Koutalidis Law Firm: «Οι ξένοι επενδυτές έρχονται για να μείνουν»
Η οικονομία στέλνει σαφές μήνυμα στις αγορές ότι είναι πλέον ώριμη να υποδεχθεί σημαντικές επενδύσεις, ενώ ειδικά στα ακίνητα η Ελλάδα παραμένει ιδιαίτερα ελκυστική και μία από τις πιο δυναμικές αγορές στην Ευρώπη.
Αυτό επιβεβαιώνει η εμπειρία της Koutalidis Law Firm, με παρουσία στην αγορά από το 1930 και ισχυρό πελατολόγιο στην Ελλάδα και στον κόσμο.
Όπως εξηγούν στο Fortune Greece δύο καταξιωμένα στελέχη της με τεχνογνωσία στα θέματα ακινήτων και εξαγορών, η Χρυσάνθη Κάρλου, Partner, και η Δώρα Καραγιώργου, Senior Associate, οι επενδυτές επιζητούν σταθερό, δίκαιο και διαφανές κανονιστικό πλαίσιο, καθώς επίσης και ένα περιβάλλον όπου τα συμφέροντά τους θα διασφαλίζονται πλήρως και σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Δέκα χρόνια μετά την κορύφωση της κρίσης χρέους το ΤΧΣ αποεπενδύει από τις ελληνικές τράπεζες, η χώρα έχει βγει από τα μνημόνια και η οικονομία έχει λάβει την επενδυτική βαθμίδα. Οι ξένοι επενδυτές είναι πεπεισμένοι ότι η Ελλάδα έχει περάσει σε ενάρετο κύκλο;
Αυτό που παρατηρούμε και από τις συζητήσεις με τους πελάτες μας είναι ότι οι ξένοι επενδυτές αναγνωρίζουν τα σημαντικά βήματα προόδου που έχει κάνει η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι, εν μέσω των παγκόσμιων πληθωριστικών πιέσεων και οικονομικών προκλήσεων, η ελληνική οικονομία όχι μόνον διατήρησε την αναπτυξιακή της δυναμική κατά το α’ τρίμηνο του 2023, αλλά και υπερέβη σταθερά τον μέσο ρυθμό ανάπτυξης της Eυρωζώνης (1% ετησίως) για οκτώ συνεχόμενα τρίμηνα, ενώ το ΔΝΤ έχει προβλέψει ρυθμούς ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας 2,5% για φέτος και 2% για το 2024. Απόδειξη, μάλιστα, της ανάκαμψης της εγχώριας οικονομίας και της σταθεροποίησης του ελληνικού τραπεζικού συστήματος αποτελεί επίσης και η απόφαση αποεπένδυσης του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας από τις ελληνικές τράπεζες.
Οι εξελίξεις αυτές στέλνουν σαφές μήνυμα στις αγορές ότι η ελληνική οικονομία είναιπλέον ώριμη να υποδεχθεί σημαντικές επενδύσεις. Τώρα, το αν οι ξένοι επενδυτές είναι «απόλυτα πεπεισμένοι», αυτό δεν μπορεί να απαντηθεί μονοσήμαντα καθώς εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η αποτελεσματική εκτέλεση των οικονομικών μεταρρυθμίσεων, η προσήλωση της κυβέρνησης στη διατήρηση ενός σταθερού και φιλικού προς τις επιχειρήσεις περιβάλλοντος, κ.ά. Σε τομείς όπως αυτός των ακινήτων και των εξαγορών εταιρειών, στους οποίους πραγματοποιούνται σημαντικές επενδύσεις και συναλλαγές, οι επενδυτές χρειάζονται την έμπρακτη διαβεβαίωση ότι οι επενδύσεις τους θα διέπονται από ένα σταθερό, δίκαιο, και διαφανές κανονιστικό πλαίσιο, και ότι τα νόμιμα δικαιώματά τους θα διασφαλίζονται πλήρως και σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Πώς αποτυπώνεται αυτή η στροφή στις συναλλαγές και τις σχέσεις με τους πελάτες σας;
Έχουμε ήδη παρατηρήσει στους πελάτες μας την πρόθεση θεμελίωσης μιας πιο σταθερής σχέσης με την Ελλάδα. Ενδεικτικό είναι ότι επιχειρηματίες και επενδυτές –αλλοδαποί και εγχώριοι– εκδηλώνουν ενδιαφέρον σε πολλούς και διαφορετικούς τομείς της οικονομίας, ενώ διεθνή funds δεν αναζητούν ευκαιριακές τοποθετήσεις, αλλά «έρχονται για να μείνουν» επενδύοντας σε στρατηγικής σημασίας χαρτοφυλάκια.
Στην Koutalidis Law Firm κατανοούμε τις επιχειρηματικές ανάγκες και τους στόχους του πελάτη μας, και συμβάλλουμε στην υλοποίηση της συναλλαγής με την παροχή στοχοπροσηλωμένων νομικών συμβουλών που έχουν πρακτική εφαρμογή στη συγκεκριμένη συναλλαγή. Στόχος μας είναι η καλλιέργεια διαρκών, συνεργατικών σχέσεων με επιχειρηματίες και ενδιαφερόμενους επενδυτές που διακρίνουν τις ιδιαίτερες δυνατότητες της ελληνικής αγοράς.
«Οι αγοραστές ακινήτων είναι πλέον πολύ καλά μελετημένοι, με συγκεκριμένο επιχειρηματικό πλάνο και επαρκή κεφάλαια».
Ποιες είναι οι ευκαιρίες που αναδύονται στο τρέχον περιβάλλον και ποια είναι τα μηνύματα από την ελληνική αγορά real estate;
Οι χαμηλές τιμές, σε συνδυασμό με τις υψηλές αποδόσεις των ακινήτων στην Ελλάδα σε σχέση με όλες τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες, καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων ιδιαίτερα ελκυστική. Η Αθήνα, για παράδειγμα, διατηρεί την ιδιότητά της ως πιο προσιτής ευρωπαϊκής πρωτεύουσας κατά μέσο όρο ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπρόσθετα, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα τα τελευταία χρόνια έχει αποκαλύψει σημαντικές ανεκμετάλλευτες δυνατότητες στην αγορά. Σε συνδυασμό με την αυξανόμενη εισροή επενδύσεων, την ταχεία πρόοδο των μεγάλων έργων υποδομής, τις συνεχιζόμενες ψηφιακές πρωτοβουλίες για τον εξορθολογισμό των γραφειοκρατικών διαδικασιών, τον ακμάζοντα τουριστικό τομέα και τη συνεχή ανάπτυξη της «πράσινης» οικονομίας, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε θετική τροχιά ανάπτυξης. Μάλιστα, σύμφωνα με το ΔΝΤ, η Ελλάδα βρίσκεται μεταξύ των έξι κρατών που παρουσιάζουν τους μικρότερους κινδύνους για τις εθνικές αγορές ακινήτων.
Είναι αλήθεια ή μύθος ότι σε εποχή πληθωρισμού οι ιδιοκτήτες ακινήτων ευνοούνται;
Εκτιμάμε ότι δεν υπάρχει μια μονοσήμαντη απάντηση σε αυτό το ερώτημα. Ο αντίκτυπος του πληθωρισμού στην αγορά ακινήτων είναι άρρηκτα συνυφασμένος με τις πολυπλοκότητες της συγκεκριμένης αγοράς και διαφοροποιείται ανάλογα με αυτές. Επί του παρόντος, ο τομέας των ακινήτων αντιμετωπίζει αυξανόμενες πιέσεις που προέρχονται από τον ενισχυμένο πληθωρισμό, την κλιμάκωση των επιτοκίων, την περιορισμένη χρηματοδότηση και την εκτίναξη του κόστους ενέργειας και υλικών, τα οποία επιδεινώνονται από τις ευρύτερες γεωπολιτικές αβεβαιότητες.
Έτσι, για παράδειγμα, όσον αφορά ορισμένους τύπους ακινήτων, όπως τα διαμερίσματα, τα καταστήματα λιανικής πώλησης και τους χώρους γραφείων, με την αύξηση του πληθωρισμού παρατηρείται ταυτόχρονη άνοδος των εισοδημάτων από τα ενοίκια, δεδομένης της στενής σύνδεσής τους με τις τιμές καταναλωτή. Από την άλλη, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής συμβάλλει στην περιορισμένη ανάπτυξη νέων κατασκευαστικών και αναπτυξιακών έργων, τροφοδοτώντας κατά συνέπεια την κλιμάκωση των τιμών των ακινήτων στην αγορά. Παράλληλα, ενώ οι επενδυτές προσδοκούν ενισχυμένες αποδόσεις από τέτοιου είδους επενδύσεις λόγω του πληθωρισμού, η άμεση ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων ακινήτων καθίσταται ιδιαίτερα δύσκολη και χρονοβόρα. Δεν μπορούμε, άλλωστε, εδώ να παραλείψουμε ότι διαφορές μεταξύ των τομέων και των γεωγραφικών περιοχών μπορούν να έχουν σημαντικό αντίκτυπο στον καθορισμό της συνολικής απόδοσής του εκάστοτε ακινήτου.
Με λίγα λόγια, η αλήθεια είναι ότι η αγορά ακινήτων πράγματι παρουσιάζει ευκαιρίες κατά τη διάρκεια περιόδων αυξημένου πληθωρισμού. Παραμένει, όμως, μύθος ότι κάθε πώληση ακινήτου κατά τη διάρκεια εποχών πληθωρισμού επιφέρει εγγυημένο κέρδος.
Στις συμφωνίες που κλείνει η Koutalidis Law Firm, τι σταθμίζουν κυρίως οι επενδυτές και που κατευθύνεται η ζήτηση;
Από την εμπειρία μας, για τους επενδυτές είτε σε ακίνητα (asset deals) είτε σε εταιρείες που έχουν στην κυριότητά τους/εκμεταλλεύονται ακίνητα (share deals) τρεις βασικοί παράγοντες βρίσκονται στο επίκεντρο της διαδικασίας λήψης αποφάσεων: (α) η επίτευξη προσοδοφόρων αποδόσεων, (β) η αποτελεσματική διαχείριση κινδύνων και (γ) η τήρηση των κανονιστικών προτύπων. Ειδικότερα, κατά τη διαδικασία στάθμισης των
επιχειρηματικών κινδύνων σε σχέση με τους νομικούς κινδύνους ο ρόλος της ομάδας μας είναι καταλυτικός, δεδομένου ότι το κανονιστικό μας πλαίσιο είναι περίπλοκο και μεταβάλλεται συχνά, ενώ υπάρχουν ακόμη πολλές δυσεπίλυτες παθογένειες του συστήματος που δημιουργούν αβεβαιότητα (π.χ. πολεοδομική νομοθεσία).
Στην πρώτη γραμμή της ζήτησης βρίσκονται τα ακίνητα που σχετίζονται με τον Τουρισμό, δηλαδή υψηλών προδιαγραφών ξενοδοχεία και ακίνητα προς εκμετάλλευση με βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και οι επαγγελματικές αποθήκες/κέντρα διαμετακόμισης και τα γραφεία υψηλών βιοκλιματικών προδιαγραφών, ενώ πολύ αυξημένο είναι και το ενδιαφέρον της αγοράς για πολυτελή οικιστικά ακίνητα.
«Συνεργαζόμαστε με εταιρείες κατασκευής και ανάπτυξης ακινήτων, διεθνή funds και ΑΕΕΑΠ, που αποτελούν τους κύριους παίκτες της ελληνικής αγοράς ακινήτων».
Βλέπετε κάποιον ουσιαστικό συσχετισμό των τάσεων της αγοράς με τις επενδύσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, πέρα από την καλλιέργεια κλίματος προσδοκιών;
Το Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας συνδυάζει επενδύσεις και μεταρρυθμίσεις με στόχο να αναβαθμιστεί επιχειρηματικά η χώρα και να γίνει πιο ελκυστική σε ξένες επενδύσεις, κυρίως στους εξής πυλώνες: πράσινη μετάβαση, ψηφιακό μετασχηματισμό, απασχόληση, δεξιότητες, κοινωνική συνοχή και ιδιωτικές επενδύσεις, και μετασχηματισμό της οικονομίας. Οι πυλώνες αυτοί ανταποκρίνονται στις τάσεις της αγοράς διεθνώς. Για παράδειγμα, η δέσμευση του Ταμείου στη βιωσιμότητα με πιο πρόσφατο παράδειγμα τη σύμβαση προμήθειας ηλεκτρικών λεωφορείων για Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ευθυγραμμίζεται με την παγκόσμια κίνηση προς «πράσινες» πρωτοβουλίες. Ταυτόχρονα, η εστίαση στον ψηφιακό μετασχηματισμό ανταποκρίνεται στην αυξανόμενη σημασία των ψηφιακών υποδομών και υπηρεσιών. Επιπλέον, η στήριξη του Ταμείου σε βιώσιμες τουριστικές υποδομές αποτελεί σαφή αντανάκλαση της συσχέτισής του με τις τάσεις στρατηγικών επενδύσεων σε ακίνητα φιλοξενίας.
Δεν πρέπει, όμως, να παραλείψουμε και την εκπόνηση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας με χρηματοδότηση του Ταμείου που θα επιλύσει ζητήματα που ταλανίζουν δεκαετίες τη χώρα μας απασχολώντας τον Έλληνα νομοθέτη και δικαστή, και θα προσδώσει μεγαλύτερη σαφήνεια και σταθερότητα στο επενδυτικό περιβάλλον των ακινήτων. Τα παραδείγματα αυτά σαφώς καταδεικνύουν ότι το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας όχι μόνον συμβαδίζει με τις τάσεις της αγοράς, αλλά τις αξιοποιεί ενεργά παρέχοντας πραγματικές προοπτικές για τους επενδυτές στους παραπάνω τομείς.
*Το άρθρο δημοσιεύεται στο νέο τεύχος Fortune που κυκλοφορεί στα περίπτερα και περιλαμβάνει τη λίστα 40UNDER40
**Φωτογραφίες: Σύλβια Διαμαντοπούλου
