι να υπολογίζουμε και πάλι το 1% της αξίας του κάθε χρόνο σε κόστος συντήρησης. Θα είναι κουφώματα, θέρμανση, βάψιμο, υγρασίες, ηλεκτρολογικά και άλλα παρεμφερή. Άρα, προσθέτουμε άλλα 1000€ τον χρόνο για δαπάνες συντήρησης., δηλαδή άλλο 1% της αξίας του ακινήτου σε κόστη συντήρησης. Ναι, μπορεί να μην τα δίνουμε κάθε χρόνο αλλά, όταν πχ αλλάξουμε κουφώματα θα δώσουμε 7000 ευρώ μαζεμένα.
3) Και πάμε στα πιο δύσκολα. Εδώ θέλουμε μερικά μαθηματικά και αρκετή πρόβλεψη! Ας υποθέσουμε πως πάμε με την πεπατημένη και βάζουμε ως προκαταβολή το 20% της αξίας του σπιτιού, δηλαδή 20.000€ και παίρνουμε δάνειο για τις υπόλοιπες 80.000€ τις οποίες αποπληρώνουμε σε 20 χρόνια. Τώρα μας ανοίγονται δύο διαφορετικοί δρόμοι και πρέπει να υπολογίσουμε το κόστος. Ο ένας είναι οι 20.000€ που δώσαμε. Ποιο είναι το κόστος ευκαιρίας τους; Τι θα μπορούσαν να μας αποδώσουν επενδυμένες στο αμερικανικό χρηματιστήριο; Παίρνοντας την απόδοση του δείκτη S&P 500 για τα τελευταία 30 έτη, βλέπουμε ότι απέδωσε περίπου 10% τον χρόνο. Αυτό σημαίνει πως οι 20.000€ μας, επενδυμένες εκεί θα μας απέδιδαν μεσοσταθμικά περίπου 2.000€ τον χρόνο.
Αντίστοιχα, η απόδοση στα οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα το ίδιο διάστημα, μεσολαβούσης και μιας καταστροφής τα περασμένα 10-12 χρόνια, είναι περίπου στο 6%, ανάλογα φυσικά πότε μπήκαμε και βγήκαμε από την αγορά. Αλλά, ας μείνουμε στο 6%. Η διαφορά αυτή, τώρα, 10-6=4% είναι η ‘’χασούρα’’ μας επειδή δεν επενδύσαμε σε μετοχές αλλά σε ένα ακίνητο με μικρότερη ετήσια απόδοση.
Αυτό είναι και το κόστος ευκαιρίας μας και, στις 20.000 είναι 800€ τον χρόνο ‘’χαμένα’’. Σαφώς το παράδειγμα είναι απλοποιημένο για να δείξουμε πως όπως όλα τα πράγματα, τα χρήματα έχουν κόστος ευκαιρίας ανάλογα με το που τα επενδύουμε! Δεν σημαίνει πως κάτι είναι πιο σωστό ή πιο λανθασμένο – με τα χρήματά μας πρέπει να κάνουμε αυτό που θέλουμε. Ωστόσο, πρέπει να έχουμε στον νου μας και την έννοια του κόστους ευκαιρίας.
Και πάμε στο δεύτερο μέρος, το κόστος του ίδιου του χρέους.
Παίρνοντας ένα δάνειο 80.000€, με ορίζοντα αποπληρωμής τα 20 χρόνια και με σταθερό επιτόκιο, το οποίο σήμερα είναι 4,6%, θα έχουμε τα εξής δεδομένα. 514€ μηνιαία δόση, για 20 χρόνια, δηλαδή 6168€ τον χρόνο, 123.360€ τελικό ποσό.
Στα ετήσια έξοδα των 6168€ τον χρόνο προσθέτουμε τα 800€ που χάνουμε λόγω κόστους ευκαιρίας και μας κάνουν 6,968€. Αυτό είναι το 6,97% της αξίας του ακινήτου. Τόσο μας κοστίζει. Εδώ ερχόμαστε και προσθέτουμε, τους φόρους, τέλη κτλ, το κόστος συντήρησης και το κόστος χρηματοδότησης και έχουμε 1%+1%+6,97%=8,97% της αξίας του ακινήτου, τον χρόνο. Δηλαδή, και τελειώνω με τα νούμερα, αλήθεια, πληρώνουμε 8.970€ τον χρόνο, δηλαδή 747,5€ τον μήνα για να έχουμε το δικό μας σπίτι, δηλαδή, σχεδόν 50% παραπάνω από το να νοικιάζαμε το δικό μας σπίτι.
Και ναι στο τέλος θα μας μείνει το σπίτι συμφωνώ! Αλλά αντίστοιχα στο τέλος θα μας έμεναν και οι μετοχές αν ειχαμε επενδύσει σε κάτι σοβαρό και σταθερό και όχι σε κάποια μετοχή χωρίς νόημα ή σε κάποιο crypto meme!
Προφανώς, και πολύ θα ήθελα να ακούσω την δική σας γνώμη για όλα αυτά. Γιατί όλες οι προβλέψεις είναι αυτό που λέει η λέξη, προβλέψεις, δεν υπάρχει εγγύηση ότι έτσι θα εξελιχθούν τα πράγματα! Μπορεί τα νούμερά μας να πέσουν έξω, στην περιοχή μας να χτιστεί κάτι που θα την αναβαθμίσει και να βγάλουμε τρελά κέρδη και πόσα άλλα.
Αυτή, λοιπόν, ήτανε η δική μου γνώμη για την αγορά ενός σπιτιού, ευχαριστώ όλους και όλες όσοι έφτασαν έως εδώ και εμείς ανανεώνουμε το ραντεβού μας για την επόμενη φορά!
* Master in Economics and Politics
Βρείτε την Ιωάννα στο YouTube και στο Instagram εδώ:https://www.youtube.com/user/ioannafo/videoshttps://www.instagram.com/ioannafo
