Έλλη Κακούλλου (Εθνική Τράπεζα): Το νέο τοπίο στην αγορά ακινήτων
Την εκτίμηση ότι η αγορά ακινήτων, παρά τις προκλήσεις στο οικονομικό περιβάλλον, θα συνεχίσει να προσελκύει ενδιαφέρον από επενδυτές που αναζητούν προστασία των εισοδημάτων τους εν μέσω κρίσης εκφράζει η Έλλη Κακούλλου, βοηθός γενική διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Εθνικής Τράπεζας και Ομίλου. Σε συνέντευξή της στο Fortune Greece μιλά για τις επιπτώσεις του πληθωρισμού αλλά και τους θετικούς καταλύτες. Εξηγεί τον ρόλο των τραπεζών −μετά τις συναλλαγές πώλησης των «κόκκινων δανείων» και ενόψει των συναλλαγών ακινήτων− στη νέα φάση ωρίμανσης της αγοράς αλλά και την αλληλεπίδραση της «θεσμικής» κύριας αγοράς ακινήτων με τα funds και τους servicers που μπαίνουν δυναμικά στο «παιχνίδι». Μιλά για τους παράγοντες που ενισχύουν την ελκυστικότητα της αγοράς για επενδύσεις, αναφερόμενη ειδικότερα στις νομοθετικές μεταρρυθμίσεις για την άρση χρόνιων εμποδίων και αντικινήτρων στα επενδυτικά έργα ακινήτων και την ψηφιοποίηση σε όλα τα επίπεδα του κρατικού μηχανισμού, που έχουν συνεισφέρει στην ενίσχυση της διαφάνειας και τη διεύρυνση του βάθους της αγοράς.
Υπάρχει μια εγγενής σχέση της αγοράς ακινήτων με τις επενδύσεις και την οικονομία. Πώς θα περιγράφατε συνοπτικά το νέο τοπίο;
Η αγορά ακινήτων είναι ένας από τους βασικότερους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας. Αποτελεί την υποδομή για όλες τις επιχειρηματικές δραστηριότητες τις οποίες στεγάζει, από την παραγωγή έως τις υπηρεσίες και σημαντικότερα την κατοικία του κάθε πολίτη σε όλη την επικράτεια. Αποτελεί επίσης διαχρονικά ένα από τα ασφαλέστερα και πιο αποδοτικά επενδυτικά προϊόντα της χώρας. Σήμερα, στο περιβάλλον των μειωμένων αποδόσεων και αυξανόμενων κινδύνων επανεγκαθίσταται η αγορά ακινήτων ως μία από τις πιο ελκυστικές επενδύσεις για ευρύτατη γκάμα επενδυτών, ιδιωτών και θεσμικών, από τον μεγαλύτερο έως τον μικρότερο. Επιπρόσθετα, ήταν και παραμένει ένα αγαθό υψίστης και κεντρικής σημασίας για κάθε ελληνική οικογένεια, με προσωπική και κοινωνική διάσταση, και επενδυτικό καταφύγιο έναντι πάσης φύσεως οικονομικών και γεωπολιτικών φαινομένων.
Ποιοι παράγοντες, κατά τη γνώμη σας, επιδρούν ουσιαστικά στον μετασχηματισμό της αγοράς, ώστε να είναι ελκυστική για επενδύσεις;
Η κύρια ελληνική αγορά ακινήτων εξελίσσεται ουσιωδώς τα τελευταία έτη, αποκτώντας σταθερά μεγαλύτερο βάθος. Ο εμπλουτισμός των βασικών «παικτών» και η σταθερή εισροή κεφαλαίων από εγχώριους και διεθνείς επενδυτές έχουν συντελέσει στο να εισέλθει η αγορά ακινήτων σήμερα σε μια νέα εποχή. Στην προσέλκυση επενδύσεων συνέβαλαν σειρά νομοθετικών μεταρρυθμίσεων με σκοπό την άρση χρόνιων εμποδίων ή/και αντικινήτρων στα επενδυτικά έργα ακινήτων και σταθερά βήματα προς την ομογενοποίηση της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.
Επιπρόσθετα η ψηφιοποίηση σε όλα τα επίπεδα του κρατικού μηχανισμού, κρίσιμων εργαλείων και υπηρεσιών, απαραίτητων για τη διενέργεια συναλλαγών στον χώρο, το ηλεκτρονικό κτηματολόγιο, η ηλεκτρονική ταυτότητα, η ψηφιακή πλατφόρμα MyProperty της ΑΑΔΕ, η χρήση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας προώθησης και πλείστα άλλα εργαλεία έχουν μετασχηματίσει σημαντικά την αγορά των ακινήτων, προσδίδοντας διαφάνεια, μεγαλύτερο βάθος, ευελιξία και μειώνοντας κρίσιμους χρόνους και γραφειοκρατία. Οι φορείς που αποτελούσαν τους μεγαλύτερους παράγοντες επίδρασης σε αυτό τον χώρο άλλαξαν κατά την τελευταία δεκαετία μέσα από την ωρίμανση της αγοράς σε πιο ελκυστικό επενδυτικό τοπίο, αλλά και λόγω της οικονομικής κρίσης που μετέτρεψε τους χρηματοδότες σε ιδιοκτήτες και πωλητές κάθε κατηγορίας ακινήτου.
Ποιοι είναι οι βασικοί εμπλεκόμενοι της ελληνικής αγοράς ακινήτων καθώς ωριμάζει;
Οι κύριες αγορές επαγγελματικών ακινήτων έχουν πλήρως αναβαθμιστεί σύμφωνα με το διεθνές υπόδειγμα, με τις βασικές ομάδες εμπλεκομένων (επενδυτές, κατασκευαστές, μισθωτές) να αποκτούν θεσμική παρουσία και δράση, σε εξειδικευμένη ή διευρυμένη βάση ακινήτων, με διάφορα επίπεδα καθετοποίησης, ανάλογα με το στρατηγικό μοντέλο του κάθε επενδυτή. Κατά την τελευταία δεκαετία, μεσούσης της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, διεθνείς θεσμικοί επενδυτές ξεκίνησαν να επενδύουν πιο ενεργά στην αγορά ακινήτων της χώρας μας μέσω των εγχώριων ΑΕΕΑΠ.
Η πλειονότητα των αρχικών και πιο πρόσφατων θεσμικών επενδυτών μοιράζεται κοινούς επενδυτικούς στόχους, οδηγώντας σε χαρτοφυλάκια παρόμοιας σύνθεσης και αναδεικνύοντας την έλλειψη ικανού επενδυτικού προϊόντος προς κάλυψη της σχετικής ζήτησης.
Στον τρέχοντα κύκλο της κύριας ελληνικής κτηματαγοράς, καθοριστικό ρόλο αποκτούν τα θεσμικά επενδυτικά κεφάλαια και οι κατασκευαστές – developers. Θεσμικά επενδυτικά κεφάλαια, τα οποία έχουν λάβει στρατηγική απόφαση επένδυσης στην Ελλάδα, δραστηριοποιούνται στην εγχώρια κτηματαγορά τόσο μέσω των ΑΕΕΑΠ (π.χ. η Castlelake στην Prodea) ή εισηγμένων εταιρειών ακίνητης περιουσίας (είσοδος της Sterner Stenhus στην Pasal Development νυν Premia Properties), όσο και αυτοτελώς (π.χ. Brook Lane Capital, Dromeus). Λόγω της σημαντικής ρευστότητάς τους και των παρόμοιων επενδυτικών στόχων τους, οι ανωτέρω εμπλεκόμενοι καθορίζουν, μεταξύ άλλων, τα επίπεδα και τις βραχυχρόνιες πορείες των αποδόσεων στις κύριες αγορές επαγγελματικών ακινήτων.
Έχοντας ως δεδομένα τη σταθερά υψηλή επενδυτική ζήτηση και την ανά περίπτωση υψηλή ή στάσιμη μισθωτική ζήτηση, οι κατασκευαστές χαράζουν τον δρόμο και ρυθμίζουν την ταχύτητα μετάβασης στον νέο κύκλο της εγχώριας αγοράς ακινήτων. Αποτελεί ενδιαφέρουσα παρατήρηση ότι οι κυρίαρχοι developers (π.χ. Dimand, Ten Brinke) δεν είχαν παρουσία κατά τον προηγούμενο κύκλο της αγοράς, ενώ λειτουργούν όλο και περισσότερο βάσει των διεθνών πρακτικών, διευρύνοντας τις πηγές χρηματοδότησης των έργων και αναπτύσσοντας σύνθετες συμφωνίες με τους μισθωτές και τους επενδυτές – τελικούς αποδέκτες του επενδυτικού «προϊόντος».
Τέλος, σημαντική παρουσία αποκτούν στην αγορά, ως νέοι «ανερχόμενοι» παίκτες, οι Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων (π.χ. DoValue, Intrum, Cepal), οι οποίες διαχειρίζονται τα χαρτοφυλάκια δανείων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια από μεγάλα funds όπως την Bain Capital, Davidson Kempner, Fortress και Apollo, μεταξύ άλλων.
Όλοι αυτοί οι «παίκτες» έχουν διαφορετικό θεσμικό ρόλο στην αγορά. Ποια είναι η πρόκληση που βλέπετε στο εγγύς μέλλον με την ολοένα πιο ενεργή συμμετοχή των «ανερχόμενων» παικτών που αναφέρετε;
Η έλλειψη προϊόντος και το χαμηλό βάθος εν γένει της ελληνικής κτηματαγοράς, οδηγούν την πλειονότητα των θεσμικών επενδυτών και των κατασκευαστών στη δραστηριοποίηση σε όλο σχεδόν το φάσμα των κατηγοριών ακινήτων. Η υψηλή αγοραστική και μισθωτική ζήτηση για κατοικίες εντός των μεγάλων αστικών κέντρων έχει κλιμακωθεί σε τέτοιον βαθμό, που θεσμικοί επενδυτές αρχίζουν να προσεγγίζουν την αγορά κατοικιών ως εφάμιλλη με αυτήν των επαγγελματικών ακινήτων. Αναμένεται με ενδιαφέρον η ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη αλληλεπίδραση, της «θεσμικής» κύριας αγοράς ακινήτων με αυτή των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων. Το βασικό ερώτημα της προσεχούς περιόδου είναι εάν οι εμπλεκόμενοι της κύριας αγοράς θα επενδύσουν σε χαρτοφυλάκια αποτελούμενα από μικρότερα −κυρίως οικιστικά− ακίνητα με μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά, εφαρμόζοντας σε αυτά τη «θεσμική» προσέγγισή τους ή θα διατηρήσουν χωριστή πορεία, ενισχύοντας την παρούσα κτηματαγορά «πολλών ταχυτήτων».
Future
Το βασικό ερώτημα της προσεχούς περιόδου είναι εάν οι εμπλεκόμενοι της κύριας αγοράς θα επενδύσουν σε χαρτοφυλάκια αποτελούμενα από μικρότερα -κυρίως οικιστικά- ακίνητα με μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά, εφαρμόζοντας σε αυτά τη «θεσμική» προσέγγισή τους ή θα διατηρήσουν χωριστή πορεία, ενισχύοντας την παρούσα κτηματαγορά «πολλών ταχυτήτων».
Ποια είναι η σχέση των τραπεζών σήμερα με την αγορά ακινήτων;
Τα τελευταία χρόνια οι συστημικές τράπεζες μειώνουν με εντατικούς ρυθμούς τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνειά τους, ολοκληρώνοντας επιτυχώς σειρά συναλλαγών τιτλοποιήσεων και πωλήσεων χαρτοφυλακίων δανείων σε τρίτους. Στρέφουν πλέον όλες τις δυνάμεις τους στη χρηματοδότηση της ελληνικής οικονομίας. Χαρακτηριστικά, το απόθεμα των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων στο τέλος Δεκεμβρίου του 2021 ανήρχετο σε 18,4 δισ. ευρώ, μειωμένο κατά 28,8 δισ. ευρώ εν σχέσει με το 2020, και κατά σχεδόν 90 δισ. ευρώ από το μέγιστο ύψος που είχε φθάσει στα βάθη της κρίσεως το 2016.
Παράλληλα, κατά την τελευταία πενταετία, οι τράπεζες απέκτησαν, μέσω πλειστηριασμών, χαρτοφυλάκια ακινήτων από τη σταδιακή ρευστοποίηση εξασφαλίσεων ενός μικρού συγκριτικά τμήματος του συνόλου των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων. Τα αρμόδια τμήματα των τραπεζών τώρα εστιάζουν στην ενεργή διαχείριση και πώληση των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω αυτών των πλειστηριασμών. Αξίζει να θυμηθούμε ότι, πέραν των εισπράξεων και ρυθμίσεων που επιτεύχθηκαν, η εκποίηση εξασφαλίσεων μέσω πλειστηριασμών είναι μια χρονοβόρα διαδικασία, η οποία δεν θα μπορούσε να επιφέρει, ως προσέγγιση, την επιθυμητή μείωση των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων στους σύντομους χρόνους που επιτεύχθηκε τελικά μέσω των συναλλαγών πωλήσεων, με τις θετικές επιδράσεις εξυγίανσης και αποδέσμευσης πόρων για τις τράπεζες. Παρομοίως, η ενεργή πώληση μεμονωμένων ακινήτων δεν μπορεί να επιφέρει τη μείωση του όγκου ακινήτων στα υφιστάμενα χαρτοφυλάκια των τραπεζών στους επιθυμητούς χρόνους.
H μακροχρόνια ή έστω μεσοπρόθεσμη συντήρηση των εν λόγω χαρτοφυλακίων στους ισολογισμούς των τραπεζών είναι συνήθως ασύμφορη λόγω του υψηλού κόστους διαχείρισης και διακράτησης (π.χ. ΕΝΦΙΑ, συντήρηση, κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ, φύλαξη), εκτός εάν τα ακίνητα αυτά έχουν καταστεί επενδυτικά (ήτοι μισθωμένα με καλούς όρους). Μετά την επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία τεχνικής και νομικής ωρίμανσης των αποκτηθέντων ακινήτων, καθίσταται απαραίτητη λοιπόν η ταχεία αποεπένδυση. Τα επόμενα έτη θα δούμε σειρά συναλλαγών πωλήσεων ακινήτων στο πλαίσιο των στόχων αποεπένδυσης του κάθε οργανισμού.
Νέοι ρόλοι
Η σημαντική ρευστότητα θεσμικών επενδυτικών κεφαλαίων δημιούργησε μια νέα κατηγορία σημαντικών «παικτών» στο real estate, καθορίζοντας τα περιθώρια και τις βραχυχρόνιες πορείες των αποδόσεων στις κυριότερες κατηγορίες των επαγγελματικών ακινήτων. Με τη ζήτηση να παραμένει σταθερά υψηλή, οι κατασκευαστές έχουν πλέον τον ρόλο του ρυθμιστή για τη μετάβαση της εγχώριας αγοράς ακινήτων.
Τι ρόλο παίζουν τα επενδυτικά funds και πώς προβλέπεται να επιδράσουν στην αγορά ακινήτων στο προσεχές μέλλον;
Συνέπεια των συναλλαγών πώλησης από τις τράπεζες του μεγάλου όγκου των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων, ήταν να περάσουν τα δάνεια αυτά σε επενδυτικά funds, με διαχειριστές ειδικές εταιρείες εξειδικευμένες στον χώρο των κόκκινων δανείων. Οι τρεις μεγαλύτερες διαχειρίστριες ή servicers, DoValue, Intrum και Cepal, συγκεντρώνουν τη μεγάλη πλειονότητα των συνολικών δανείων. Τα funds, τα οποία αγόρασαν τα ενυπόθηκα δάνεια, αναμένεται να ακολουθήσουν διάφορες στρατηγικές για την ενεργή διαχείρισή τους και αξιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων που τα εξασφαλίζουν. Οι εταιρείες διαχείρισης εμφανίζονται ήδη ως κύριοι επισπεύδοντες για τη μεγάλη πλειονότητα των πλειστηριασμών που διενεργούνται μέσω του e-auction. Πρωταρχικός στόχος παραμένει η ρύθμιση των δανείων για τους βιώσιμους δανειολήπτες, ενώ ποσοστό της τάξης του 40% των εσόδων αναμένεται να προέλθει από πωλήσεις ακινήτων. Αφού αποκτηθούν μέσω πλειστηριασμών ή οικειοθελών παραδόσεων, τα εν λόγω ακίνητα θα περάσουν την ίδια διαδικασία ωρίμανσης που ακολουθείται από τις τράπεζες προκειμένου να μπορούν να μεταβιβαστούν σε τρίτους, είτε μέσω πωλήσεων χαρτοφυλακίων, είτε μέσω μεμονωμένων πωλήσεων, ανάλογα με το είδος και το μέγεθος των ακινήτων.
Αναμένεται στο προσεχές μέλλον, επίσης, σημαντική αύξηση συναλλαγών δευτερογενούς αγοράς μεταξύ των funds, είτε για χαρτοφυλάκια δανείων είτε ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, ευκαιρία θα αποτελέσει και η αναβάθμιση ή/και μίσθωση κυρίως οικιστικών ακινήτων από εξειδικευμένες εταιρείες developers, για λογαριασμό των funds, προκειμένου να μεταπωληθούν με μεγαλύτερο κέρδος στον τελικό χρήστη.
Ενθαρρυντικό στοιχείο σε όλα αυτά αποτελεί η προσδοκία, σύμφωνα με όλες τις εκτιμήσεις, ότι τα επόμενα έτη οι τιμές ακινήτων στην εγχώρια κτηματαγορά θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, με μειωμένο ρυθμό ενδεχομένως, παρά τις αντίξοες συνθήκες του πολέμου, της ενεργειακής κρίσης και του πληθωρισμού. Τέλος, να επισημάνουμε ότι οι τράπεζες δεν αποχωρούν από την αγορά ακινήτων διότι θα χρηματοδοτήσουν με σθένος τις συναλλαγές απόκτησης και ανάπτυξης των ακινήτων από τους αγοραστές, παρέχοντας στεγαστική πίστη σε όλη την επικράτεια και σε όλα τα επίπεδα παράλληλα με τις χρηματοδοτήσεις μεγάλων έργων ακινήτων, υποδομών και του τουριστικού κλάδου. Πέραν αυτών, θα στηρίξουν και τους βιώσιμους πελάτες, υποστηρίζοντας τις ρυθμίσεις των προαναφερόμενων δανείων.
Τα επόμενα έτη οι τιμές των ακινήτων αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία.
Πώς θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων ο πληθωρισμός;
Η γεωπολιτική κρίση, η οποία συνεχίζεται με μικρότερες προσδοκίες ταχείας αποκλιμάκωσης, και η συνεπακόλουθη όξυνση των ανατιμήσεων των τιμών ενέργειας, που ξεκίνησε το 2021, έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σήμερα περί το 10%, τον υψηλότερο που έχει καταγραφεί από το 1995. Η αύξηση του πληθωρισμού, σε συνδυασμό με την αύξηση της ζήτησης υλικών κατασκευής, έχουν οδηγήσει σε συνεχείς και μη προβλέψιμες αυξήσεις τιμών και ασυνέχειες στην αλυσίδα παράδοσης. Για τους λόγους αυτούς, καθίσταται ρευστός και δυσχερής ο προγραμματισμός και η κοστολόγηση των κατασκευαστικών έργων. O αριθμός νέων εγχώριων μεγάλων έργων σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων παραμένει σταθερά υψηλός, αλλά αναμένονται καθυστερήσεις και αναβολές λόγω των αυξήσεων στους προϋπολογισμούς των έργων.
Ποιοι είναι οι παράγοντες που δρουν αντισταθμιστικά στις πιέσεις και εν κατακλείδι τι θα λέγατε για τις προοπτικές της αγοράς;
Τα υψηλά επίπεδα ρευστότητας που διοχετεύονται στην αγορά από τις τράπεζες και το Ταμείο Ανάκαμψης θα βοηθήσουν στην άμβλυνση των πιέσεων αυτών παρέχοντας την απαιτούμενη χρηματοδότηση τόσο σε επίπεδο θεσμικών επενδυτών, όσο και ιδιωτών για την συνέχιση των έργων και επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία.
Η αγορά ακινήτων αναμένεται να προσελκύσει πρόσθετο ενδιαφέρον από τους επενδυτές.
Καθοριστικοί παράγοντες επίσης αποτελούν η συνεχιζόμενη και σημαντική δημοσιονομική στήριξη του επιχειρήν και των ιδιωτών, η αξιοσημείωτη ανάκαμψη του τουρισμού, η αυξανόμενη απασχόληση η οποία στηρίζει τα εισοδήματα και η υγιής ζήτηση. Η ισχυρή αναπτυξιακή δυναμική που ανέπτυξε η ελληνική οικονομία τα τελευταία δύο έτη και η αύξηση των ξένων επενδύσεων στην χώρα έδωσε σημαντική ώθηση στην περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, η οποία αναμένεται να συνεχιστεί με θετικό πρόσημο παρά τις αντιξοότητες. Εν κατακλείδι, θα έλεγα ότι η αγορά ακινήτων, αναπόσπαστο κομμάτι της ιδιωτικής περιουσίας, άρρηκτα συνδεδεμένη με τον τουρισμό και την ελληνική οικονομία γενικότερα, αναμένεται να συγκεντρώσει πρόσθετο ενδιαφέρον από επενδυτές που αναζητούν προστασία των εισοδημάτων τους εν μέσω κρίσης και παραμένει ασφαλής και αποδοτική επιλογή βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα
**Φωτογραφίες: Αρχείο Εθνικής Τράπεζας
