Σπύρος Τσαγκαράτος: Η Αθήνα χωρίς το ιστορικό της κέντρο είναι µία µη πόλη

Επικεφαλής ενός από τα µεγαλύτερα Αρχιτεκτονικα γραφεία της Ελλάδας, γνώστης όσο ελάχιστοι του νοµοθετικού πλαισίου σχεδιασµού στη χώρα, µε γαλλική παιδεία, αλλά πρωτίστως Κεφαλονίτης, ο Σπύρος Τσαγκαράτος δραστηριοποιείται για περισσότερα από 30 χρόνια στον πολεοδοµικό και αρχιτεκτονικό σχεδιασµό, καθώς και σε αναπλάσεις κτιρίων και οικισµών στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Στην εξαιρετικά επίκαιρη και ενδιαφέρουσα συνέντευξη που παραχώρησε στο Fortune, µιλά για τις προκλήσεις της επιστροφής του real  estate, εξηγεί γιατί «βλέπει» ουρανοξύστες στο παραλιακό µέτωπο και αναλύει µε επιχειρήµατα τον τρόπο που το κέντρο της Αθήνας µπορεί µέσα σε πέντε χρόνια να γίνει κινητήριος µοχλός ώστε η πρωτεύουσα να καταστεί ένας διεθνής οργανωµένος, σύγχρονος και ελκυστικός προορισµός.

Τα τελευταία χρόνια μιλάμε διαρκώς για τις επενδύσεις που δεν έρχονται. Από το 2017, όμως, οι επενδύσεις που ήρθαν και δείχνουν ότι κάτι αλλάζει στην Ελλάδα είναι στο real estate. Τι έχει συμβεί;

Θεωρούν εξαιρετικό location την Ελλάδα. Ένα οικόπεδο γωνία. Γι’ αυτό. Δεν έχει, όµως, σταλεί το µήνυµα έξω ότι στην Ελλάδα µπορούν να γίνουν και άλλα πράγµατα, πέρα από τον ήλιο, τη θάλασσα και την αναψυχή.

Τι άλλο θα μπορούσαμε να προβάλουμε, κατά τη γνώμη σας;

Είναι εντυπωσιακό αυτό που ανέδειξαν οι σύµβουλοι της MacKinsey για το Ελληνικό: «Τα άλλα µέρη στην Ευρώπη, και όχι τα πιο προικισµένα, έχουν δηµιουργήσει τουριστικό ρεύµα είτε γιατί πλασάρουν την τέλεια παέλια στην Ισπανία και την τέλεια πίτσα και στο τελευταίο χωριό της Ιταλίας, είτε γιατί έχουν προβάλει την πολιτιστική τους κληρονοµιά και έχουν τουρισµό µόνο γι’ αυτή, χωρίς να έχουν θάλασσα και ήλιο, είτε γιατί έχουν προβάλει την Ιστορία τους είτε γιατί έχουν οργανωµένο θεµατικό τουρισµό. Εσείς το µόνο που προβάλλετε µέχρι σήµερα είναι ο ήλιος και η θάλασσα. Τουρισµός δεν είναι µόνο οι Άγγλοι, οι Γάλλοι, οι Αµερικανοί και οι Γερµανοί. Τουρίστες είναι και οι Ιάπωνες, οι Ινδοί, οι Κινέζοι, οι Λατινοαµερικανοί, και άλλα χίλια δυο µέρη του πλανήτη που δεν επιθυµούν το µοντέλο που εσείς προβάλλετε. Γι’ αυτό δεν έχετε τουρισµό δώδεκα µήνες τον χρόνο, γιατί δεν εκµεταλλεύεστε όλα τα πλεονεκτήµατά σας».

Τι χαρακτήρα έχουν σήμερα οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων;

Κατ’ αρχάς, να δούµε το επίπεδο των επενδύσεων που έρχονται. Πραγµατικά µεγάλες επενδύσεις στον τουρισµό από ξένους δεν έχουµε ακόµη. Έχουµε µικρές επενδύσεις – είτε κάποιοι από τη γειτονιά µας (π.χ. Ισραήλ ή Τουρκία), που αγοράζουν διαµερίσµατα σε πόλεις, είτε αγορές για Αirbnb µε πιο οργανωµένο τρόπο, είτε µικρά ξενοδοχεία στο κέντρο της πόλης. Δεν είναι τυχαίο ότι η µεγάλη αύξηση σηµειώνεται στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, στο Ηράκλειο. Οι Κινέζοι και οι Ιάπωνες θέλουν τουρισµό σε πόλεις, για παράδειγµα, και όχι ήλιο και θάλασσα. Γι’ αυτό θα έχουµε µεγάλη ανάπτυξη στις πόλεις, πέρα από τον τουρισµό των τριών µηνών του καλοκαιριού. Όµως όλο αυτό που αναπτύσσεται τώρα γίνεται χωρίς οργανωµένο τρόπο και χωρίς προβολή. Το κάνει η ίδια η αγορά, µε µικρές επενδύσεις. Οι µεγάλοι επενδυτές είτε ασχολούνται µε τα «κόκκινα δάνεια» είτε µε την αγορά µεγάλων ΔΕΚΟ.

Το Αirbnb, που μόλις αναφέρατε, άλλαξε την πραγματικότητα στην αγορά κατοικίας – ιδίως στην Αθήνα. Το 2018 η τάση εξελίχθηκε θεαματικά, με τα προσφερόμενα καταλύματα να φθάνουν τα 140.000 στην Ελλάδα. Εσείς αυτή την τάση πώς την βλέπετε;

Κατ’ αρχάς, ευτυχώς που υπήρξε το Αirbnb, γιατί έδωσε µια µικρή ανάσα στην ελληνική οικονοµία σε χρόνια δύσκολα. Αλλά αυτό δηµιουργεί ένα πρώτο µεγάλο effect. Οι πόλεις πια δεν έχουν τον πληθυσµό που φανταζόµαστε. Το Ηράκλειο της Κρήτης δεν είναι µια πόλη 200.000 κατοίκων. Είναι µια πόλη 1,5 εκατοµµυρίου. Οκτώ µήνες τον χρόνο έχει τουρισµό. Άρα οι υποδοµές και οι ανάγκες είναι µιας µικρής µητρόπολης. Αντίστοιχα, η Αθήνα είναι µια πόλη που πρέπει να καλύψει ανάγκες κατοίκων οι οποίοι µπορεί να είναι εναλλασσόµενοι, αλλά είναι πολλά εκατοµµύρια χρήστες και έχουν τις ανάγκες των µόνιµων κατοίκων. Καταλαµβάνουν ένα ακίνητο 12 µήνες τον χρόνο. Άρα πρέπει να δούµε τις πόλεις ως αστικά κέντρα ο πληθυσµός των οποίων αποτελείται από τους µόνιµους κατοίκους, συν τους τουρίστες. Είναι όλοι οι χρήστες και έχουν ανάγκες. Γι’ αυτό και θα πρέπει να πάµε σε αναπλάσεις. Ό,τι έχει γίνει µέχρι σήµερα το έχει κάνει η αγορά µόνη της και όπως µπορεί. Η αγορά από µόνη της ανακαινίζει διαµερίσµατα, καθαρίζει χώρους που είναι άθλιοι. Έρχεται ένας καθόλου ευκαταφρόνητος πληθυσµός που µας αφήνει τα λεφτά του και στηρίζεται µόνο στην ιδιωτική πρωτοβουλία.

Η παρακμή του κέντρου της Αθήνας που βιώνουμε τα τελευταία 10 χρόνια οφείλεται και στην αυξανόμενη εγκατάλειψη κτιρίων και καταστημάτων, κάτι που υποβαθμίζει την κοινωνική και οικονομική ζωή, καθώς και την εικόνα της πόλης. Πώς μπορεί αυτό, κατά τη γνώμη σας, να αντιμετωπιστεί;

Δεν νοείται Αθήνα χωρίς το ιστορικό της κέντρο. Είναι µια µη πόλη. Ένα συνονθύλευµα κτιρίων. Το ιστορικό της κέντρο είναι ο µοναδικός κινητήριος µοχλός για να αποκτήσει υπόσταση η πόλη. Τι είναι το ιστορικό κέντρο; Είναι, κατ’ αρχάς, οι αρχαιότητες. Αν εξαιρέσουµε την Ακρόπολη, την Αρχαία Αγορά, τη Διονυσίου Αρεοπαγίτου, θα παρατηρήσει κανείς ότι υπάρχουν περιφραγµένα οικόπεδα µε κάποια αρχαία ευρήµατα, χορταριασµένα και γεµάτα σκουπίδια.  Θα µπορούσε να γίνει ένα δίκτυο τέτοιων χώρων. Υπάρχουν τα διατηρητέα κτίρια, που είναι πολλά στο κέντρο. Αν φανταζόταν κάποιος ότι µπορεί να ανακαινιστούν, θα έβλεπε και την ιστορική πορεία της πόλης µέσα από την αρχιτεκτονική. Θα έβλεπε τα αρχαία, τα τούρκικα, τα βυζαντινά, τα νεοκλασικά, τα Bauhaus. Τέτοια, όµως, πολιτική δεν υπήρχε, δεν υπάρχει, ούτε και προβλέπεται.

Έπειτα από δέκα χρόνια κρίσης, και με την οικονομία να μην έχει ανακάμψει, είναι αυτή η προτεραιότητα του κράτους για να έρθουν επενδύσεις;

Δεν είναι µόνο θέµα επενδύσεων, αλλά συνδυασµός επενδύσεων και υποδοµών. Αν ο δήµος ή το κράτος αναλάµβανε τις υποδοµές, οι επενδύσεις θα έρχονταν από µόνες τους. Δεν λύνει το πρόβληµα να φτιάξεις έναν πεζόδροµο ή να φωτίσεις έναν δρόµο. Ακόµη και οι χρήσεις γης είναι κρίσιµη παράµετρος. Ένα µητροπολιτικό κέντρο σε όλο τον κόσµο διαφέρει από ένα υπερτοπικό κέντρο –το Μαρούσι και το Χαλάνδρι, για παράδειγµα, είναι υπερτοπικά κέντρα, αλλά όχι µητροπολιτικά–, γιατί έχει κάποιες ιδιαίτερες χρήσεις. Είναι το κέντρο της πόλης. Εκεί βρίσκονται τα καλά χρυσοχοεία, τα καλά καταστήµατα, τα παλαιοπωλεία, οι στοές, τα ιστορικά καφενεία και άλλες χρήσεις που γίνονται µόνο στο κέντρο. Αυτά πρέπει να διατηρηθούν. Για να διατηρηθούν πρέπει να προστατευθούν θεσµικά, για να µη γίνουν µόνο διαµερίσµατα Αirbnb, και να δοθούν ουσιαστικά κίνητρα. Υποδοµές δεν είναι µόνο τα πεζοδρόµια, είναι οι χρήσεις που βρίσκονται σε µια ιστορική πορεία και είναι και σύγχρονες και ενδιαφέρουσες. Που δεν θα σου δείχνουν µόνο το τσολιαδάκι και το σουβλάκι… Αν το κράτος τα κάνει αυτά, τότε οι επενδύσεις να είστε σίγουρη ότι θα έρθουν.

Όσα περιγράφετε ακούγονται υπέροχα, αλλά τι κόστος και πόσο χρόνο απαιτούν;

Μιλάµε για ένα κράτος και έναν δήµο που δεν το έχει σκεφτεί καν και δεν έχει προγραµµατίσει τίποτε. Αν το αποφασίσει, µέσα σε µια πενταετία θα µπορούσε να αλλάξει την εικόνα και τη λειτουργία της πόλης, και το κόστος δεν είναι δυσανάλογο. Το πρόβληµά µας δεν είναι να προβάλουµε µε πολυτελή υλικά όσα σας περιγράφω. Αυτήν τη στιγµή η αξία των ακινήτων παραµένει µικρή για την ευρωπαϊκή πραγµατικότητα, τα κόστη είναι αντιστοίχως µικρά και για τα εγχώρια επενδυτικά κεφάλαια και για τα ξένα, και είναι σίγουρο ότι τα χρήµατα θα τους επιστραφούν στο πολλαπλάσιο.

Δεν νοείται Αθήνα χωρίς το ιστορικό της κέντρο. Είναι μια μη πόλη. Ένα συνονθλύλευμα κτιρίων. Το ιστορικό κέντρο είναι ο μόνος κινητήριος μοχλός για να αποκτήσει υπόσταση η πόλη.

Είστε ένα από τα μεγαλύτερα πολεοδομικά γραφεία της χώρας. Σας έχουν ζητήσει ποτέ τη γνώμη σας οι ιθύνοντες για τον τρόπο που θα μπορούσε να γίνει σωστή διαχείριση δημόσιων και ιδιωτικών χώρων, θεμελίωση νέων χώρων πρασίνου και αξιοποίηση του διατηρητέου κτιριακού δυναμικού της πόλης;

Όχι. Το κράτος και η τοπική αυτοδιοίκηση είναι προσανατολισµένα στους κατοίκους και στα προβλήµατά τους: το σχολείο, τον παιδικό σταθµό, τα σκουπίδια, τον κάδο. Εάν συνειδητοποιήσουν ότι το κέντρο της πόλης είναι ένας απίστευτος µοχλός ανάπτυξης και ότι οι κάτοικοί του είναι όλοι οι χρήστες του, άρα και τα εκατοµµύρια των τουριστών, και θέσουν το ερώτηµα «τι ανάγκες έχουν όλοι όσοι µένουν στα Αirbnb και γιατί έρχονται στην Αθήνα και τι θέλουν να δουν;», τότε µπορεί να αρχίσουν να το σκέφτονται.

Είπατε χαρακτηριστικά στο CEO Initiative Forum, με αφορμή τη συζήτηση για τις «smart cities», «δεν μπορώ να φανταστώ ένα ιστορικό κέντρο το οποίο δεν θα λάβει υπόψη τα διατηρητέα κτίρια που αυτήν τη στιγμή καταρρέουν ή τους αρχαιολογικούς χώρους. Τι εννοείτε;

«Smart city» δεν είναι µόνο ούτε το γρήγορο Ίντερνετ, ούτε η κυκλοφορία, ούτε τα πατίνια ή τα ποδήλατα. Είναι µια ολόκληρη διαδικασία. Να καταλαβαίνω την πόλη µου. Τα συγκριτικά µου µειονεκτήµατα τα κάνω πλεονεκτήµατα, και αυτός είναι ο µοχλός ανάπτυξής µου. Όταν, λοιπόν, έχεις αυτό τον κτιριακό πλούτο, αυτή την ιστορική συνέχεια, αυτούς τους αρχαιολογικούς χώρους, και όταν έχεις ανταγωνιστικές τιµές για να το κάνεις –γιατί και στο Παρίσι και στο Λονδίνο υπάρχουν, αλλά ποιες είναι οι τιµές–, σου δίνεται το πλεονέκτηµα να σχεδιάσεις, να αποφασίσεις και να υλοποιήσεις. Πόσες πόλεις µπορούν να το κάνουν αυτό; Για να γίνει η Αθήνα «smart city» έτσι θα έπρεπε να κινηθεί.

Είστε άνθρωπος που μεγάλωσε και ζει στην Αθήνα. Έχετε αναλάβει μεγάλα έργα τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό. Αν ήταν στο χέρι σας, από πού θα ξεκινούσατε προκειμένου η πρωτεύουσα να αποκτήσει εικόνα σύγχρονης μητρόπολης;

Από το ιστορικό της κέντρο. Από το 1980 µέχρι την κρίση το κέντρο απαξιώθηκε. Έφυγε ο πληθυσµός που έµενε στην Κυψέλη, στο Παγκράτι, στο κέντρο, και πήγε βορειοανατολικά. Τώρα πάει νότια. Το να φτιάξουµε το κέντρο και να επιστρέψει ο πληθυσµός της έχει ένα τεράστιο καλό για την πόλη. Δεν εξαπλώνεται η πόλη περισσότερο. Επιπλέον, θα ξαναβρεί τις λειτουργίες και τον χαρακτήρα της.

Έχουμε την Αθήνα, με τα προβλήματα που συζητάμε, και το αντίπαλο «δέος» είναι το παραλιακό μέτωπο, με την «Αθηναϊκή Ριβιέρα» να αλλάζει τα επόμενα χρόνια θεαματικά, με επενδύσεις εκατοντάδων εκατ. ευρώ και το Ελληνικό στον πυρήνα αυτής της αλλαγής. Σας προβληματίζει αυτή η αντίθεση;

Είναι εξαιρετικά εύστοχη η ερώτηση για έναν απλό λόγο: δεν έχει ξαναµπεί ποτέ στο τραπέζι, ενώ είναι αυτονόητη. Αυτό δείχνει προχειρότητα και ότι δεν βλέπουµε επιτελικά τα πράγµατα. Η «Αθηναϊκή Ριβιέρα» θα γίνει. Και δεν είναι µόνο το Ελληνικό. Γίνονται τα Αστέρια της Γλυφάδας, αναπλάθονται οι δύο ακτές της Βούλας, υπάρχει ο Αστέρας Βουλιαγµένης, γίνεται στο άλλο άκρο η ανάπλαση του Πειραιά, της Καστέλας, του Αγίου Διονυσίου. Η Αθήνα ήταν συνδεδεµένη µε τη θάλασσα. Ποτέ δεν ήταν ανεπτυγµένη βορειοανατολικά. Το Μαρούσι ήταν ένας χώρος βιοτεχνιών και η Κηφισιά ένα πολύ καλό προάστιο. Στο ενδιάµεσο υπήρχε κενό. Η Αθήνα κακώς αναπτύχθηκε βορειοανατολικά. Η φυσική πορεία και η εξέλιξή της από τα αρχαία χρόνια µέχρι το 1960 ήταν «Αθήνα – Πειραιάς – παραλία». Όταν έχεις ένα τέτοιο παραλιακό µέτωπο, δεν µπορείς να αναπτύσσεις την πόλη βορειοανατολικά. Αν δεν κάνουµε το κέντρο, θα έχουµε την Αθηναϊκή Ριβιέρα, τα βορειοανατολικά και βορειοδυτικά προάστια γεµάτα, αλλά ένα νεκρό κέντρο. Αν αναδείξουµε το ιστορικό κέντρο, τότε θα είναι ο συνδετικός κρίκος που θα ενώσει τα βόρεια µε τα νότια, που θα είναι η σύγχρονη πόλη µε τα νέα κτίρια. Τότε θα έχουµε µια πόλη οργανωµένη και τόσο ελκυστική, που κάποιος θα έρχεται για να επισκεφθεί την Αθήνα και µόνο, και όχι για να πάει στη Μύκονο, τη Ρόδο, την Κέρκυρα.

Το γεγονός ότι έχουν αυξηθεί οι διανυκτερεύσεις στην Αθήνα, που μέχρι πρότινος ήταν μόνο stop over για κάποιο νησί, δείχνει την τάση.

Μα η ζωή είναι πιο δυναµική από τη σκέψη µας. Το δείχνει. Μας λέει «Κάντε το» και εµείς το κοιτάµε…

Η κρίση στο real estate που προηγήθηκε αποτυπώθηκε στην ανεργία των αρχιτεκτόνων, των μηχανικών και των εργολάβων. Έχουν θετικό αντίκτυπο οι ξένες επενδύσεις που γίνονται τώρα στην αγορά εργασίας;

Έχει αρχίσει και υπάρχει δουλειά στα αρχιτεκτονικά γραφεία. Βέβαια, η πραγµατικότητα είναι ότι, όσον αφορά στις ξένες επενδύσεις, επειδή δεν έχουµε µεγάλα αρχιτεκτονικά γραφεία που να µπορούν να καλύψουν µεγάλες ανάγκες ή αυτά είναι ελάχιστα, το κοµµάτι που αναλογεί στους ντόπιους µηχανικούς είναι το βοηθητικό. Κάποιος σχεδιάζει έξω και έρχεται εδώ να βγάλει την οικοδοµική άδεια ή να προσαρµόσει το σχέδιο στην ελληνική πραγµατικότητα. Το ζητούµενο είναι να το κάνεις εδώ από την αρχή µέχρι το τέλος. Έχουµε χάσει την αξιοπιστία µας στο εξωτερικό ως χώρα και ως δυναµικό, παρότι έξω οι Έλληνες µεγαλουργούν. Κανείς, όµως, δεν εµπιστεύεται αυτούς που είναι µέσα. Υπάρχει το ταλέντο για να αναστραφεί αυτή η εικόνα. Δεν µας βοηθά, βέβαια, το κράτος και δεν βοηθιόµαστε και µόνοι µας, γιατί δεν υπάρχει µια συλλογικότητα µεταξύ των γραφείων και των αρχιτεκτόνων, ενώ επίσης δεν υπάρχει ένα Τεχνικό Επιµελητήριο να προβάλει το έργο που γίνεται εδώ. Είναι, όµως γεγονός ότι έχουν αυξηθεί οι δουλειές. Δεν έχουν αυξηθεί, όµως, οι αµοιβές.

Εσείς έχετε αναλάβει το μεγάλο έργο στον Άγιο Διονύσιο στον Πειραιά. Τι ακριβώς γίνεται εκεί;

Όλα τα κτίρια του Παπαστράτου, που είναι πάνω από 100 χιλιάδες τετραγωνικά σε τέσσερα οικοδοµικά τετράγωνα, γίνονται κτίρια γραφείων µε ταυτόχρονη ανάπλαση της περιοχής. Δεν είναι τυχαίο ότι έρχονται εκεί εταιρείες όπως η Teleperformance µε call centers που ουσιαστικά φεύγουν από την Ασία και εγκαθίστανται στην Ελλάδα, κάτι που είναι πολύ σηµαντικό, και στο τέλος της µέρας θα δουλεύουν εκεί περισσότεροι από 15.000 εργαζόµενοι, Έλληνες και ξένοι, που είναι νέοι, µορφωµένοι, και όλο αυτό, µαζί µε τον Πύργο των 32.000 τετραγωνικών που αρχίζει να γίνεται, θα δώσει µεγάλη ώθηση στον Πειραιά.

Με την Ομόνοια τι γίνεται, αλήθεια;

Έχω την εντύπωση, χωρίς να έχω απόλυτα στοιχεία, ότι η Οµόνοια αγοράζεται διαρκώς από ξένους και θα εκπλαγούµε γιατί θα βρεθούµε αντιµέτωποι µε µια νέα πραγµατικότητα. Και δεν µιλώ για την πλατεία, αλλά για την ευρύτερη περιοχή.

Υποδομές δεν είναι μόνο τα πεζοδρόμια. Είναι οι χρήσεις που βρίσκονται σε μια ιστορική πορεία και είναι σύγχονες. Που δεν θα σου δείχνουν μόνο το τσολιαδάκι και το σουβλάκι.

Που τυγχάνει, δυστυχώς, της μεγαλύτερης εγκατάλειψης και παρακμής…

Όντως. Και στερείται κατοίκων. Έχουν αγοραστεί πολλά κτίρια και είναι αδιανόητο όχι εγώ, αλλά ένας φορέας, να µην έχει τα ακριβή στοιχεία. Και νοµίζω ότι πάλι, στο πλαίσιο του τουρισµού, θα αναπτυχθεί η περιοχή όχι µόνο κτιριακά, αλλά και µε ευρύτερη ανάπλαση του περιβάλλοντος χώρου, µε τη συνεργασία του Δήµου Αθηναίων και ιδιωτών. Όλες οι επενδύσεις, ακόµη και τα εστιατόρια και τα ξενοδοχεία, είναι ανάγκη να γίνει κατανοητό ότι θα πρέπει να συµβάλλουν στην αναβάθµιση της ευρύτερης περιοχής στην οποία δραστηριοποιούνται, διότι αυτό δεν µπορεί να γίνεται από τους φόρους των Ελλήνων ή από το ΕΣΠΑ.

Η Αττική κτίστηκε άναρχα και όχι βάσει πολεοδομικού σχεδίου. Και ήρθαν οι δεκατίες του΄60 και του ’70 και την αποτελείωσαν με τις πολυκατοικίες, την άναρχη δόμηση και τις αντιπαροχές. Σήμερα υπάρχουν κάποιοι κανόνες για την αρχιτεκτονική των κτιρίων που είτε ανακατασκευάζονται είτε κτίζονται εξαρχής;

Ο Haussmann στη Γαλλία, που έφτιαξε το σύγχρονο Παρίσι, δεν ήταν πολεοδόµος. Ήταν νοµάρχης. Η πολεοδοµία είναι πολιτική διαδικασία. Εδώ δεν υπάρχει αυτή η βούληση. Κατ’ αρχάς είναι εξαιρετικά ξεπερασµένο το θεσµικό πλαίσιο. Είτε κάνεις νοσοκοµεία, είτε κάνεις γραφεία, είτε κάνεις εµπορικά, έχεις τα ίδια τετραγωνικά να χτίσεις σε ένα οικόπεδο. Έχεις το ίδιο ύψος. Αποτέλεσµα; Όλα τα κτίρια µοιάζουν σαν να είναι πολυκατοικίες. Επίσης, δεν υπάρχουν αισθητικά κριτήρια και προϋποθέσεις ανάλογα µε τη χρήση, όπως συµβαίνει σε όλες τις σύγχρονες νοµοθεσίες. Όταν φτιάξαµε τα εµπορικά κέντρα στο Μαρούσι, µας έφυγε η ψυχή να αποδείξουµε σε αυτούς που ενέκριναν τα σχέδια, ότι ένα εµπορικό κέντρο είναι ένας τυφλός χώρος. Ήθελαν να κάνουµε γύρω γύρω παραθυράκια σαν να είναι πολυκατοικία. Και δεν υπάρχουν και διαδικασίες. Δεν µπορεί η ίδια αρχιτεκτονική επιτροπή που είναι θεσµοθετηµένη να έχει αρµοδιότητα για ένα κτίριο, για ένα πανωσήκωµα για ένα υπουργείο και για ένα εµπορικό κέντρο, για ένα νοσοκοµείο, γιατί έτσι δεν εκφράζεται η αρχιτεκτονική δηµιουργία.

Ελλοχεύουν κίνδυνοι σε αυτήν τη μεγάλη ανάκαμψη στο real estate στην Ελλάδα, και εάν ναι, τι σας φοβίζει περισσότερο;

Πάρα πολλοί κίνδυνοι. Όπως έγινε η αντιπαροχή χωρίς όρους, αν δεν υπάρξουν κάποιοι όροι και κανόνες, αποκλείεται να πάει σε καλό δρόµο. Αν δεν θέλουµε κουφάρια, πρέπει σε ό,τι κάνουµε να ισχύσουν κάποιοι κανόνες, και επίσης, πολυπλοκότητα και µίξη: και για κατοίκους και για τουρίστες και για νέους και για ηλικιωµένους.

Μπορείτε να δείτε ουρανοξύστες στο παραλιακό μέτωπο;

Φυσικά και µπορώ να δω ουρανοξύστες στο παραλιακό µέτωπο. Και πρέπει να έχουµε πιο ψηλά κτίρια. Αν το δούµε πολεοδοµικά, αυτό το έλεγε και ο Τρίτσης και το πρώτο και το δεύτερο ρυθµιστικό σχέδιο της Αθήνας, ότι πρέπει να γίνει ανάσχεση της εξάπλωσης της πόλης. Έχουµε καταλάβει τα βουνά, έχουµε τσιµεντώσει το σύµπαν. Φτάνει. Για να µπορέσουν να γίνουν οι αναπλάσεις των περιοχών που είναι τσιµεντοποιηµένες, θέλουµε ελεύθερους χώρους και πράσινο. Και πρέπει να βάλουµε και όρους. Όπως στο Παρίσι µπήκε όρος ο κάτοικος να µπορεί µέσα σε 20 λεπτά να πηγαίνει σε ένα άλσος, αυτό πρέπει να το κάνουµε και στην Αθήνα. Για να συµβεί αυτό πρέπει να γκρεµιστούν κτίρια. Για να γκρεµιστούν κτίρια και να κερδίσουµε ελεύθερο χώρο, πρέπει να γίνουν πιο ψηλά τα κτίρια. Όλες οι σύγχρονες πόλεις έχουν ψηλά κτίρια, και αυτό γιατί αντιµετωπίζουν ανάλογα προβλήµατα. Και εµείς εδώ έχουµε κατάλληλες περιοχές που είναι γούβες. Όπως, για παράδειγµα, ο Ελαιώνας ή το παραλιακό µέτωπο.

Παλαιότερα είχατε πει ότι όνειρό σας ήταν να φτιάξετε ένα νεκροταφείο. Το καταφέρατε. Το νεκροταφείο Γλυφάδας φέρνει πλέον τη σφραγίδα σας. Ποιο είναι το επόμενο όνειρό σας;

​Επειδή τότε το είπα και έγινε, τώρα θα πω κάτι ακόµη πιο δύσκολο (γέλια). Θα ήθελα σε ένα κοµµάτι του ιστορικού κέντρου να αναπλάσω µια περιοχή µε τα κτίρια και τα παλιά και τα σύγχρονα και να γίνει ένα hub νέων αρχιτεκτόνων που να κάνουν έρευνα πάνω στην ελληνική αρχιτεκτονική, ώστε να αποκτήσουµε κάποια στιγµή στιλ.

Η συνέντευξη δημοσιεύεται στο Fortune Ιανουαρίου που κυκλοφορεί