Άννα Αποστολίδου (Briq Properties): Επενδύουμε στα σωστά ακίνητα, την κατάλληλη στιγμή

Ο εγχώριος κλάδος επενδύσεων σε ακίνητα έδειξε ανθεκτικότητα στις σκληρές συνθήκες της τελευταίας δεκαετίας και με τις σωστές επιλογές εισέρχεται σε μια νέα εξαιρετικά ενδιαφέρουσα περίοδο για τους επενδυτές, σύμφωνα με την Άννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλο της Briq Properties. Μιλά στο Fortune Greece για το κατασκευαστικό κόστος που επηρεάζεται σημαντικά από την κρίση, αλλά, όπως τονίζει, η υψηλή ζήτηση δρα αντισταθμιστικά. Δηλώνει ανοιχτή σε συνεργασίες και περιγράφει τη στρατηγική της Briq Properties ξεκινώντας από την αναδιάρθρωση χαρτοφυλακίου το 2020, με την οποία μετατοπίστηκε το βάρος στα Logistics. Tονίζει επίσης την έμφαση που δίνεται στη βιωσιμότητα, τα τουριστικά ακίνητα και τα κτίρια γραφείων, και παρουσιάζει τις κινήσεις που θωρακίζουν την εταιρεία έναντι των προκλήσεων, όπως η προσαρμογή των ενοικίων και η αξιοπιστία του μισθωτή.

Πώς προβλέπετε να επηρεάσει την ελληνική αγορά η τρέχουσα κρίση του κατασκευαστικού κόστους;

Η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί στην οικονομία μετά από μία πανδημία και εν μέσω πολέμου στην Ευρώπη, δεν θα μπορούσε να έχει αφήσει την αγορά ανεπηρέαστη. Ο συνδυασμός και η αλληλουχία γεγονότων ειναι πρωτοφανής -σχεδόν ιστορική- και αναμφίβολα έχει αντίκτυπο και στις αξίες των ακινήτων.

Το κατασκευαστικό κόστος επηρεάζεται σημαντικά από αυτές τις συνθήκες, ωστόσο είναι μόνο ένας από τους παράγοντες ανάπτυξης νέων έργων.

Για παράδειγμα, το κόστος ανέγερσης μίας ξενοδοχειακής μονάδας επιβαρύνεται σίγουρα από τις τιμές των υλικών, ωστόσο η αυξημένη ζήτηση του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας αντισταθμίζει ένα μέρος αυτού του μειονεκτήματος. Γι’ αυτό βλέπουμε τις επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα να επηρεάζονται λιγότερο σε σχέση με άλλες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων.

Έχετε θέσει έναν μεσοπρόθεσμο στόχο για την αξία του χαρτοφυλακίου σας κοντά στα 200 εκατ. ευρώ. Ποια είναι η αξία του σήμερα και με ποιες επενδυτικές κινήσεις υποστηρίζετε αυτόν τον στόχο το 2022;

Η αξία του χαρτοφυλακίου μας σήμερα ανέρχεται σε περίπου 130 εκατ. ευρώ. Αναλύουμε καθημερινά προτάσεις και δεδομένα προκειμένου να εντοπίσουμε ακίνητα που ταιριάζουν με το δικό μας επενδυτικό προφίλ.

H BriQ Properties έκανε το 2020 μια σημαντική αναδιάρθρωση του χαρτοφυλακίου της, ρίχνοντας βάρος στο κομμάτι των Logistics που πλέον αποτελούν σχεδόν το ήμισυ της συνολικής αξίας των ακινήτων μας.

Ο τομέας των Logistics, μαζί με τον ξενοδοχειακό τομέα, είναι δύο κλάδοι ακινήτων στους οποίους συνεχίζουμε να αναζητούμε επενδυτικές ευκαιρίες. Είναι τομείς τους οποίους γνωρίζουμε καλά και έχουν σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης, καθώς το ενδιαφερον της αγοράς για αυτούς θα παραμείνει έντονο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι θα δεν παρακολουθούμε τις εξελίξεις, κυρίως σε διεθνές επίπεδο, και των άλλων κλάδων ακινήτων.

Ποια είναι η απόδοση των επενδεδυμένων κεφαλαίων και πώς θα την προστατεύσετε στο τρέχον περιβάλλον προκλήσεων;

Η απόδοση των κεφαλαίων διαφέρει ανά τομέα ακινήτων, ενώ μετά τις πρόσφατες πληθωριστικές πιέσεις αλλά και τις συνθήκες που δημιούργησε η πανδημία, η αγορά μπαίνει σε μια νέα περίοδο. Η μέση απόδοση στο χαρτοφυλάκιό μας είναι περίπου 7% σε ετησιοποιημένη βάση. Γενικότερα οι αποδόσεις των ακινήτων στον κλάδο των logistics κυμαίνεται μεταξύ 7% και 8%, στον κλάδο των τουριστικών ακινήτων είναι ελαφρώς χαμηλότερα ενώ τα γραφεία παρουσιάζουν αποδόσεις μεταξύ 6 και 7%.

Το ίδιο σημαντικό, αν όχι σημαντικότερο, με το ύψος του μισθώματος, είναι για εμάς η αξιοπιστία του μισθωτή. Οι συνεργάτες μας είναι επιχειρήσεις υψηλής αξιοπιστίας και μεγάλης φερεγγυότητας, γεγονός το οποίο μας προστατεύει από κινδύνους που υπερβαίνουν την κατάσταση της αγοράς. Με αυτά τα κριτήρια να ικανοποιούνται πλήρως, αυτή τη στιγμή έχουμε μισθωμένο το 98,5% του χαρτοφυλακίου μας. Το ίδιο θα συνεχίσουμε να κάνουμε και στο μέλλον, προστατεύοντας τους μετόχους μας από επισφάλειες.

Παρά την κρίση, η επενδυτική δραστηριότητα συνεχίζεται στην ελληνική αγορά ακινήτων, προσφέροντας επιπλέον ευκαιρίες συνεργασιών. Στο πλαίσιο αυτό συζητάτε τη συμμετοχή σας σε κάποιο επενδυτικό σχήμα;

Είμαστε πάντα ανοιχτοί σε συνεργασίες. Το έχουμε άλλωστε αποδείξει στην περίπτωση της Sarmed Warehouses, όπου εξαγοράσαμε το 80% της εταιρείας, ενώ παραμένει ο Γιάννης Σαραντίτης με ποσοστό 20%.

Τα έσοδα από μισθώματα είναι βιώσιμα; Έχετε κάνει αυξήσεις ή/και σχεδιάζετε κάποιες νέες, ως μέσο άμυνας απέναντι στον πληθωρισμό;

Θεωρούμε ότι τα ενοίκια μετά από μια 10ετή περίοδο κρίσης είναι σε λογικά πλαίσια και επομένως είναι βιώσιμα. Έχουμε ήδη κάνει αναπροσαρμογές μισθωμάτων με βάση τον πληθωρισμό όπως προβλέπουν τα μισθωτήριά μας.

Οι προσαρμογές στις τιμές των μισθωμάτων δεν αφορούν μόνο την άνοδο του πληθωρισμού, αλλά στο άμεσο μέλλον θα αφορούν και την αναβάθμιση των ακινήτων του χαρτοφυλακίου μας. Η φιλοδοξία μας είναι να βελτιώσουμε το ενεργειακό αποτύπωμα των ακινήτων μας προχωρώντας σε επενδύσεις για ενεργειακή αναβάθμιση, γεγονός που θα πρέπει να αντικατοπτριστεί και στα μισθώματα.

Γνωρίζουμε ότι το χαρτοφυλάκιό σας επικεντρώνεται σε εμπορικά ακίνητα. Διαφοροποιείται αυτή η στρατηγική εξαιτίας της διαταραχής στην αγορά – των κινδύνων και πιθανών νέων ευκαιριών που αναδύονται;

Η στρατηγική μας αξιολογείται και επανακαθορίζεται σε ετήσια βάση, λαμβάνοντας υπόψιν τις συνθήκες που επικρατούν. Είμαστε μονίμως σε ετοιμότητα για άμεση απόκριση σε όποιες ευκαιρίες παρουσιαστούν στους παραδοσιακούς τομείς, ή ακόμα και σε νέους που θα προκύψουν από τις ανάγκες της αγοράς.

Ο εγχώριος κλάδος επενδύσεων σε ακίνητα έδειξε ανθεκτικότητα στις σκληρές συνθήκες που όλοι ζήσαμε την τελευταία δεκαετία, και με τις σωστές επιλογές εισέρχεται σε μια νέα εξαιρετικά ενδιαφέρουσα περίοδο για τους επενδυτές.

Μόνο οι εταιρείες με μακροχρόνιο όραμα για την αγορά θα εντοπίσουν πού υπάρχουν πραγματικες αξίες.

Η πανδημία εκτόξευσε τη ζήτηση για υποδομές Logistics και ήδη η BriQ έχει αξιοποιήσει αυτή την τάση με τα Logistic Centers στον Ασπρόπυργο. Τι επένδυση υλοποιείτε σήμερα στην περιοχή και ποια είναι τα σχέδιά σας στον συγκεκριμένο τομέα;

Στο Ασπρόπυργο ήδη παραδώσαμε στον μισθωτή μια σύγχρονη εγκατάσταση Logistics συνολικής επιφάνειας 20.800 τ.μ., στην οποία σύντομα θα προστεθούν επιπλέον 4.473 τ.μ.. Είναι ένα έργο για το οποίο είμαστε υπερήφανοι καθώς παρέχει στον τελικό χρήστη κάθε σύγχρονη δυνατότητα αξιοποίησης, παρότι σχεδιάστηκε και ολοκληρώθηκε σε συνθήκες παγκόσμιου lockdown, με ό,τι μπορεί κάποιος να υποθέσει ότι αυτό σημαίνει.

Στο ίδιο οικόπεδο αναπτύσσεται μια δίδυμη εγκατάσταση συνολικής επιφάνειας άνω των 15.000 τ.μ., ενώ με την ολοκλήρωση των επενδύσεων που έχουν προγραμματιστεί στην περιοχή, η συνολική έκταση εγκαταστάσεων Αποθήκευσης και Διανομής θα φτάσει τα 40.000 τ.μ.

Τι μερίδιο του χαρτοφυλακίου σας αφορά στα κτίρια γραφείων και τα ξενοδοχεία, και ποια είναι τα ανοιχτά projects αυτήν την περίοδο;

Τα κτίρια γραφείων αποτελούν το 35% της συνολικής επιφάνειας του χαρτοφυλακίου και τα ξενοδοχεία το 17%. Η τελευταία μας επένδυση στον ξενοδοχειακό κλάδο, μας έφερε στην ευχάριστη θέση να επεκτείνουμε τη συνεργασία μας με τη Hotel Brain και να εγκαινιάσουμε τη συνεργασία μας με τη Radisson, παγκόσμια ηγετική δύναμη στο κομμάτι της φιλοξενίας.

Αυτήν την περίοδο αξιολογούμε ως πολύ σημαντικό τον σχεδιασμό ενός βιοκλιματικού κτιρίου που αναπτύσσουμε στην Λ. Ποσειδώνος στην περιοχή της Καλλιθέας.

Πώς απαντάτε στην υψηλή ζήτηση για «πράσινα» κτίρια;

Η BriQ Properties βρίσκεται σε μια συνεχή αναζήτηση τρόπων ενεργειακής αναβάθμισης του χαρτοφυλακίου της. Άλλωστε, είμαστε η πρώτη ΑΕΕΑΠ η οποία εντάχθηκε στον δείκτη ESG τους Ελληνικού Χρηματιστηρίου. και αυτό αποτελεί για εμάς μεγάλη τιμή. Παράλληλα, οι καλές πρακτικές περιβάλλοντος, κοινωνίας και εταιρικής διακυβέρνησης αποτελούν πολύ σημαντικό κριτήριο για την προσέλκυση νέων επενδυτών.

Αυτήν την περίοδο βρίσκονται σε εξέλιξη οι εργασίες ανακαίνισης ενός πενταόροφου κτιρίου επί της παραλιακής Λεωφόρου στο ύψος της Καλλιθέας. Στην τελική του μορφή, το κτίριο αυτό, συνολικής επιφάνειας 1900 τ.μ., θα παραδοθεί στον μισθωτή του με απολύτως σύγχρονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, πιστοποιημένο κατά LEED.

Η BriQ Properties επέδειξε ανθεκτικότητα στην κρίση της πανδημίας. Ποιοι είναι οι βασικοί άξονες της στρατηγικής σας που θα συνεισφέρουν ώστε να επιβεβαιωθεί αυτή η ανθεκτικότητα και στο νέο περιβάλλον αβεβαιότητας;

Κάνοντας τις σωστές αναλύσεις και επιλογές στις κρίσιμες στιγμές, καταφέραμε να σταθούμε στο ύψος των περιστάσεων την περίοδο της πανδημίας. Η επιλογή της επένδυσης σε Logistic Centers αποδείχθηκε για εμάς κλειδί προκειμένου να περάσουμε αλώβητοι από αυτήν τη στενωπό.

Η δυνατότητά μας να προσαρμοζόμαστε μας έδωσε σημαντικό πλεονέκτημα, το οποίο εδραιώθηκε από έναν άλλο καθοριστικό παράγοντα: Επενδύσαμε στα σωστά ακίνητα, τη σωστή στιγμή, σε σωστές τιμές. Η ανάπτυξή μας ήρθε με γνώμονα το συμφέρον των μετόχων και όχι από άκριτες επενδυτικές κινήσεις απλά και μόνο για να διευρύνουμε το χαρτοφυλάκιό μας. Αυτό θα συνεχίσουμε να κάνουμε, γιατί εκτιμούμε ότι αυτό είναι το πιο ασφαλές αντίδοτο στο νέο περιβάλλον αβεβαιότητας.

INVEST TOURISM

Η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στον τομέα του κατασκευαστικού κόστους μπορεί να αντισταθμιστεί από τον παράγοντα ζήτησης. Για παράδειγμα, οι επενδύσεις στον τουριστικό τομέα και η μεγάλη ανάπτυξη του ελληνικού τουριστικού brand σε όλο τον κόσμο απορροφούν σημαντικό μερίδιο της αυξημένης κοστολόγησης των υλικών.

*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα