Το «Κλειδί» για μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη
Ελένη Αλεξίου, Managing Partner, AKL Law Firm Γιώργος Ζωχιός, Partner, AKL Law Firm
Η ελληνική τουριστική βιοµηχανία παρουσιάζει αξιοσηµείωτη ανάπτυξη την τελευταία δεκαετία, παρά τις πρόσφατες σοβαρές πολιτικές, κοινωνικές και οικονοµικές κρίσεις. Η ελληνική οικονοµία βρίσκεται, επίσης, σε αναπτυξιακή πορεία, µε την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να προβλέπει αύξηση 2,2% το 2024 και 2,3% το 2025 σταθερά υψηλότερα από τον µέσο όρο της Ευρωζώνης.
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ξενοδοχείων στην Ελλάδα έχει παρουσιάσει σταθερή ανάπτυξη, καθώς φαίνεται να εναρµονίζεται µε τις προτιµήσεις των καταναλωτών και τις τάσεις της αγοράς. Σύµφωνα µε έρευνα της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος, το 2024 αναµένεται να είναι χρονιά – ρεκόρ για τον ελληνικό Τουρισµό, µε τον αριθµό των επισκεπτών να υπερβαίνει τα 35 εκατοµµύρια. Η έκθεση προβλέπει αύξηση 7% στις αφίξεις τουριστών και βελτιωµένα έσοδα ανά τουρίστα, τα οποία αναµένεται να αγγίξουν τα 22 δισεκατοµµύρια ευρώ, δηλαδή να αυξηθούν κατά 10% σε σχέση µε το 2023. Οι κύριοι δείκτες υποδηλώνουν θετική προοπτική για τον ελληνικό Τουρισµό, µε ετήσια αύξηση 24% για το έτος 2024.
Η Ελλάδα έχει, επίσης, αναδειχθεί ως ένας από τους πέντε κορυφαίους επενδυτικούς προορισµούς για ξενοδοχειακές µονάδες στην Ευρώπη, σύµφωνα µε πρόσφατη έρευνα της CBRE. Η οικονοµική σταθερότητα της χώρας, το σταθερό πολιτικό περιβάλλον και το επενδυτικό κλίµα παίζουν κρίσιµο ρόλο στην προσέλκυση ξένων άµεσων επενδύσεων στον τοµέα της φιλοξενίας. Συνολικά, η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά είναι έτοιµη για περαιτέρω ανάπτυξη, µε οδηγούς τις µεταβαλλόµενες προτιµήσεις των πελατών, τις τάσεις της αγοράς και τις µοναδικές τοπικές συνθήκες.
Οι νέες τάσεις στην ελληνική ξενοδοχειακή αγορά είναι η αυξανόµενη δηµοτικότητα των boutique ξενοδοχείων και των πολυτελών θέρετρων, τα οποία ικανοποιούν τις ανάγκες εύπορων ταξιδιωτών που αναζητούν εµπειρίες υψηλού επιπέδου και εξατοµικευµένες υπηρεσίες. Επιπλέον, η επέκταση ξενοδοχειακών αλυσίδων και διεθνών brands σε κύριους τουριστικούς προορισµούς έχει µεταβάλει σε µεγάλο βαθµό τον τουριστικό χάρτη στην Ελλάδα, ο οποίος µέχρι πρόσφατα χαρακτηριζόταν από τον υψηλό βαθµό κατακερµατισµού, µε µικρού µεγέθους ξενοδοχεία και λίγες ξενοδοχειακές αλυσίδες. Ο αριθµός των επενδύσεων σε ξενοδοχεία 5 αστέρων (και άνω) στην Ελλάδα έχει διπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία, ενώ περίπου 40% των νέων ξενοδοχειακών επενδύσεων αφορούν µεγάλα διεθνή brands, όπως Mandarin Oriental, Four Seasons, Six Senses, Aman Resorts, One & Only κ.ά.
«Σε μία χώρα που ζει από τον τουρισμό, δεν μπορούμε να αφεθούμε στην ιδιωτική πρωτοβουλία και την ευαισθησία κάθε επιχειρηματία».
Αξιοσηµείωτο επίσης είναι ότι η Αθήνα περιλαµβάνεται για πρώτη φορά στο top 10 των ευρωπαϊκών πόλεων µε το υψηλότερο ενδιαφέρον για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη το 2024. Το 2023, η Αθήνα πέτυχε ιστορικό ρεκόρ στον Τουρισµό, υποδεχόµενη 7,1 εκατοµµύρια διεθνείς αφίξεις, ρεκόρ που αναµένεται να ξεπεραστεί το 2024. Με το έργο του Ελληνικού να βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, η Αθήνα αναδεικνύεται ως ένας δηµοφιλής ανταγωνιστικός τουριστικός προορισµός καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
Η συνεχής ανοδική τάση στην αύξηση του ελληνικού Τουρισµού δείχνει µια ιδιαιτέρως θετική πορεία που είναι πολύ πιθανό να συνεχιστεί, αν όχι να ενταθεί, στα επόµενα χρόνια. Παρά το γεγονός ότι η εντυπωσιακή αυτή πορεία υπόσχεται αυξηµένα έσοδα, φέρνει επίσης προκλήσεις οι οποίες συνδέονται άµεσα µε την κοινωνικά και περιβαλλοντικά βιώσιµη ανάπτυξη και την ανάγκη διαµόρφωσης µιας σύγχρονης τουριστικής αναπτυξιακής πολιτικής.
Θεµελιώδη παράµετρο στη βιώσιµη ανάπτυξη αποτελεί η έννοια της φέρουσας ικανότητας (ΦΙ), η οποία το τελευταίο διάστηµα έχει επανέλθει πολύ δυναµικά στο προσκήνιο και αποτελεί πλέον µία από τις παραµέτρους αξιολόγησης σχεδίων και έργων. Η ΦΙ απαντάται σε πολλούς επιστηµονικούς κλάδους και η έννοιά της διαφοροποιείται ανάλογα µε το αντικείµενο, ωστόσο η βασική κοινή παράµετρος είναι ότι εκφράζει το «όριο αντοχής» µίας περιοχής. Σύµφωνα µε τον ορισµό του Παγκόσµιου Οργανισµού Τουρισµού, ως τουριστική ΦΙ ορίζεται ο µέγιστος αριθµός ατόµων που µπορεί να επισκεφτεί ταυτόχρονα έναν τουριστικό προορισµό, χωρίς να προκληθεί βλάβη στο φυσικό, οικονοµικό και κοινωνικο-πολιτιστικό περιβάλλον και χωρίς ανεπίτρεπτη υποβάθµιση της εµπειρίας των επισκεπτών.
Στην Ελλάδα, η έννοια της ΦΙ είναι γνωστή ήδη από τη δεκαετία του 1990, όταν το Συµβούλιο της Επικρατείας, µε αφορµή την επεξεργασία διαταγµάτων για τη δηµιουργία παραθεριστικών οικισµών, έκρινε ότι η ίδρυση νέων οικισµών είναι επιτρεπτή µόνο στο πλαίσιο ευρύτερου σχεδιασµού, ο οποίος οφείλει να λαµβάνει υπόψη του (µεταξύ άλλων και) τα ανώτατα όρια ανάπτυξης της περιοχής χωρίς αλλοίωση της φυσιογνωµίας της ή υποβάθµιση της ποιότητας ζωής. Ειδικότερα δε για τα µικρά νησιά, τα οποία ήδη από τότε χαρακτηρίζονταν ως «ευπαθή οικοσυστήµατα», το Συµβούλιο έκρινε ότι βασική απειλή αποτελεί η έντονη οικιστική ανάπτυξη, καθώς η βιωσιµότητά τους συνδέεται άρρηκτα µε τη διατήρηση του παραδοσιακού τους χαρακτήρα, καθώς και του φυσικού περιβάλλοντος και του τοπίου. Για τον λόγο αυτό, κρίθηκε ότι οι οικιστικές πιέσεις πρέπει να απορροφώνται εντός του υπάρχοντος δικτύου οικισµών, και εφόσον αυτό δεν έχει υπερβεί τα όρια της ΦΙ.
Η ανάγκη για προσδιορισµό και εκτίµηση της ΦΙ επισηµαίνεται και σε µεταγενέστερες κρίσεις του ανώτατου ακυρωτικού, ήδη δε την τελευταία τριετία αποτελεί βασικό κριτήριο για την αξιολόγηση σχεδίων. Συγκεκριµένα, το Συµβούλιο της Επικρατείας απέρριψε προτεινόµενο σχέδιο για στρατηγική επένδυση τουριστικής φύσης στη Μύκονο, µεταξύ άλλων και επειδή έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε πως βρισκόταν εντός των ορίων της ΦΙ του νησιού. Σηµειωτέον ότι στην προκειµένη περίπτωση, η υποβληθείσα µελέτη περιλάµβανε και εκτίµηση της τουριστικής ΦΙ, την οποία όµως το Συµβούλιο δεν αποδέχθηκε, επειδή δεν προέκυπτε από κάποιο νοµοθετικό ή κανονιστικό κείµενο, αλλά από τη διεθνή και εγχώρια βιβλιογραφία. Αντίστοιχα, πολύ σηµαντική ήταν και η απόφαση µε την οποία ακυρώθηκε η επέκταση του Γενικού Πολεοδοµικού Σχεδίου της Πάρου, επειδή δεν τεκµηριώθηκε η ΦΙ του νησιού να δεχθεί το βάρος του πληθυσµού και των νέων οικιστικών υποδοχέων που προέβλεπε το ΓΠΣ, λαµβανοµένων υπόψη και των ανεπαρκών υποδοµών (οδικό δίκτυο, υδρευτικό δίκτυο κ.λπ.).
Τριάντα χρόνια µετά από τις πρώτες νύξεις του Συµβουλίου της Επικρατείας για την ανάγκη προσδιορισµού της ΦΙ, ο ορισµός της εισήχθη για πρώτη φορά στη νοµοθεσία το 2022. Μάλιστα, στην αρχική µορφή του άρθρου προβλεπόταν η έκδοση προεδρικού διατάγµατος, µε το οποίο θα προσδιορίζονταν η µεθοδολογία και οι βασικές παράµετροι για τον υπολογισµό της ΦΙ. Με τον τρόπο αυτό, θα δινόταν η ευκαιρία στο Συµβούλιο Επικρατείας (στο πλαίσιο επεξεργασίας του διατάγµατος) να εκφράσει τη γνώµη του ως προς το εάν η πρόταση καλύπτει τις ελλείψεις που έχει διαπιστώσει και έτσι, µετά από την έγκριση −ή και διόρθωση/συµπλήρωση− του διατάγµατος, να υπάρχει ασφάλεια σε επόµενα στάδια σχεδιασµού.
Ωστόσο, η εξουσιοδοτική αυτή διάταξη καταργήθηκε πολύ πρόσφατα (01.05.2024) και αντικαταστάθηκε από µια γενική πρόβλεψη, σύµφωνα µε την οποία η ΦΙ λαµβάνεται υπόψη κατά την αναθεώρηση των πολεοδοµικών σταθεροτύπων, που εφαρµόζονται στα Τοπικά Πολεοδοµικά Σχέδια και στα Ειδικά Πολεοδοµικά Σχέδια. Πράγµατι, έναν µήνα νωρίτερα είχαν αναθεωρηθεί τα πολεοδοµικά σταθερότυπα (πλέον ονοµάζονται πολεοδοµικά πρότυπα) και προβλέπεται πλέον η σύνταξη Έκθεσης Εκτίµησης ΦΙ· προσδιορίζονται δε και οι σχετικές τεχνικές οδηγίες. Η έκθεση αυτή καταλήγει στη διατύπωση και εκτίµηση ενός σεναρίου, το οποίο ενσωµατώνεται στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του σχεδίου.
Όπως είναι προφανές, η διαδικασία αυτή δεν είναι ισοδύναµη µε την αρχικά προβλεφθείσα. Κατ’ αρχάς, εξαιρέθηκε από τη διαδικασία θεσµοθέτησης της ΦΙ το Συµβούλιο της Επικρατείας, από το οποίο τέθηκε το ζήτηµα για πρώτη φορά. Επιπλέον, η διαδικασία των ΤΠΣ θα καθυστερήσει σηµαντικά και, µέχρι τότε, δεν υπάρχει τρόπος να ελεγχθεί και να επιβεβαιωθούν η νοµιµότητα και η πληρότητα της διαδικασίας εκτίµησης της ΦΙ. Επίσης, τα πολεοδοµικά πρότυπα δεν εφαρµόζονται σε άλλα είδη πολεοδοµικών σχεδίων, όπως τα ΕΣΧΑΔΑ (ιδίως τα ακίνητα του ΤΑΙΠΕΔ) και τα ΕΣΧΑΣΕ (στρατηγικές επενδύσεις). Εποµένως, η νέα ρύθµιση, δυστυχώς, αφήνει κενά.
Σε µια χώρα που ζει από τον Τουρισµό, και στην οποία οι πολίτες δεν είµαστε συνηθισµένοι να τηρούµε κανόνες, δεν µπορούµε να επαφεθούµε στην ιδιωτική πρωτοβουλία και στην ευαισθησία κάθε επιχειρηµατία. Το Συµβούλιο της Επικρατείας έχει εντοπίσει το πρόβληµα, αλλά µένει να δούµε πώς θα αντιµετωπιστεί στην πράξη.
info
Βασική κοινή παράμετρος της φέρουσας ικανότητας είναι ότι εκφράζει
το «όριο αντοχής» μίας περιοχής.
Διεθνή πρότυπα
Σύμφωνα με τον ορισμό του Παγκόσμιου Οργανισμού Τουρισμού, ως τουριστική ΦΙ ορίζεται ο μέγιστος αριθμός ατόμων που μπορεί να επισκεφτεί ταυτόχρονα έναν τουριστικό προορισμό, χωρίς βλάβη των πόρων ή υποβάθμιση της εμπειρίας.
Ελληνική πρακτική
Το 2022 εισήχθη για πρώτη φορά στη νομοθεσία ο ορισμός της φέρουσας ικανότητας. Στην αρχική μορφή του άρθρου προβλεπόταν η έκδοση προεδρικού διατάγματος, με το οποίο θα προσδιορίζονταν η μεθοδολογία και οι βασικές παράμετροι για τον υπολογισμό της ΦΙ.
Οι αλλαγές
Η εξουσιοδοτική αυτή διάταξη καταργήθηκε πολύ πρόσφατα (01.05.2024) και αντικαταστάθηκε από μία γενική πρόβλεψη, μειωμένης ασφάλειας.
