Άρις Καρυτινός στο Fortune Greece: Η επένδυση σε υποδομές είναι παράγοντας αναγέννησης
«Καλά νέα» για την αγορά real estate προδιαγράφει ο διευθύνων σύµβουλος της Prodea Investments, Άρις Καρυτινός, µετά από έναν κύκλο ύφεσης και διαταραχών, τόσο λόγω της οικονοµικής κρίσης όσο και της πανδηµίας.
Ο επικεφαλής της µεγαλύτερης ελληνικής εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, η οποία διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας που υπερβαίνει το 2,1 δισ. ευρώ, υπογραµµίζει ωστόσο, πως η Prodea δεν έπαψε να είναι ποτέ ενεργή, ως θεσµικός επενδυτής στη συγκεκριµένη αγορά. Η εταιρεία ήδη προγραµµατίζει νέο επενδυτικό πρόγραµµα, αξιολογώντας ένα type line της τάξης των 400 εκατ. ευρώ προκειµένου να ενισχύσει το χαρτοφυλάκιό της σε τοµείς «αιχµής» όπως τα σύγχρονα κτίρια γραφείων – µε «πράσινο» χαρακτήρα-, σε µεγάλα αποθηκευτικά logistics hubs, αλλά και σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών.
Παράλληλα, προχωρά σε επενδύσεις σε πολυτελή τουριστικά συγκροτήµατα, έχοντας δηµιουργήσει έναν νέο εταιρικό βραχίονα, τη Mediterranean Hospitality Venture (MHV), η οποία προήλθε από συνεπένδυση µε την Invel και το YODA Group του επιχειρηµατία Γιάννη Παπαλέκα.
Στη συνέντευξή του στο Fortune, πέρα από την επενδυτική στρατηγική της εταιρείας, ο Άρις Καρυτινός τοποθετείται όσον αφορά την εγχώρια πραγµατικότητα της αγοράς ακινήτων, διακρίνοντας τις ευκαιρίες περαιτέρω ανάπτυξης. Υπογραµµίζει µε έµφαση ότι «δεν υπάρχει real estate χωρίς υποδοµές», εξηγώντας τη σηµασία του τόσο για την οικονοµική ανάδειξη των ακινήτων, αλλά και των υπολοίπων δραστηριοτήτων, χαρακτηρίζοντας τις υποδοµές ως «παράγοντα αναγέννησης». Αναφέρεται επίσης στις θεσµικές µεταρρυθµίσεις, όπως το Κτηµατολόγιο, ως παράγοντες που θα βοηθήσουν και θα εκσυγχρονίσουν τις συναλλαγές και θα προσελκύσουν επενδύσεις.
Μετά τη δεκαετή οικονομική κρίση, αλλά και την αναταραχή που προκάλεσε η πανδημία, πώς εκτιμάτε ότι διαμορφώνεται η εγχώρια αγορά Real Estate;
Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει ενιαία χαρακτηριστικά, διαφέρει ανάλογα µε τον κλάδο και την τοποθεσία. Συγκεκριµένοι κλάδοι, όπως καταστήµατα σε δευτερεύουσες αγορές ή οι κατοικίες, υπέφεραν πολύ περισσότερο κατά το διάστηµα της κρίσης. Αντίθετα, εµπορικά επενδυτικά ακίνητα υψηλής ποιότητας άντεξαν περισσότερο, όπως και κατοικίες σε περιοχές, όπως στα Νότια Προάστια. Ιστορικά στην Ελλάδα, -ειδικά σε ότι αφορά στα εµπορικά ακίνητα- η ζήτηση για εκείνα που διαθέτουν άριστα επενδυτικά χαρακτηριστικά, υπερβαίνει την προσφορά. Συνεπώς, δεν είδαµε γενικευµένες περιπτώσεις συναλλαγών σε ιδιαίτερα χαµηλές τιµές. Ωστόσο, οι επενδυτές µε µακροπρόθεσµο ορίζοντα τοποθετήθηκαν σε καλά επίπεδα τιµών. Πλέον η αγορά κινείται πιο ζωηρά µε τις τιµές να ανεβαίνουν και τις αποδόσεις να µειώνονται, ιδιαίτερα για εµπορικά ακίνητα µε χαρακτηριστικά αειφορίας. Ο τοµέας των logistics πηγαίνει επίσης καλά και το ενδιαφέρον για τα ξενοδοχεία αναθερµαίνεται. Δυσκολίες εξακολουθούν να καταγράφονται για τα καταστήµατα. Ας µην ξεχνάµε, ότι παλαιότερα κάθε πολυκατοικία είχε καταστήµατα στο ισόγειο και υπάρχει µεγάλος κατακερµατισµός σε αυτόν τον κλάδο. Όµως, οι λίγες έστω, καλές εµπορικές περιοχές που υπάρχουν στα µεγάλα αστικά κέντρα, δεν θα αντιµετωπίσουν πρόβληµα. Συνοψίζοντας, θα σας έλεγα ότι τα νέα είναι σχετικά καλά. Αν η οικονοµία κινηθεί θετικά, τα επόµενα χρόνια αναµένεται να είναι καλά και για την αγορά ανάπτυξης ακινήτων, ειδικά αν µπούµε σε τροχιά κανονικότητας µε διάρκεια.
Η αξιοποίηση ακινήτων μεγάλης κλίμακας υπήρξε μια μεγάλη «υπόσχεση» τα προηγούμενα χρόνια, με μεγάλα έργα να περιμένουν την ωρίμανσή τους. Ποιες είναι οι παράμετροι εκείνες που εμποδίζουν ή καθυστερούν την υλοποίηση;
Τα πολύ µεγάλα projects, όπως το Ελληνικό, έχουν πάντα µεγάλα προβλήµατα, είτε πολιτικά, είτε διαδικαστικά, πολεοδοµικά και γραφειοκρατικά. Αυτές οι παράµετροι, άλλωστε, πάντα διαπλέκονται. Τώρα, το Ελληνικό φαίνεται να µπαίνει σε τελική τροχιά ενώ υπάρχει κατ’ εξοχήν θετικό κλίµα και για άλλα έργα αξιοποίησης της δηµόσιας περιουσίας. Ήδη «τρέχουν» σηµαντικοί διαγωνισµοί από το ΤΑΙΠΕΔ, οπότε ήδη καταγράφεται η βούληση για επιτάχυνση. Αναµένουµε για να δούµε την πορεία.
Ποιους μετασχηματισμούς (θεσμικούς, φορολογικούς κ.λπ.) κρίνετε ως απαραίτητους, ώστε να τονωθεί η δραστηριότητα στον τομέα του real estate;
Αν υπάρξει ζήτηση, η αγορά θα λειτουργήσει. Δεν είναι τόσο θεσµικό ή φορολογικό το θέµα. Έχουν επίσης προχωρήσει κρίσιµες µεταρρυθµίσεις όπως το Κτηµατολόγιο, που θα βάλει µια ουσιαστική τάξη, θα απελευθερώσει αξίες και περιουσίες ενώ παράλληλα θα εξυπηρετήσει τη διενέργεια συναλλαγών στα ακίνητα. Επίσης, η υιοθέτηση νέων αντικειµενικών αξιών φέρνει επιτέλους εξορθολογισµό σε σχέση µε τις εµπορικές αξίες αλλά και τις πραγµατικές συναλλαγές. Αυτή η κίνηση θα έχει επίσης θετική επίδραση στη φορολόγηση των ακινήτων και στη διαφάνεια των συναλλαγών.
H διοχέτευση πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης στον τομέα των υποδομών, ποια αντανάκλαση εκτιμάτε ότι θα έχει στον κλάδο των επενδυτικών ακινήτων;
Δεν υπάρχει real estate χωρίς υποδοµές. Υποδοµές και η σωστή χωροταξία πάνε µαζί. Η ανάπτυξη της εκάστοτε τοπικής κτηµαταγοράς, ακόµα και η δηµιουργία νέων αγορών, έρχονται ως αντανάκλαση από την ύπαρξη νέων υποδοµών, οι οποίες αυξάνουν τη δυνατότητα επικοινωνίας και µετακίνησης και ενισχύουν κλάδους. Για παράδειγµα, ο τοµέας των logistics, δηλαδή των µεγάλων αποθηκευτικών χώρων, δεν θα µπορούσε να αναπτυχθεί, αν οι περιοχές εγκατάστασης δεν είναι συνδεδεµένες µε οδικούς άξονες, σιδηροδροµικές γραµµές και λιµενικά hubs. Γενικώς, η επένδυση σε υποδοµές είναι παράγοντας αναγέννησης. Σκεφτείτε πώς θα ήταν η Αθήνα χωρίς µετρό και την Αττική Οδό. Οι σύγχρονες υποδοµές κάθε είδους (οδικές, ενεργειακές, τηλεπικοινωνιακές κ.λπ.) δίνουν άλλη ποιότητα συνολικά στη χώρα. Για παράδειγµα, αν έχουµε τις κατάλληλες υποδοµές, και τις σχετικές υπηρεσίες, θα µπορούσαµε να προσελκύσουµε εργαζόµενους από άλλες χώρες, οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα τηλεργασίας. Εξάλλου, φάνηκε κατά τη διάρκεια της πανδηµίας, ότι πρόκειται για µια τάση, την οποία θα µπορούσαµε να αξιοποιήσουµε. Πέραν των εργαζοµένων «νοµάδων», υπάρχει και ο πληθυσµός εκείνος που σχετίζεται µε την «ασηµένια οικονοµία». Ως χώρα µε µοναδικά χαρακτηριστικά, αν δηµιουργήσουµε κατάλληλες υποδοµές, θα προσελκύσουµε και συνταξιούχους. Αλλά όλα αυτά, απαιτούν ένα οργανωµένο πλάνο δράσης και στρατηγική που να καλύπτει πολλούς παράγοντες.
Real estate χωρίς υποδοµές δεν υπάρχει
Ποιοι είναι οι τομείς στους οποίους εκτιμάτε ότι υπάρχουν επενδυτικές ευκαιρίες στην Ελλάδα;
«Μισοτιµής» και τεράστια discounts τιµών στην εγχώρια αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν, εκτός αν πρόκειται για πολύ υποδεέστερα ακίνητα ή την κατηγορία εκείνων που συνδέονται µε «κόκκινα» δάνεια. Βεβαίως, για τον καθένα ο ορισµός της «επενδυτικής ευκαιρίας» είναι προσωπική υπόθεση. Καλές αποδόσεις υπάρχουν, αλλά απαιτείται πολλή δουλειά για να δηµιουργήσεις το επενδυτικό προϊόν, τουλάχιστον αυτό ισχύει για τους σοβαρούς παράγοντες της αγοράς. Προφανώς, συγκρινόµενη µε ώριµες αγορές του εξωτερικού, η ελληνική αγορά real estate προσφέρει καλύτερες αποδόσεις, ωστόσο, το χάσµα δεν είναι µεγάλο για τα καλά επενδυτικά ακίνητα.
Η Prodea Investment, ως η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας με «αποτύπωμα» στο σύνολο των κλάδων του real estate, εξετάζει επενδύσεις που αγγίζουν τα 400 εκατ. ευρώ. Τι ποσοστό αυτών βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο και ποιους κλάδους κυρίως αφορούν;
Το µισό περίπου επενδυτικό πρόγραµµα καλύπτεται ήδη από προσυµφωνηµένα projects, στα οποία δίνουµε έµφαση στο βέλτιστο ενεργειακό τους αποτύπωµα. Εστιάζουµε σε «πράσινα» γραφεία, ανεπτυγµένα σύµφωνα µε τις αρχές της αειφορίας, για τα οποία εξάλλου υπάρχει υψηλή ζήτηση και ελάχιστο απόθεµα. Σαφώς ενδιαφερόµαστε για τον τοµέα των logistics και πλέον, επιλεκτικά, διερευνούµε και τον χώρο των high end κατοικιών. Στον τελευταίο τοµέα, είµαστε σε προχωρηµένες συζητήσεις και ενδέχεται να έχουµε κάποια πρόοδο µέσα στο 2021. Για τα εµπορικά καταστήµατα, διατηρούµε µικρότερο ενδιαφέρον χωρίς να αποκλείουµε και κάποια σχετική επένδυση, αν έχει εξαιρετικά επενδυτικά χαρακτηριστικά.
O Πύργος Πειραιά που αναπτύσσει η Prodea με την Dimand και την EBRD είναι ένα εμβληματικό κτίριο που θα είναι έτοιμο τον Ιούλιο του 2023. Πώς θα γίνει η αξιοποίησή του και ποιο είναι το «πράσινο» μήνυμα που περνάει για το μέλλον του Real Estate;
Η αξιοποίησή του αυτή τη στιγµή µελετάται και γίνεται αναλυτική έρευνα της αγοράς. Πρόκειται όντως για ένα µοναδικό ακίνητο µε περίοπτη θέση σε όλο το Λεκανοπέδιο. Τα σχέδια αφορούν φυσικά σε γραφειακούς χώρους αλλά και άλλες χρήσεις, ενώ στους ισόγειους χώρους ανοίγεται η δυνατότητα για άλλες εµπορικές χρήσεις όπως το retail και η εστίαση. Το ότι το αναπτύσσουµε ως ένα από τα καλύτερα «πράσινα» κτίρια δίνει το ανάλογο µήνυµα για την επόµενη ηµέρα στην Ελλάδα. Οι επενδυτές που έχουν αίσθηµα ευθύνης και διορατικότητα δηµιουργούν τη νέα γενιά κτιρίων.
Ποιοι είναι οι στόχοι της στρατηγικής συμφωνίας με το γκρουπ Yoda στον τομέα εκμετάλλευσης τουριστικών ακινήτων;
Ο τοµέας εκµετάλλευσης τουριστικών ακινήτων είναι εξειδικευµένος και απαιτεί συγκεκριµένη εµπειρία και δεξιότητες. Ο συνεπενδυτής µας έχει σηµαντική εµπειρία στην ανάπτυξη και εκµετάλλευση ακινήτων. Το νέο, κοινό µας εγχείρηµα, δίνει έµφαση στα ξενοδοχειακά resorts. Στην οµπρέλα της συνεργασίας εντάχθηκαν ήδη τα εξαιρετικά The Landmark Nicosia και Aphrodite Hills ενώ πρόσφατα αποκτήσαµε το κορυφαίο luxury ξενοδοχείο στην Κύπρο, το Parklane Resort & Spa. Πλέον εργαζόµαστε για την ανάπτυξη του επενδυτικού µας προγράµµατος µε έµφαση στην Ελλάδα και ενδεχοµένως και κάποιες επιλεκτικές επενδύσεις στην Ιταλία.
Αν υπάρξει ζήτηση, η αγορά θα λειτουργήσει
Ενδιαφέρει το εγχώριο ξενοδοχειακό προϊόν – στο πλαίσιο και της αναδιάρθρωσης που συντελείται και μέσω πλειστηριασμών – την Prodea Investments απευθείας ή το νέο βραχίονά της, τη Mediterranean Hospitality Venture Limited (MHV);
Πλέον δραστηριοποιούµαστε στον ξενοδοχειακό κλάδο µέσω της MHV, την κοινή εταιρεία που η Invel και η Prodea, όπως προανέφερα, µε το γκρουπ Yoda. Ωστόσο, εξετάζουµε αν κάποια µικρότερα ξενοδοχεία πόλης, στα οποία υπάρχει µισθωτική σχέση παραµείνουν στην Prodea. Προσπαθούµε να κάνουµε off market συναλλαγές αλλά δεν αποκλείουµε τη συµµετοχή µας σε διαδικασία πλειστηριασµών ή απόκτηση µονάδων από τα NPLs (µη εξυπηρετούµενα ανοίγµατα).
Τι σηματοδοτεί η συγχώνευση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Prodea στην Ιταλία με εκείνο του Tarvos Fund;
H Ιταλία έχει υποστεί σε µεγάλο βαθµό τις επιπτώσεις της πανδηµίας, ωστόσο πετύχαµε να ολοκληρώσουµε µια µερική αποεπένδυση στην Ιταλία χωρίς έκπτωση, µέσα από τη συνεργασία µας µε µεγάλο διεθνή θεσµικό επενδυτή. Το νέο µεικτό χαρτοφυλάκιο που θα προκύψει από τη συγχώνευση των δύο χαρτοφυλακίων µας, προσφέρει την προοπτική για την υλοποίηση αξιόλογων υπεραξιών στον κατάλληλο χρόνο.
Η πανδημία έφερε ανακατατάξεις που αγγίζουν και την εργασία. Πώς εκτιμάτε ότι θα διαμορφωθεί η ζήτηση για χώρους γραφείων, τομέα μεγάλης βαρύτητας στο χαρτοφυλάκιο της Prodea;
Στο εξωτερικό υπάρχουν διαφορετικές δοµές και µεγάλο ποσοστό επιχειρήσεων µε ικανό αριθµό εργαζοµένων, ώστε να µπορεί να εφαρµοστεί η τηλεργασία. Ακόµα και εκεί, όµως, φαίνεται ότι η πλειοψηφία των εργαζοµένων επιθυµεί την επιστροφή στον εργασιακό χώρο µε παράλληλη ευελιξία για τηλεργασία 1-2 µέρες την εβδοµάδα. Στην Ελλάδα δεν αναµένουµε δραµατικές επιπτώσεις καθώς είναι λίγες οι µεγάλες εταιρείες που µπορούν να λειτουργήσουν για µακρό χρονικό διάστηµα έτσι. Σε κάθε περίπτωση ευνοείται η νέα γενιά κτιρίων µε σύγχρονα συστήµατα εξαερισµού, παράθυρα που ανοίγουν και γενικότερα έµφαση στην εφαρµογή σύγχρονων προτύπων υγιεινής του χώρου εργασίας. Επίσης αναµένεται να υπάρξει στροφή σε µοντέλο µεγαλύτερης απόστασης κατά τη χωροθέτηση των γραφείων. Η µίσθωση «πράσινων» κτιρίων δε σηµαίνει υποχρεωτικά υψηλότερο µίσθωµα ή γενικότερα κόστος. Τη διαφορά κάνει το κόστος της γης στην οποία θα ανεγερθεί το κτήριο, συνεπώς µπορούν να αναπτυχθούν τέτοια κτίρια σε περιοχές µε χαµηλότερο κόστος γης και να είναι προσιτά και σε µισθωτές µε µικρότερο προϋπολογισµό. Εδώ παίζουν ρόλο και οι υποδοµές που προαναφέραµε. Παράλληλα, δεν πρέπει να ξεχνάµε ότι στα «πράσινα» κτίρια υπάρχει σηµαντικότατη διαφορά στο λειτουργικό κόστος, π.χ. για ενέργεια και κοινόχρηστα. Ο µισθωτής πρέπει να βλέπει τη συνολική επιβάρυνση, όχι µόνο το µίσθωµα.
Πώς εκτιμάτε ότι θα διαμορφωθεί η αγορά των logistics ακινήτων; Υπάρχει πεδίο ανάπτυξης και πέραν της Αττικής;
Αυτή τη στιγµή η αγορά των logistics προσελκύει ιδιαίτερο ενδιαφέρον από τους επενδυτές. Κυρίως στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Στη συµπρωτεύουσα αναµένεται ακόµα µεγαλύτερη ανάπτυξη του κλάδου. Ο χρόνος θα δείξει, αν θα δηµιουργηθεί νέα αγορά κοντά στο σιδηροδροµικό δίκτυο που αναµένεται να εκσυγχρονιστεί στην Ελλάδα. Επίσης θα µπορούσε να υπάρξει ανάπτυξη νέων µονάδων logistics, αν δηµιουργηθούν οι προϋποθέσεις ανάπτυξης περιφερειακών λιµανιών, µερικά εκ των οποίων εξάλλου προετοιµάζονται για ιδιωτικοποίηση.
Πώς θα χρηματοδοτήσετε την περαιτέρω ανάπτυξη της εταιρείας;
Παράλληλα µε την επιτυχηµένη συνεργασία που έχουµε µε τις τράπεζες, εξετάζουµε πάντα τις δυνατότητες που υπάρχουν στις κεφαλαιαγορές, είτε για δάνεια, είτε για νέα κεφάλαια, υποστηριζόµενοι από τις υψηλές και προβλέψιµες εισροές, που έχει η εταιρεία µας από την επιχειρηµατική της δραστηριότητα, καθώς και την ποιότητα του χαρτοφυλακίου ακινήτων.
Η σχεδιαζόμενη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου και /ή η διεύρυνση της μετοχικής βάσης της εταιρείας σε ποια φάση βρίσκεται;
Είναι στις άµεσες στρατηγικές προτεραιότητες µας, η αύξηση της διασποράς της µετοχικής µας σύνθεσης (όπου σήµερα ο βασικός µέτοχος κατέχει το 98%) και εξετάζουµε ποιος είναι ο πιο πρόσφορος τρόπος για να το επιτύχουµε.
Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί
