Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος: Τι είδους ακίνητα αναζητούν οι Αθηναίοι

Λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και της μεγάλης τιμής των νεόδμητων, σημαντικό ποσοστό των αγοραστών αναζητά παλαιότερα διαμερίσματα και προβαίνει στην ανακαίνισή τους για να τα βελτιώσει αισθητικά και ενεργειακά. Μάλιστα, όπως τονίζουν παράγοντες της αγοράς, πολλοί εκ των αγοραστών δεν δανείζονται από τις τράπεζες, είτε διότι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, είτε διότι φοβούνται μελλοντικά “προβλήματα” αν κάτι δεν πάει καλά στη ζωή τους και “κοκκινίσει” το δάνειο.

Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος τ. Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, παρουσιάζει στο Fortune Greece την εικόνα που καταγράφει σήμερα η ελληνική αγορά ακινήτων, ενώ εστιάζει στις προκλήσεις, αλλά και στις ευκαιρίες που υπάρχουν για επίδοξους αγοραστές – ενοικιαστές.

Κ. Χαραλαμπόπουλε, που εστιάζουν την προσοχή τους οι Αθηναίοι, όταν πρόκειται να προβούν σε αγορά κατοικίας;

Το θέμα της υπογεννητικότητας και του μικρότερου μεγέθους των νοικοκυριών επηρεάζουν τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα, ενώ η τηλεργασία που καθιερώθηκε λόγω covid, ώθησε στην ανάγκη ενός επιπλέον χώρου. Βέβαια, αυτές οι δυο τάσεις δεν αντισταθμίζονται, καθότι υπερτερεί το μικρότερο μέγεθος των νοικοκυριών.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι Αθηναίοι σε ποσοστό της τάξης του 90% αναζητούν σπίτια – διαμερίσματα έως 150 τ.μ. και ειδικότερα:
• το 25% περίπου αναζητά έως 45 τ.μ.
• το 30% περίπου από 45 έως 75 τ.μ.
• το 25% περίπου από 75 έως 100 τ.μ.
• το 12% περίπου από 100 έως 150 τ.μ.

Για κάποιον που θέλει να προβεί σε αγορά νεόδμητου, ποιες περιοχές συνιστούν αυτό το διάστημα επενδυτική ευκαιρία;

Είναι γνωστό ότι το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί πολύ την τελευταία πενταετία, λόγω του πληθωρισμού, της έλλειψης συνεργείων, των απαιτήσεων των κανονισμών αλλά και των εξελίξεων στην τεχνολογία, την επιθυμία για έξυπνα κτίρια κλπ. Άρα το κόστος κατασκευής είναι υψηλό γενικά σε όλες τις περιοχές και διαφοροποιείται από το βαθμό πολυτέλειας, την ποιότητα του εδάφους θεμελίωσης, το μέγεθος της κατασκευής κλπ.

Κατά συνέπεια σε περιοχές που το κόστος οικοπέδου είναι μικρότερο (ανά τ.μ. δομήσιμο) ή θεωρούνται και είναι κάπως υποβαθμισμένες, εκεί εντοπίζονται τα νεόδμητα ακίνητα με σχετικά χαμηλότερες τιμές ανά τ.μ. .Ενδεικτικά αναφέρουμε κάποιες περιοχές με τέτοια χαρακτηριστικά, όπως ανατολική Αττική , Αχαρνές, Μέγαρα κλπ.

Δεν πρέπει όμως να ξεχνάμε ότι σε όλες τις περιοχές, κατά καιρούς, εμφανίζονται και ευκαιρίες, λόγω προβλημάτων των επειγόμενων πωλητών (ασυμφωνία κληρονόμων, έκτακτα οικονομικά προβλήματα κ.ο.κ)

Τέλος αξίζει να σημειωθεί ότι και οι πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ, οδηγούν στη δόμηση λιγότερων επιφανειών, γεγονός που επηρεάζει την όλη ανάπτυξη στα οικόπεδα, όπου αυτό συναντάται.

Τι τάξεως είναι το μέσο διαθέσιμο budget για την απόκτηση ενός σπιτιού 100 τ.μ. ;

Το διαθέσιμο ποσό για την αγορά ενός σπιτιού περί τα 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας κυμαίνεται πάρα πολύ διότι, εκτός από τους Έλληνες, εμφανίζονται και πολλοί ξένοι με διαφορετικό προφίλ και στόχους. Στα ακριβά προάστεια για νεόδμητο τα ποσά συνήθως κινούνται από 380.000 € έως 550.000 €

Σε φτηνές περιοχές και για παλαιές κατασκευές, το ποσόν μπορεί να κινείται από 130.000 έως 230.000 € ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου (παλαιότητα, θέση, κατάσταση, όροφος, ύπαρξη parking κλπ)

Κατά συνέπεια για ένα τέτοιο σπίτι, κατά μέσο όρο, το διαθέσιμο budget μπορεί να κυμαίνεται από 150.000 έως 250.000 €.

Αυξημένη κίνηση στους δρόμους, υπερτουρισμός και τηλεργασία, είναι παράγοντες που θα μπορούσαν να κάνουν την αποκέντρωση εφικτό στόχο;

Οι πιο πάνω παράγοντες που έχουν ενταθεί από την εποχή της πανδημίας και μετά έχουν διαμορφώσει ένα τοπίο πολυπαραμετρικό σε μια Αθήνα που ταλαιπωρείται από την κίνηση στους δρόμους, που δέχεται χιλιάδες τουριστών, αλλά που παράλληλα ανθεί κατά ένα ποσοστό και το μοντέλο της τηλεργασίας, ιδίως σε μεγάλες και οργανωμένες επιχειρήσεις.

Η αποκέντρωση μπορεί να είναι ένας εφικτός στόχος που στην παρούσα περίοδο δύναται να βοηθηθεί από μέσα μαζικής μεταφοράς, σταθερής τροχιάς (μετρό, προαστιακός).

Όμως μπορεί να αποτελέσει έναν ακόμη πιο απαραίτητο και εφικτό στόχο εφόσον στοχεύσει στην ενίσχυση της περιφέρειας σε όρους μεταφοράς δραστηριοτήτων από την Αττική σε άλλα μέρη της χώρας που φθίνουν πληθυσμιακά και οικονομικά. Κάτι τέτοιο πρέπει να αποτελέσει κεντρική πολιτική επιλογή, διότι δεν είναι λογικό το 50% του πληθυσμού της χώρας μας και ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό της οικονομικής δραστηριότητας να βρίσκεται στο Νομό της Αττικής.

Το Υπουργείο Τουρισμού ετοιμάζει ν/σ για τη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Θεωρείτε ότι η δημιουργία ενός ισχυρού και ξεκάθαρου πλαισίου θα βάλει επιτέλους φρένο στην ανοδική πορεία που έχουν πάρει οι τιμές των ενοικίων;

Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ένας τρόπος μίσθωσης που αναπτύχτηκε τα τελευταία 12 χρόνια περίπου και έχει συμβάλει πολύ στην ανάπτυξη του τουρισμού, ενώ είναι γνωστό ότι στα χρόνια της μεγάλης οικονομικής κρίσης, βοήθησε στη μείωση της ανεργίας.

Επίσης είναι γνωστό ότι οι όποιες ανακαινίσεις παλαιών οικοδομών έγιναν για το σκοπό αυτό, δεν επιδοτήθηκαν από την πολιτεία, σε αντίθεση με ότι έχει συμβεί κατά καιρούς στα ξενοδοχεία. Επίσης, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι έδωσε νέα ζωή και χρήση σε πολλά ακίνητα του ιστορικού κέντρου της Αθήνας με αποτέλεσμα να αποκτήσει άλλη εικόνα το κέντρο.

Ωστόσο, σε κάποιες περιοχές δημιουργήθηκε πρόβλημα αύξησης των ενοικίων και αγοραίων αξιών, με αποτέλεσμα να μη μπορούν να ενοικιαστούν ακίνητα από τον χαμηλόμισθο Έλληνα. Οι περιοχές αυτές έχουν πλέον αποκτήσει χαρακτήρα κυρίως τουριστικό .

Κατά την άποψή μας, το πρόβλημα έχει δημιουργηθεί και ενταθεί και από το ότι βρίσκονται εκτός αγοράς χιλιάδες διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, στους servicers, σε κάποια ΝΠΔΔ, αλλά και στο Δημόσιο, μερικά εκ των οποίων περιήλθαν σε αυτό λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς κατά τα χρόνια της κρίσης.

Είναι γεγονός ότι το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να ρυθμισθεί με μια ισορροπημένη πολιτική ώστε να υπάρξει ομαλή πορεία της αγοράς. Η όποια πολιτική και στόχευση θα πρέπει να γίνει με σοβαρή προεργασία ώστε να είναι συνεπής και να μην δούμε πάλι φαινόμενα τύπου Golden Visa με όρια για την απόκτησή της που αλλάζουν διαρκώς. Το ζήτημα της κοινωνικής κατοικίας πρέπει να αντιμετωπιστεί με συγκροτημένο τρόπο και να οδηγεί στη στέγαση νοικοκυριών που έχουν όντως πρόβλημα.

Ποια η εικόνα που επικρατεί στα επαγγελματικά ακίνητα; Ποιοι χώροι έχουν ζήτηση και ποιοι εγκαταλείπονται;

Τα επαγγελματικά ακίνητα έχουν διάφορες κατηγορίες. Για παράδειγμα στο χώρο των γραφείων, παρατηρείται μια έντονη ζήτηση για πράσινα (Grade A) γραφεία – δεν θα το έλεγα Grade A αλλά κτήρια με διεθνείς ενεργειακές πιστοποιήσεις ή κάτι τέτοιο ( Leed ) – ιδίως από πολυεθνικές επιχειρήσεις.

Τα γραφεία παλαιού τύπου με κοινόχρηστες τουαλέτες είναι στα αζήτητα και η μόνη λύση είναι η σταδιακή εξαγορά τους από έναν ιδιοκτήτη προκειμένου να τα ενισχύσει και να τα ανακαινίσει ριζικά.

Οι σύγχρονοι χώροι logistics είναι ένα προϊόν που παρουσιάζει ζήτηση και έχει εμπλουτίσει το χαρτοφυλάκιο πολλών ΑΕΕΑΠ και όχι μόνον. Τα καταστήματα, σε περιοχές και οδούς μεγάλης ζήτησης είναι πλέον πολύ ακριβά και ζητούνται από τους «μεγάλους παίκτες» της αγοράς.

Αντίθετα, καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες σημειώνουν πολύ μικρή ζήτηση και κάποια παραμένουν κενά επί σειράν ετών, διότι δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι προ της κρίσης η χώρα μας είχε πολύ περισσότερα καταστήματα από όσα πραγματικά χρειαζόταν.

Ποιες θεωρείτε ότι θα είναι οι μεγαλύτερες προκλήσεις που θα κληθεί να αντιμετωπίσει το προσεχές διάστημα ο κλάδος του real estate;

Mπροστά μας ανοίγονται πολλοί ορίζοντες που επηρεάζουν το σύνολο της οικονομικής και όχι μόνον ζωής του κόσμου και κατά συνέπεια της Ευρώπης και της χώρας μας. Υποσύνολο του χώρου αποτελεί και ο κλάδος του real estate.

Προκλήσεις λοιπόν πολλές, όπως:
• Τεχνολογικές εξελίξεις και τεχνητή νοημοσύνη
• Οικονομικοί παράγοντες, επιτόκια δανεισμού, ρυθμοί ανάπτυξης, επίπεδα μισθών, φορολογία ακινήτων, δημογραφικά και πολιτικές ανάπτυξης της περιφέρειας
• Η νομοθεσία και η νομολογία για σημαντικά θέματα της ανάπτυξης των ακινήτων
• Οι αλλαγές στις συνήθειες των ανθρώπων αλλά και κινητικότητα σε συνδυασμό με την τηλεργασία
Άρα σημαντικό ρόλο και σημασία έχει η μεγάλη ταχύτητα με την οποία αλλάζουν τα πράγματα και ο χώρος των ακινήτων βρίσκεται κάτω από το φαινόμενο VUCA World.
• “Volatile – ασταθής”,
• “uncertain – αβέβαιος”,
• “complex – σύνθετος” and
• “ambiguous – ασαφής”

Κατά συνέπεια όσοι προσαρμόζονται εύκολα στις νέες τάσεις και αναγνωρίζουν έγκαιρα τις επερχόμενες αλλαγές, θα έχουν το συγκριτικό πλεονέκτημα.