Πόσο αποτελεσματικά είναι τα μέτρα για την αγορά ακινήτων;
Οι παρεμβάσεις οι οποίες σχετίζονται με την αύξηση του αποθέματος κατοικιών και το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» έτυχαν μεγαλύτερης αποδοχής, από ότι τα μέτρα που αφορούσαν τον περιορισμό στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας.
Επαγγελματίες του κλάδου με μακροχρόνια εμπειρία σχολιάζουν στο Fortune Greece τα μέτρα που εξήγγειλε πριν από λίγες ημέρες ο Πρωθυπουργός στη ΔΕΘ και παραθέτουν τις δικές τους προτάσεις για άμεσα αποτελέσματα που θα αποτρέψουν, όπως λένε, φαινόμενα «κανιβαλισμού» της αγοράς ακινήτων.
Καλά τα μέτρα, αλλά απαιτείται ευσυνειδησία
Προς τη σωστή κατεύθυνση κινούνται τα εξαγγελθέντα για τη στέγαση μέτρα, αλλά αυτό που απομένει είναι οι παράγοντες της αγοράς να ανταποκριθούν ευσυνείδητα, τονίζει στο Fortune Greece ο Νίκος Μανομενιδης, Επίτιμος Πρόεδρος και Επιστημονικός Υπεύθυνος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), προσθέτοντας πως η Κυβέρνηση μπορεί να περιορίσει τις πληθωριστικές πιέσεις που η αυξημένη ζήτηση δημιουργεί στο περιορισμένο χρονοδιάγραμμα εφαρμογής τους απαιτώντας την επισύναψη εκτίμησης Πιστοποιημένου Εκτιμητή για κάθε αγοραπωλησία που επιδοτείται από το Δημόσιο.
«Η πιστοποιημένη εκτίμηση θα πρέπει να θεωρείται τεκμήριο για την απόκτηση άδειας παραμονής, διότι παρατηρείται το φαινόμενο να πωλούνται ακίνητα χαμηλότερης αξίας με “καπέλο” σε υψηλότερη εικονική τιμή και επιστροφή χρημάτων στον αγοραστή από τον πωλητή με παρέμβαση παραμεσιτων από το εξωτερικό».
Εξίσου χρήσιμο θεωρεί το να συμπεριληφθεί στη χρηματοδότηση των επιδοτούμενων δανείων, ακίνητα συγγενών πρώτου βαθμού που κατέχουν οι Τράπεζες και τα funds. Με αυτό τον τρόπο επιτυγχάνεται εξυγίανση χαρτοφυλακίων χωρίς την απώλεια του ακινήτου από την οικογένεια.
«Πιστεύω ότι είναι δίκαιο να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα το δικαίωμα προτίμησης στις πωλήσεις REO (Τραπεζικών Ακινήτων) για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας. Χωρίς το δικαίωμα αυτό επωφελούνται των ευκαιριών μόνο οι επενδυτές άνω διαφορετικά θα υποστηρίζεται και η προσιτή κατοικία».
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ»
Σχολιάζοντας το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions αναφέρει πως πρόκειται για ένα φιλόδοξο πρόγραμμα που έρχεται να βοηθήσει άτομα με ηλικίες από 25 έως 50 έτη, για να αποκτήσουν δική τους στέγη, με χαμηλότοκα δάνεια με επιτόκιο κάτω του 2%.
«Εκτιμούμε ότι θα βοηθήσει εύκολα πολλούς που θα θελήσουν να αγοράσουν σπίτια εκτός των πολύ μεγάλων αστικών κέντρων, ενώ θα σπρώξει τις τιμές προς τα πάνω στα μεγάλα αστικά κέντρα ιδίως της Αθήνας, Πειραιά, Θεσσαλονίκης, διότι σε αυτά τα μέρη η ζήτηση θα ενισχυθεί πολύ, ενώ είναι γνωστό ότι η προσφορά είναι πολύ μικρότερη της ζήτησης. Ο γνωστός κανόνας της αγοράς λέει ότι όταν η ζήτηση είναι ισχυρή και η προσφορά όχι ικανή, τότε οι τιμές ανεβαίνουν, όπως έγινε και με το πρόγραμμα «Σπίτι μου Ι».
Κρίνει αναγκαίο να αναζητηθούν τρόποι ενίσχυσης της προσφοράς όπως π.χ. με την επίσπευση της διάθεσης πολλών ακινήτων που είναι κλειστά και ανήκουν σε τράπεζες, funds, servicers και στο δημόσιο. Επίσης το δημόσιο και οι Δήμοι, πρέπει να φροντίσουν να αναπτύξουν προγράμματα κοινωνικής κατοικίας, ή να παρέχουν φτηνή στέγη στα νησιά, σε γιατρούς, δασκάλους και άλλους δημόσιους λειτουργούς.
«Το στρεβλό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας έχει οδηγήσει στην ερήμωση πολλών επαρχιών, ενώ σχεδόν το 50% του πληθυσμού της Ελλάδας βρίσκεται στο νομό Ν. Αττικής, κάτι που είναι πολύ κακό. Άρα χρειάζονται προγράμματα ανάπτυξης της Περιφέρειας. Οι κατοικίες που ενοικιάζονται για βραχυχρόνια μίσθωση, έχουν σε κάποιες περιοχές συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων αλλά και των τιμών πώλησης. Ανακοινώθηκαν μέτρα περιορισμού. Πρέπει να ξέρουμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ένα διεθνές προϊόν των τελευταίων 12 ετών, που αποφέρει έσοδα στο δημόσιο και στους ιδιοκτήτες, ενώ η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός των ακινήτων αυτών, έδωσε δουλειά στα χρόνια της κρίσης, ενώ δεν επιχορηγήθηκε από την πολιτεία» λέει χαρακτηριστικά.
Διευκρινίζει δε πως όσα ακίνητα μεταφερθούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν θα είναι φθηνά, καθότι είναι εκσυγχρονισμένα και επιπλωμένα και δεν έχουν καμία σχέση με τα συνήθη ακίνητα που ενοικιάζονται χωρίς επίπλωση και χωρίς ηλεκτρικές συσκευές.
Το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το σπίτι μου»
Αυτό το πρόγραμμα συγκεντρώνει πολλά θετικά στοιχεία και βρίσκεται σε αρμονία με τις επιταγές της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Ωστόσο, κατά την άποψη του κ. Χαραλαμπόπουλου, κρίνεται ως ανεπαρκές ως προς το ύψος του δανείου (25.000 ευρώ) διότι σπίτια με κάπως μεγάλο εμβαδόν και με κακή ενεργειακή κλάση χρειάζονται πολύ μεγαλύτερα ποσά για να ανακαινιστούν.
«Τα πολύ παλιά κτίρια στη χώρα μας, σε πολλές περιπτώσεις, ενδέχεται να χρειάζονται και ενίσχυση του φέροντος οργανισμού των, διότι τι νόημα έχει η ενεργειακή αναβάθμιση σε ένα σαθρό κτίριο; Σε αυτή την περίπτωση τα απαιτούμενα ποσά είναι πολύ μεγάλα και τα χρήματα του προγράμματος θα πρέπει να αυξηθούν. Ειδικότερα η χώρα μας θα πρέπει να φέρει αυτό το ζήτημα στην ΕΕ και να ζητήσει ανάλογη συνδρομή, διότι οι περισσότερες χώρες της ΕΕ δεν έχουν το πρόβλημα των σεισμών».
Υπενθυμίζει ότι υπάρχει και πρόγραμμα ανακαινίζω – νοικιάζω σε συνδυασμό με τα μέτρα τριετούς απαλλαγής φόρου για όσα διαμερίσματα θα αποχωρήσουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση και μεταφερθούν στη μακροχρόνια, καθώς και όσα κλειστά διαμερίσματα ανοίξουν και δοθούν προς ενοικίαση, εφόσον ήταν κατά το προηγούμενο έτος κλειστά. Τα μέτρα αυτά εκτιμάται ότι θα βοηθήσουν, σε κάποιο ποσοστό, στη λύση του προβλήματος στέγασης που είναι οξύ.
Καταλήγει λέγοντας πως σε ότι αφορά στη στέγαση των φοιτητών, πρέπει να περάσει στο μυαλό μας ότι η συγκατοίκηση με άλλους φοιτητές σε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα είναι μία λύση δοκιμασμένη και με καλά αποτελέσματα στο παρελθόν και μία λύση την οποία επιλέγουν σήμερα, ακριβώς για οικονομικούς λόγους, πολλοί Έλληνες φοιτητές που σπουδάζουν στην Αγγλία.
Απαιτείται μια ολιστική προσέγγιση
Για τον Θεολόγο Μπόσδα, COO, CCRE Group, τα μέτρα που ανακοινώθηκαν είναι σημαντικά, αλλά θα μπορούσαν να ενισχυθούν με πιο στοχευμένες παρεμβάσεις καθώς απαιτείται μια πιο ολιστική προσέγγιση, για να αντιμετωπίσει η ελληνική κτηματαγορά τις προκλήσεις της.
Η ταχύτατη εφαρμογή του «Σπίτι μου ΙΙ», αλλά και η μελλοντική επανάληψή τέτοιων προγραμμάτων σε μεγαλύτερη βάθος χρόνου και επένδυσης μαζί με την διασφάλιση της ιδιοκατοίκησης των αναβαθμισμένων ακινήτων για ικανοποιητικό διάστημα είναι σε θέση, όπως λέει, να μειώσει ευεργετικά τη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα, με θετική επίδραση στη διόρθωση των τιμών ενοικίων.
Επίσης, ένα συνολικό πρόγραμμα rental control, όπως διαμορφώνονται σε πολλές χώρες του εξωτερικού και πολιτείες των ΗΠΑ θα θωράκιζε την αγορά απέναντι σε κερδοσκοπικές κινήσεις, όπως αυτές που βιώνουμε από το 2017. Για παράδειγμα, η επιβολή αυστηρότερων περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), πέρα από τα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας, θα μπορούσε να επεκταθεί και σε τουριστικά δημοφιλείς περιοχές σε όλη την Ελλάδα.
«Μια τέτοια κίνηση, θα απελευθέρωνε πολλά ακίνητα, και θα διευκόλυνε τρομερά την εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών του τοπικού πληθυσμού. Ένα άλλο σημαντικό βήμα θα ήταν η επιβολή πλαφόν στην αύξηση των ενοικίων, κυρίως σε περιοχές που έχουν υποστεί υπερβολικές αυξήσεις λόγω της τουριστικής κίνησης είτε μιλάμε για την πρωτεύουσα ή άλλες περιοχές στην Ελλάδα, όπου οι ανάγκες στέγασης είναι ιδιαίτερα αυξημένες (πχ. φοιτητικές στέγες)».
Παράλληλα, η περαιτέρω ενίσχυση των κινήτρων για την αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, πέρα από την απαλλαγή φόρου για τρία χρόνια, θα μπορούσε να περιλαμβάνει και ουσιαστικές επιδοτήσεις για ανακαίνιση, ειδικά στις αστικές περιοχές όπου παρατηρείται έλλειψη προσφοράς. Η εφαρμογή ενός πιο εκτεταμένου προγράμματος επιδότησης ενοικίου για ευάλωτες ομάδες, θα διασφαλίσει ότι τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα δεν θα αποκλειστούν από την αγορά κατοικίας.
Την ίδια ώρα, η ανάπτυξη ευνοϊκών φορολογικών και αναπτυξιακών μέτρων για τους κατασκευαστές θα μπορούσε να συμβάλει θετικά στην αύξηση του προσφερόμενου κτηριακού όγκου και στην καταστολή των πληθωριστικών των τιμών στα υφιστάμενα κτήρια.
«Προς αυτή την κατεύθυνση η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου μέσω προγραμμάτων μακροχρόνιας μίσθωσης ή ενοικίασης θα συμβάλει θετικά, σε συνδυασμό με τη δημιουργία προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης για ευάλωτες ομάδες μέσω ΣΔΙΤ, παρέχοντας επιπλέον προσιτές επιλογές στέγασης. Η γοργή επίσης ολοκλήρωση και περαιτέρω ανάπτυξης των έργων σταθερής τροχιάς στα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορέσει να αποσυμπιέσει την ζήτηση σε περιοχές μεγάλου ενδιαφέροντος και να επιτρέψει αγοραστές και ενοικιαστές να αναζητήσουν λύσεις σε περιοχές με πιο προσιτές τιμές».
Σε κάθε περίπτωση, ο κ. Μπόσδας υποστηρίζει πως η πλήρης ψηφιοποίηση των αδειοδοτήσεων, των φορολογικών υποχρεώσεων και των μεταβιβάσεων ακινήτων θα μειώσει τις καθυστερήσεις και θα διευκολύνει τους ενδιαφερόμενου να δραστηριοποιηθούν άμεσα.
«Αν υιοθετηθούν τα ανακοινωθέντα μέτρα με ταχύτητα, συνέπεια και υποστηριχθούν από επιπλέον παρεμβάσεις σε βάθος χρόνου, θα μπορούσαν να επιφέρουν σημαντική εξισορρόπηση στην αγορά ακινήτων, να μειώσουν τη ζήτηση από κερδοσκοπικούς επενδυτές και να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών για τους Έλληνες πολίτες, σταθεροποιώντας τις τιμές των ακινήτων και διευκολύνοντας την πρόσβαση σε προσιτές κατοικίες».
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ:
