Τι μπλοκάρει τις επενδύσεις στα ακίνητα

Του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου

Το 2006, ο  Chris Egleton,  CEO της Minoan Group, η οποία δροµολογεί την υλοποίηση ενός τουριστικού θέρετρου στη Σητεία της Κρήτης, «µετρούσε» ήδη έντεκα χρόνια στην Ελλάδα. Είχε προγραµµατίσει συνέντευξη Τύπου προκειµένου να παρουσιάσει ένα νέο επιχειρηµατικό σχέδιο για την ανάπτυξη της έκτασης των 22.000 στρεµµάτων που η εταιρεία είχε µισθώσει από το Ίδρυµα «Παναγία η Ακρωτηριανή» για τα επόµενα 40 χρόνια, µε δικαίωµα ανανέωσης για άλλα 40 χρόνια.

Ασφαλώς δεν µπορούσε να µη σχολιάσει τις καθυστερήσεις στην εξασφάλιση των απαιτούµενων αδειών. Όπως ανέφερε εκείνη την ηµέρα, «όταν ήρθα στην Ελλάδα, στα µέσα της δεκαετίας του ’90, είχα ξανθά µαλλιά και ήµουν ανύπαντρος. Σήµερα τα µαλλιά µου έχουν ασπρίσει και είµαι παντρεµένος µε την υπέροχη Ελληνίδα σύζυγό µου».

Δέκα χρόνια µετά, εν έτει 2016, ο Chris Egleton εξακολουθεί να αναµένει τις σχετικές άδειες. Πρόκειται για το πιο χαρακτηριστικό παράδειγµα γιατί οι επενδυτές συνήθως γυρνούν την πλάτη τους στην Ελλάδα µόλις διαπιστώνουν πόσο εχθρικό είναι το περιβάλλον γι’ αυτούς. Σύµφωνα µε φορείς του κλάδου, ένα από τα σηµαντικότερα προβλήµατα είναι η κρατική ολιγωρία στο να θεσπίσει σύγχρονους και απλοποιηµένους κανόνες για το φορολογικό, νοµικό και ιδιοκτησιακό καθεστώς, που διέπει τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία.

Επιπλέον, οι συχνές τροποποιήσεις δεν επιτρέπουν όχι µόνο στους ξένους, αλλά ούτε και στους εγχώριους επιχειρηµατίες, να αφοµοιώσουν τους νέους κανόνες. Η κατάσταση αυτή ήταν ήδη δεδοµένη πριν από την έλευση του µνηµονίου και κορυφώθηκε µετά από αυτό, όπως αποδεικνύεται από τις δεκάδες αλλαγές που έχουν συντελεστεί στο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, πάντα µε γνώµονα την αύξηση των εσόδων για το Δηµόσιο.

Ο νέος αναπτυξιακός νόµος επιχειρεί να διορθώσει κάποια από τα κακώς κείµενα, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά την υιοθέτηση µέτρων, όπως η φορολογική σταθερότητα για τις νέες επενδύσεις άνω των 20 εκατοµµυρίων ευρώ για περίοδο δώδεκα ετών.

Σύµφωνα µε τον Δηµήτρη Μανουσάκη, διευθύνοντα σύµβουλο της Savills Hellas, εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων, πρόκειται για θετικό βήµα. Ωστόσο, κατά τον ίδιο, «είναι συχνό το φαινόµενο να προκαλούµε ως πολιτεία ένα πρόβληµα που δεν υπήρχε και στη συνέχεια να κάνουµε τα αδύνατα δυνατά προκειµένου να το λύσουµε, ενώ δεν θα έπρεπε να υπάρχει εξαρχής».

Τρανό παράδειγµα των τελευταίων µηνών είναι η κήρυξη του µεγαλύτερου µέρους του ακινήτου της Αφάντου ως αρχαιολογικού χώρου από το υπουργείο Πολιτισµού, σε µια περίοδο που ο όµιλος επενδυτών που έχει αναλάβει την ανάπτυξη της έκτασης, επικρατώντας σε διαγωνισµό του ΤΑΙΠΕΔ, βρίσκεται στη διαδικασία έγκρισης των σχετικών αδειών.

Κατά τον Δηµήτρη Μανουσάκη, «το µεγαλύτερο πρόβληµα για την υλοποίηση των επενδύσεων προέρχεται από τους εγκριτικούς µηχανισµούς, καθώς η µία υπηρεσία αναιρεί την απόφαση της άλλης». Παράλληλα, είναι σύνηθες το φαινόµενο οι ερµηνευτικές εγκύκλιοι και τυχόν βελτιωτικές παρεµβάσεις σε µελλοντικό χρόνο να ακυρώνουν επί της ουσίας κάθε µέτρο που θα µπορούσε να λειτουργήσει θετικά.

«Εµείς χρειαστήκαµε συνολικά έξι χρόνια για να εκδώσουµε το προεδρικό διάταγµα µε τις χρήσεις γης». Αυτό επισηµαίνει ο Γιάννης Μωραΐτης, γενικός διευθυντής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων REDS, που επιχειρεί να αναπτύξει επίσης µε τη µέθοδο της ιδιωτικής πολεοδόµησης (δεδοµένου ότι δεν υπάρχει σχέδιο πόλης) έκταση άνω των 300 στρεµµάτων στην περιοχή της Κάντζας στην Παλλήνη. Σύµφωνα µε τον ίδιο, µόνο για να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης κάποιες περιοχές χρειάζονται κατά µέσο όρο δέκα χρόνια. «Αυτό συµβαίνει γιατί, ως χώρα, δεν έχουµε ενιαία στρατηγική για το πώς θα αναπτύξουµε τις επιµέρους εκτάσεις. Όλα τα προβλήµατα αντιµετωπίζονται κατά περίπτωση, µε αποτέλεσµα να παρατηρούνται σηµαντικές καθυστερήσεις».

Ακόµα και νέα εργαλεία που υποτίθεται ότι έχουν έρθει για να διευκολύνουν την κατάσταση αποδεικνύονται άνευ αντικρίσµατος. Παράδειγµα ο Νέος Οικοδοµικός Κανονισµός, που έχει δυσχεράνει την έκδοση των οικοδοµικών αδειών, παρότι η σύλληψη του νοµοθέτη είναι ακριβώς αντίθετη, καθώς στόχος ήταν η επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών.

Σε κάθε περίπτωση, αυτό που επισηµαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, εν όψει και του νέου αναπτυξιακού νόµου, που χαρακτηρίζεται ως µία από τις παρεµβάσεις που θα κρίνουν το αν θα προστεθεί και µια αναπτυξιακή πτυχή στο οικονοµικό µείγµα της λιτότητας που ακολουθείται τα τελευταία χρόνια, είναι ότι ο κλάδος των κατασκευών και του real estate είναι καθοριστικός για την επιστροφή της οικονοµίας σε τροχιά ανάκαµψης.

Πάντως, η εταιρεία της οποίας ηγείται ο Chris Egleton βρίσκεται πιο κοντά από ποτέ στην έναρξη των εργασιών για τη δική της επένδυση, έχοντας εξασφαλίσει την έκδοση του προεδρικού διατάγµατος για την πολεοδόµηση της έκτασης το οποίο έχει τεθεί υπό την κρίση του Συµβουλίου της Επικρατείας. Η απόφαση αναµένεται εντός του Νοεµβρίου. Εφόσον είναι θετική, το επόµενο στάδιο θα είναι η έκδοση της οικοδοµικής άδειας.

Είναι, λοιπόν, πιθανό εντός του 2017, δηλαδή 23 χρόνια µετά την ανάληψη της εκµετάλλευσης της έκτασης, να ξεκινήσουν οι εργασίες για την επένδυση των 267 εκατοµµυρίων ευρώ (από 1,2 δισεκατοµµύριο ευρώ). Ελπίζουµε, εκτός από τα άσπρα µαλλιά, που ακόµη έχει ο Chris Egleton, να παραµένει παντρεµένος µε την Ελληνίδα σύζυγό του!

Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο Fortune Νοεμβρίου που κυκλοφορεί στα περίπτερα