Κώστας Μαρκάζος (Premia Properties): «Οι επενδυτικές ευκαιρίες δημιουργούνται»
Τη σύσταση χαρτοφυλακίου ακινήτων αξίας ενός δισ. ευρώ σε μεσοπρόθεσμη βάση επιδιώκει η διοίκηση της εταιρείας, που προσφάτως μετετράπη σε ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να αξιοποιήσει το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο που διέπει τη συγκεκριμένη κατηγορία επενδυτικών φορέων. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, Κώστα Μαρκάζο, ο δρόμος για την επίτευξη αυτού του στόχου απαιτεί σοβαρή προετοιμασία και επαγγελματική αντιμετώπιση, αλλά και πρωτότυπες συναλλαγές. Μόνον κατά την τελευταία διετία, η εταιρεία έχει προβεί σε επενδύσεις σε κάθε υποκλάδο ακινήτων, ελέγχοντας πλέον από Logistics και βιομηχανικά κτίρια έως σχολεία, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ακόμη και αμπελώνες. Ο ίδιος, ωστόσο, σημειώνει την ανάγκη άρσης των στρεβλώσεων, ώστε η ελληνική αγορά να βελτιώσει τη θέση της στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη.
Μετά από ένα εντυπωσιακό σερί εξαγορών και νέων επενδύσεων, πώς διαμορφώνεται σήμερα το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Premia Properties;
Το πρώτο τρίμηνο του 2022 προστέθηκαν ακόμη δύο εξυπηρετούμενα οικιστικά ακίνητα (φοιτητικές εστίες) στο χαρτοφυλάκιο του ομίλου, με τη συνολική αξία επενδύσεων να διαμορφώνεται πλέον σε 202,3 εκατ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιό μας περιλαμβάνει 29 ακίνητα, εκ των οποίων τα 15 αφορούν σε ακίνητα εισοδήματος, 4 ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση, καθώς και 10 σχολεία υπό διαχείριση μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ. Η εταιρεία έχει επίσης υπογράψει εντός του 2021 προσύμφωνα για την απόκτηση δύο ακόμη επενδυτικών ακινήτων, έχοντας καταβάλλει προκαταβολές ύψους 10,6 εκατ. ευρώ. Ο όμιλος διαθέτει επίσης υψηλή ρευστότητα, καθώς τα ταμειακά διαθέσιμα αγγίζουν τα 86,7 εκατ.ευρώ, που θα εξυπηρετήσουν τους στόχους περαιτέρω επέκτασης.
Πέρα από τα μεγέθη ωστόσο και την απόδοση των επενδύσεων στα έσοδα και την κερδοφορία, η Premia Properties διαθέτει και ποιοτικά χαρακτηριστικά που την υποστηρίζουν ουσιωδώς. Η διασπορά των μισθωτών μας είναι μεγάλη, προσφέροντας σημαντικά αμυντικά χαρακτηριστικά, ενώ κανένα ακίνητό μας δεν ιδιοχρησιμοποιείται από τους βασικούς μετόχους της εταιρείας, γεγονός που εν πολλοίς αποτελεί τον κανόνα για την πλειονότητα των ελληνικών ΑΕΕΑΠ.
Μετά από κινήσεις όπως η απόκτηση ακινήτων της εταιρείας Μπουτάρη ή η συμμετοχή της εταιρείας στην κοινοπραξία που διεκδικεί το χαρτοφυλάκιο Skyline, παρατηρείται διεύρυνση των επενδυτικών σας στόχων, πέραν δηλαδή των logistics και των εμπορικών big boxes. Ποιες άλλες ευκαιρίες διαβλέπετε στην ελληνική αγορά;
Η αρχική επικέντρωση της εταιρείας στον κλάδο των logistics, όπου εξακολουθεί να διαθέτει σημαντικό χαρτοφυλάκιο, ήταν συγκυριακή υπό την έννοια του ότι έτσι άρχισε να χτίζεται το ενεργητικό της. Δεν ήταν ωστόσο ο απόλυτος στόχος μας, γεγονός που επιβεβαιώνεται από την πορεία των επενδύσεών μας. Υλοποιούμε πρωτότυπες συναλλαγές, όπως αυτή που αφορά στα ακίνητα της Μπουτάρης, όπου πέραν των βιομηχανικών εγκαταστάσεων, αποκτήσαμε και τους αμπελώνες της, επένδυση με έντονο στοιχείο βιωσιμότητας. Η πρόσφατη συναλλαγή για τα κτίρια των εκπαιδευτηρίων Δούκα υπήρξε επίσης ένα project διαφορετικού τύπου για τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς. Η εκτίμησή μου είναι πως οι ευκαιρίες δημιουργούνται, και για αυτό όλες μας οι συναλλαγές αποτελούν αποτέλεσμα πολύμηνης προεργασίας. Η εντύπωση πως υπάρχει έτοιμο προϊόν και ακίνητα – «φιλέτα» δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, τουλάχιστον για όσους ασχολούνται με την επαγγελματική ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας.
Τα ακίνητα, στα οποία περιλαμβάνονται σχολικά κτίρια, αθλητικές και πολιτιστικές εγκαταστάσεις, βρίσκονται επί της οδού Μεσογείων 151, στο Μαρούσι.
Υπό τη γενική σκέπη των κτιρίων «κοινωνικού χαρακτήρα» ανακαλύψατε ένα νέο επενδυτικό προϊόν. Ποια ακίνητα εντάσσονται σ’ αυτή την κατηγορία και ποιες προοπτικές εκτιμάτε ότι παρουσιάζουν;
Η νεωτερικότητα, στην οποία αναφέρεστε, αφορά την ελληνική πραγματικότητα, καθώς ως προϊόν τόσο οι φοιτητικές εστίες, τα σχολεία ή τα νοσοκομεία αποτελούν σημαντικά assets για τις εταιρείες του κλάδου μας στο εξωτερικό. Πρόκειται για επενδύσεις που μας ενδιαφέρουν πολύ και για τις οποίες συνεχίζουμε να διερευνούμε πιθανές νέες συναλλαγές. Άλλος τομέας αφορά στα serviced apartments, δηλαδή σύγχρονες κατοικίες που απευθύνονται κυρίως σε εργαζόμενους, και που αποτελούν ένα προϊόν ισχυρής ζήτησης. Όλα τα παραπάνω φέρνουν έσοδα και ικανοποιητικές αποδόσεις.
Στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας παραμένουν παλαιά ακίνητα, όπως το εργοστάσιο Soulis στον Βοτανικό. Υπάρχουν ώριμα σχέδια αξιοποίησής τους;
Πρόκειται για τέσσερα ακίνητα από το παλαιό χαρτοφυλάκιο της Premia Properties, τα οποία βρίσκονται σε διάφορα στάδια ωρίμανσης της αξιοποίησής τους. Πιο προωθημένο, θεωρούμε το σχέδιο αξιοποίησης του πρώην εργοστασίου της Soulis στον Βοτανικό, περιοχή που εντάσσεται ούτως ή άλλως στα σχέδια της ευρύτερης Διπλής Ανάπλασης. Αντιστοίχως, μελετάμε τις πιθανές χρήσεις και το μοντέλο αξιοποίησης του οικοπέδου έκτασης 81.362 τ.μ., λίγο έξω από τη Χαλκίδα, στην περιοχή της Νέας Λαμψάκου. Σχέδια υπάρχουν και για το παλιό βιομηχανικό ακίνητο στη Θεσσαλονίκη, και πιο συγκεκριμένα στο Ωραιόκαστρο, επί της Νέας Εγνατίας και της οδού Θερμαϊκού. Η επιφάνεια του οικοπέδου ανέρχεται σε 39,6 στρέμματα, ενώ το εμβαδό του κτιρίου σε 29,7 στρέμματα. Για την αξιοποίησή του προκρίνεται η χρήση του ως αποθήκες ή ως εμπορικό ακίνητο. Λίγο πιο έξω από την Αθήνα, στο Λαύριο, διαθέτουμε επίσης οικόπεδο 33 στρεμμάτων επί της νέας περιφερειακής παραλιακής οδού που συνδέει τη Λεωφόρο Κερατέας – Λαυρίου με το λιμάνι του Λαυρίου. Και για το συγκεκριμένο ακίνητο, εξετάζουμε σχέδια που περιλαμβάνουν μικτή οικιστική και εμπορική ανάπτυξη.
Ούτως ή άλλως, όλα τα παραπάνω ακίνητα είναι αποτιμημένα πολύ χαμηλά, ώστε όταν αξιοποιηθούν να προκύψουν ανάλογες υπεραξίες.
Πώς και πότε προβλέπετε να εξυπηρετηθεί ο στρατηγικός στόχος απόκτησης χαρτοφυλακίου ακινήτων της τάξης του ενος δισ. ευρώ;
Εκτιμώ ότι θα επιτύχουμε τον παραπάνω στόχο νωρίτερα του αναμενομένου. Για να φτάσουμε σε αυτό το επίπεδο αξίας χαρτοφυλακίου προφανώς θα αξιοποιήσουμε όλα τα διαθέσιμα εργαλεία. Ήδη έχουμε προβεί σε τρείς αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου σε είδος και μετρητά, έχουμε εκδώσει διαπραγματεύσιμο ομόλογο 100 εκατομμυρίων ευρώ, οπότε θα εξετάσουμε σε βάθος χρόνου τι εξυπηρετεί τη στρατηγικής μας στο σκέλος της χρηματοδότησης. Ένα μέσο είναι επίσης οι εξαγορές, ωστόσο, η ελληνική αγορά επενδυτικών ακινήτων είναι μικρή σε μέγεθος και βάθος, με αποτέλεσμα να μην έχει νόημα αυτή η κατεύθυνση.
Εκτιμώ ότι θα επιτύχουμε τον στρατηγικό στόχο απόκτησης χαρτοφυλακίου ακινήτων ενος δισ. ευρώ νωρίτερα του αναμενομένου.
Τι σηματοδοτεί η μετατροπή της εταιρείας σε ΑΕΕΑΠ; Ποια είναι τα οφέλη αυτής της κίνησης;
Πέρα από τις φορολογικές πρόνοιες, ο θεσμός των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ταιριάζει με τη στρατηγική της Premia Properties. Δεν ήταν αυτοσκοπός η μετατροπή της εταιρείας σε ΑΕΕΑΠ, αλλά το μοντέλο λειτουργίας της συνάδει με το πλαίσιο του θεσμού. Δεν είμαστε developers, ακόμη κι αν αναγκαζόμαστε να ασχοληθούμε μερικώς ώστε να δημιουργήσουμε νέα προϊόντα, αλλά καθαρόαιμος επενδυτικός φορέας στον τομέα των ακινήτων.
Υπάρχουν θεσμικά εμπόδια ή στρεβλώσεις που αποδυναμώνουν την επενδυτική δραστηριότητα στην ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακινήτων;
Κατ’ αρχάς, είναι σημαντικό να διατηρήσουμε το υφιστάμενο πλαίσιο και να μην το αλλοιώσουμε. Ως μακροπρόθεσμοι επενδυτές, οι ΑΕΕΑΠ έχουν ανάγκη να κινούνται σ’ ένα σταθερό περιβάλλον, χωρίς αιφνιδιασμούς ή έκτακτες παρεμβάσεις. Πέραν αυτού, προφανώς υπάρχει περιθώριο βελτίωσης μέσω μεταρρυθμίσεων, που θα άρουν τις στρεβλώσεις, ώστε η ελληνική αγορά ακινήτων να γίνει ανταγωνιστικότερη. Είναι ενδεικτικό ότι σήμερα η κατάταξη της χώρας στη λίστα που καταρτίζει η Παγκόσμια Τράπεζα, βρίσκεται στην 156 θέση (σε σύνολο 170 χωρών παγκοσμίως), όσον αφορά την ταχύτητα και ασφάλεια των συναλλαγών σε ό,τι αφορά τα ακίνητα. Τα δεδομένα λοιπόν καταδεικνύουν την υστέρηση της Ελλάδας έναντι ακόμη και των αναπτυσσόμενων οικονομιών. Ας μην ξεχνάμε πως το real estate ως επιχειρηματικός κλάδος αποτελεί ένα τομέα του finance, ορίζεται και διέπεται από μετρήσιμους οικονομικούς δείκτες και δεδομένα. Δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μια ευκαιριακή δραστηριότητα καταγραφής υπεραξιών ούτε έχει σχέση -όπως μέχρι πρόσφατα επικρατούσε ως εντύπωση- με εργολαβίες κατασκευαστών με αντιπαροχή. Στο real estate η Ελλάδα είναι νεοφώτιστη και κάνει τα πρώτα της βήματα τα τελευταία χρόνια.
Το ακίνητο βρίσκεται στη θέση «ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ» του Δήμου Ασπροπύργου Αττικής. Μισθωτής: Frieslandcampina Hellas A.E
Για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων απαιτούνται και ευρύτερες υποδομές. Πώς εκτιμάτε ότι θα επιδράσουν τα μεγάλα έργα της νέας περιόδου;
Θα έχει σίγουρα θετικό αντίκτυπο και στην αγορά ακινήτων η προώθηση των μεγάλων έργων υποδομής, καθώς αφενός αναβαθμίζουν συνολικά την εικόνα της χώρας και αφετέρου υποστηρίζουν σειρά ιδιωτικών επενδύσεων.
Σε ποιο σημείο βρίσκεται η εγχώρια αγορά ακινήτων μετά από το πέρασμα της πανδημίας, την έξαρση του πληθωρισμού αλλά και την ευρύτερη γεωπολιτική αβεβαιότητα; Έχει επηρεαστεί το θετικό momentum που παρατηρούμε τα τελευταία χρόνια;
Παρατηρείται σταθερή ανάκαμψη της αγοράς από το 2018 και μετά, ωστόσο, η αίσθηση πως μετακινούνται σημαντικά ξένα επενδυτικά κεφάλαια στον ελληνικό τομέα ανάπτυξης ακινήτων είναι ως ένα βαθμό υπερβολική. Είναι σαφές πως έχουν αυξηθεί οι εισροές αλλά, όπως προανέφερα, η ελληνική αγορά κατατάσσεται χαμηλά και άρα παραμένει έξω από την επενδυτική περίμετρο των μεγάλων θεσμικών φορέων. Από την άλλη, σε συνάρτηση και με το ΑΕΠ της χώρας, παραμένει μια φθηνή αναλογικά αγορά, που προφανώς ελκύει κάποια ρευστότητα.
Από την άλλη πλευρά, η τρέχουσα ανατίμηση ακινήτων γεννά ένα νέο πρόβλημα για τους Έλληνες, η σημερινή γενιά των οποίων αδυνατεί να αποκτήσει στέγη, ακόμη και να εξασφαλίσει ένα αξιοπρεπές σπίτι με ανεκτό ενοίκιο. Αναδύεται κατά την άποψή μου ένα μείζον ζήτημα, αφού μια αγορά, για να λειτουργεί υγιώς, χρειάζεται όλες τις δυνάμεις. Δεν μπορεί να λειτουργεί με μια ενιαία ταχύτητα, που κατά τα φαινόμενα αποκλείει μέρος του πληθυσμού. Και πέραν των οικονομικών παραμέτρων, προκύπτει και μείζον κοινωνικό ζήτημα. Εξακολουθούμε να είμαστε μια χώρα χωρίς οργανωμένη στεγαστική πολιτική, όταν στην υπόλοιπη Ευρώπη υπάρχει εμπειρία δεκαετιών και έχουν δοκιμαστεί διάφορα μοντέλα.
*Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο νέο τεύχος του Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα
**Φωτογραφίες: Προσωπικό αρχείο
