Πότε θα επιστρέψουν οι τιμές των κατοικιών στα επίπεδα του 2008
Αναλυτικά τα σενάρια για το μέλλον της αγοράς ακινήτων.
Ανεπανόρθωτη φαίνεται να είναι σε αρκετές περιπτώσεις η ζημία που έχει προκληθεί στην αγορά κατοικίας από την οικονομική κρίση, την υπερφορολόγηση και την αδυναμία χρηματοδότησης για μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς είναι πολύ ορατός ο κίνδυνος αρκετά ακίνητα να οδηγηθούν σε αναγκαστική «απόσυρση» από την αγορά, ελλείψει ενδιαφέροντος.
Σύμφωνα με την Καθημερινή, η οποία επικαλείται πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων PriceWaterHouseCoopers (PwC) οι αξίες των κατοικιών θα επιστρέψουν στο επίπεδο όπου βρίσκονταν τα χρόνια που προηγήθηκαν της κρίσης (2002-2008), το… μακρινό 2050, ωστόσο γι’ αυτό το «επίτευγμα» θα χρειαστεί ένας μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών κατά 0,6%.
Για να συμβούν τα παραπάνω, η PwC υιοθετεί ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας, βάσει του οποίου το κατά κεφαλήν ΑΕΠ θα επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030.
Αντίστοιχα, η αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης τοποθετείται το 2047, ως αποτέλεσμα του σημερινού δυσθεώρητου αποθέματος απούλητων κατοικιών, της υψηλής φορολογίας και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Αξίζει να αναφερθεί ότι η φορολογία ακινήτων αυξήθηκε κατά έξι φορές από το 2010 έως σήμερα. Πιο συγκεκριμένα, οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν 2,5-3 δισ. ευρώ κατά την πενταετία 2010-2015. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας αντιπροσωπεύει πλέον το 4% περίπου του συνόλου των φόρων και σχεδόν το 2% του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος.
Είναι χαρακτηριστικό ότι τη στιγμή που το κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 21% μεταξύ 2008 και 2014, το αντίστοιχο ποσοστό φόρου αυξήθηκε από 26% σε 34%.
Σύμφωνα με την έρευνα της PwC, από την αγορά κατοικίας κατά την περίοδο 2008 έως 2015 «χάθηκαν» περίπου 18 δισ. ευρώ, ή 8,2% του σημερινού ΑΕΠ, με τη μορφή επενδύσεων σε κατασκευές. Αντίστοιχα, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 41% σε ονομαστικές αξίες, ενώ σε πραγματικές, με τον συνυπολογισμό και του αποπληθωρισμού, η πτώση είναι ακόμα μεγαλύτερη.
Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, με βάση τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η πτώση ξεπερνά πλέον το 45%. Οπως ανέφερε ο κ. Μάριος Ψάλτης, διευθύνων σύμβουλος της PwC, «η ελληνική αγορά κατοικίας παρακολούθησε την πτώση της οικονομίας, χωρίς ουσιαστική ανακατάταξη πέραν της συρρίκνωσής της».
Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα είναι πλέον υποτιμημένες, καθώς έχουν γίνει ελαφρώς φθηνότερες σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. ενώ, η υπερπροσφορά κατοικιών, ως αποτέλεσμα των σημαντικών επενδύσεων που προηγήθηκαν της κρίσης, λειτουργεί ως το σημαντικότερο ίσως «βαρίδι» για την ανάκαμψη του κλάδου.
Χαρακτηριστικό είναι ότι από το 2002 έως το 2007 η κατασκευή κατοικιών αυξανόταν με ρυθμό 1,5% ετησίως, αγγίζοντας τις 800.000 νέες κατοικίες. Έκτοτε, και συγκεκριμένα από το 2008 έως τα τέλη του 2014, οικοδομήθηκαν επιπλέον 264.000 νέες κατοικίες, συμβάλλοντας στην κρίση της αγοράς και εμποδίζοντας πλέον την έξοδο από αυτήν.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, το σημερινό απόθεμα κατοικιών αγγίζει τα 6,4 εκατ., που αντιστοιχούν σε λιγότερα από εννέα εκατ. κατοίκους, με βάση την τελευταία απογραφή, ενώ το 2002 αντιστοιχούσαν 64 ανά 100 κατοίκους και το 2014, εν μέσω κρίσης και απουσίας ζήτησης, η αναλογία αυτή είχε αυξηθεί σε 71 κατοικίες ανά 100 κατοίκους.
